Peut-on vendre son appartement sans syndic de copropriété ?

Alors, pouvez-vous quand même vendre votre appartement sans syndic ? Quelles sont les conséquences de son absence ? Voici les réponses à toutes vos questions.

La vente d’un appartement au sein d’une copropriété se déroule comme une vente immobilière classique. Mais, en vertu de l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation, le vendeur doit fournir à l’acquéreur quelques documents supplémentaires concernant la copropriété. 

Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

• le règlement de copropriété et l’état descriptif de la division,
• la fiche synthétique de la copropriété,
• les procès-verbaux des assemblées générales sur les 3 dernières années.

Les documents concernant les informations financières :

• le montant des charges prévu dans le budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur;
• les sommes dont l’acheteur devra s’acquitter auprès du syndicat des copropriétaires;
• la situation générale des impayés et des dettes envers les fournisseurs, notamment;
• le montant de la part du fonds de travaux du lot concerné et la dernière cotisation payée par le vendeur.

Le carnet d’entretien de l’immeuble :

• la notice d’information relative au fonctionnement du syndicat de copropriétaires,
• les résultats du diagnostic technique global (DTG).

Tous ces documents sont à demander auprès du syndic de copropriété.

Une copropriété peut se retrouver sans syndic pour de nombreux motifs. Cela peut être le cas lorsque :

• le syndic n’a pas convoqué d’assemblée générale avant l’échéance du mandat, pour renouveler le contrat ou désigner un nouveau syndic;
• le syndic est dans l’incapacité d’exercer ses fonctions ponctuellement, pour des raisons de santé par exemple;
• aucun syndic n’a été nommé à l’unanimité lors de l’assemblée générale;
• les moyens financiers font défaut pour engager un syndic professionnel, ou en l’absence de volontaires pour mettre en place un syndic bénévole ou coopératif.

Malgré l’obligation d’instaurer un syndic dans une copropriété, son absence n’entraîne aucune sanction. Toutefois, la copropriété sera confrontée à certains problèmes.

La première grosse difficulté va être la gestion de l’immeuble, comme l’entretien des parties communes, le respect des obligations légales (immatriculation, assurances…), les conflits entre copropriétaires, la réalisation des travaux urgents…

Ensuite, c’est lors de la vente de l’appartement en copropriété que l’absence de syndic est préjudiciable. En effet, un potentiel acquéreur doit avoir connaissance de toutes les informations concernant l’état global de la copropriété avant de s’engager. Sans syndic de copropriété, le vendeur est dans l’impossibilité d’obtenir tous les documents indispensables qu’il doit transmettre à l’acheteur. Par conséquent, ce dernier se voit dans l’incapacité de connaître l’état de l’immeuble et de la copropriété.

Dans ce cas de figure, la vente de l'appartement reste tout de même possible. Néanmoins, il faut souligner que si l’acheteur signe l’acte authentique de vente sans avoir pris connaissance de tous les documents, il reconnaît la situation de la copropriété. Aussi, il sera inenvisageable pour l’acquéreur de se retourner ultérieurement contre le vendeur. L’absence de syndic n’est pas considérée comme un vice caché par les tribunaux.

Il faut également savoir qu’un notaire peut refuser d’acter la vente d’un appartement en cas d’absence de syndic.

Dans un premier temps, il faut savoir que tout copropriétaire peut mettre en demeure, par lettre recommandée, les autres copropriétaires de nommer un syndic, lors d’une assemblée générale extraordinaire. Cette démarche doit être faite au plus tard dans les 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale.

À défaut de désignation d’un syndic après la mise en demeure, le copropriétaire peut alors saisir le Tribunal de grande instance pour demander la nomination d’un administrateur provisoire, le temps qu’un syndic soit désigné à l’unanimité par les copropriétaires.

Toutes ces démarches demanderont, évidemment, un certain temps, mais elles assureront l'obtention de tous les documents requis pour vendre votre appartement en toute légalité.