De 3 à 2.4 %, puis potentiellement 1.7 % en août 2025 : le rendement du livret A continue de chuter. De quoi envisager un placement alternatif mieux rémunéré. Pourquoi pas les ETF immobiliers ?
C’est quoi un ETF immobilier ?
Aussi appelé tracker, un ETF (Exchange-Traded Fund, fonds négocié en bourse) est un fonds d’investissement qui réplique la performance d’un indice boursier, à la hausse comme à la baisse. Il permet d’investir en une seule transaction dans l’ensemble des entreprises composant l'indice boursier.
Par exemple, un ETF répliquant le CAC 40 permet d’investir dans les quarante plus grandes entreprises françaises via un seul produit. Pas besoin, donc d’acheter une à une les actions de chaque société. Et vous profitez des mêmes performances.
L’ETF immobilier fonctionne de la même manière. Le fonds réplique les fluctuations d’un ensemble de sociétés foncières cotées, comme les SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées) en France et les REITs (Real Estate Investment Trusts) aux USA.
Pourquoi c’est avantageux d’investir en ETF immobilier ?
Déjà, parce que c’est accessible. Vous pouvez vous lancer dans l’immobilier avec quelques dizaines d’euros, contre quelques dizaines de milliers d’euros en investissement locatif direct.
Parce que vous n’avez aucune contrainte de gestion locative
La gestion locative vient avec son lot de contraintes : publication d’une annonce immobilière, sélection du bon locataire, rédaction du bail, appels de loyers et de charges… Sans compter les risques locatifs (vacance, impayés de loyer, dégradations…).
Avec l’ETF immobilier, vous ne vous préoccupez de rien. Si ce n’est de suivre les performances des entreprises et d’encaisser (ou pas) les dividendes.
Parce que les ETF immobiliers sont liquides
Il faut généralement plusieurs mois pour revendre un bien immobilier. Les ETF immobiliers s’achètent et se vendent comme des actions. En quelques secondes, donc.
Parce que les ETF immobiliers sont naturellement diversifiés
Le patrimoine des foncières françaises se compose essentiellement d’actifs professionnels (bureaux, commerces, immobilier de santé…), plus rentables que l’immobilier résidentiel.
Les REITs américains possèdent en outre des équipements de logistique (entrepôts, e-commerce), des data centers ou encore des hôtels.
Vous pouvez donc investir sur une grande variété de biens immobiliers, ce qui permet de diluer les risques et d’optimiser le rapport risque / rendement.
Parce que la fiscalité des produits financiers est plus douce que la fiscalité immobilière
Les dividendes que vous percevez, même s’ils proviennent à l’origine de loyers, sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers.
À ce titre, ils ne sont pas imposés selon la fiscalité immobilière (barème progressif de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de 17.2 %), mais à la flat tax de 30 %.
Si vous décidez de loger vos ETF dans un PEA ou une assurance vie, vous profiterez également de la fiscalité de ces produits (exonération d’IR si vous détenez le PEA plus de 5 ans, par exemple).
Parce que les frais de gestion sont faibles
Comptez en moyenne 0.2 à 0.4 % de frais de gestion par an.
ETF immo distribuant ou capitalisant ?
Le fonds peut vous proposer deux modes de gestion des revenus : distribuant ou capitalisant.
- En distribution, vous percevez régulièrement les dividendes ;
- En capitalisation, les revenus sont automatiquement réinvestis dans le fonds. Vous n’êtes pas imposé jusqu’à la revente des ETF et vous profitez d’un effet boule de neige (les intérêts s’ajoutent au capital et produisent à leur tour des intérêts).
Et c’est risqué, l'ETF immobilier ?
Même si l’actif sous-jacent est de l’immobilier, considéré comme résilient, l’investissement en ETF est soumis aux fluctuations des marchés (on est sur des sociétés cotées en bourse). Il existe donc un risque de perte en capital !
D’où ce conseil : n’investissez que ce que vous pouvez vous permettre de perdre et concevez les ETF immobiliers surtout comme un outil de diversification !
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