La loi du 10 juillet 1965 permet au syndic d’imputer aux seuls copropriétaires n’ayant pas réglé leurs charges dans les délais, des frais de relance. Ces frais ne concernent toutefois pas toutes les relances notifiées par le syndic.
Le syndic peut imputer les frais de relance aux copropriétaires
Par dérogation au principe de paiement des charges en fonction des tantièmes, la loi précise que sont imputables aux seuls copropriétaires concernés, les frais nécessaires exposés par le syndicat à l’encontre d’un copropriétaire. Il s’agit, notamment, des frais de mise en demeure ou de relance, concernant le recouvrement d’une créance justifiée.
Avant la loi dite ENL rendue applicable en 2019, qui a précisé clairement cette imputation spécifique des frais de relance, la jurisprudence tendait déjà à appliquer ce principe lors des litiges.
Il a été jugé que l’envoi des relances par le syndic a pu entraîner une facturation au copropriétaire concerné dans un cas où son compte était systématiquement débiteur. En l’espèce, les facturations correspondaient aux diligences spécifiques effectuées par le syndic.
Les conditions de cette imputation aux copropriétaires
En pratique, ces frais sont ceux relatifs à une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé réception. L’envoi par le syndic de copropriété d’une lettre simple de relance à un copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges, n’est pas considéré par la jurisprudence comme entrant dans cette réglementation.En effet, les juges considèrent qu’il s’agit là d’un simple acte de gestion courante qui entre dans le forfait du syndic.
Il a pu être admis par les juges que des frais de relance soient facturés au copropriétaire concerné dès lors qu’ils sortent de la gestion courante du syndic. Pour cela, le syndic doit démontrer que ces diligences sont inhabituelles et ont pour objectif de recouvrer une créance justifiée. Mais, selon les juges, ces relances doivent impérativement intervenir après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 n°65-557
- Arrêt de la cour d’appel de Paris du 3 mai 2007, n° 06/08323
- Arrêt de la Cour de cassation du 8 févr. 2012, n° 10-25.951
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)