Immeuble de rapport, le Graal de l’investissement locatif ?

Figurant au rang des produits d’investissement immobiliers les plus rentables, et les plus ambitieux aussi, l’immeuble de rapport – appelé également « immeuble locatif » ou « à loyers » – désigne un bien immobilier, composé de plusieurs unités locatives au sein d’un même immeuble, acheté dans son entier par un investisseur unique. Le mot « rapport » fait ici référence à ce que l’immeuble rapporte à son propriétaire en matière de revenus locatifs. Ces revenus sont générés par les différents lots (appartements, bureaux, commerces...) qui composent le bâtiment.

En ce sens, un immeuble de rapport diffère non seulement de l’investissement dans un seul bien immobilier (maison, appartement...), mais également du régime de la copropriété, où le bâtiment est détenu par plusieurs propriétaires et administré par un syndicat de copropriété. À noter que l’immeuble de rapport peut tout aussi bien être une maison de rapport. Elle peut avoir été conçue à l'origine avec plusieurs unités indépendantes, ou être transformée et subdivisée dans les règles de l’art pour accueillir plusieurs appartements à la location, à l’instar d’un petit immeuble.

Plusieurs options sont disponibles sur le marché pour l’achat d’un immeuble de rapport :

• Avec des logements déjà loués (baux vides ou meublés). C’est l’option « sécurité », qui permet de rassurer son banquier, de mieux négocier son prêt, mais aussi de bénéficier de revenus immédiats.
• Avec des logements nus ou vides. C’est le plus souvent le cas de bâtis vendus avec travaux, ce qui permet au nouveau propriétaire d’effectuer les rénovations ou les éventuels réaménagements destinés à optimiser la rentabilité du bien.
• Avec un mixte de logements vides et loués. Il arrive souvent qu’un bien reste disponible, au cas où l’investisseur souhaiterait y élire domicile. Dans d’autres cas, il peut s’agir d'unités vacantes ou nécessitant des travaux avant de revenir sur le marché.

Investissement financier d’envergure, l’immeuble de rapport comporte de nombreux avantages, mais n’est pas exempt de risques. Cela explique que ce type d’opération financière reste bien souvent la chasse gardée des investisseurs les plus aguerris. Pour mettre tous les atouts de son côté dans ce type de projet, trois critères essentiels sont donc à scruter à la loupe :

• Le rapport qualité-prix. Dans la plupart des annonces immobilières portant sur les immeubles de rapport, les descriptifs font état de l'immeuble et de ses différents logements, de leur état, mais aussi du montant des loyers et des charges éventuelles (appliqués ou potentiels), du sérieux des locataires, de leur date de début et de fin de bail, etc. Ce sont des informations tangibles qui, associées au revenu annuel généré pour chaque lot, permettent de calculer sa rentabilité pour s’assurer que l’opération est viable.
• L’état général du bâtiment et les travaux à réaliser. Dans le cas d’immeubles vides qui attendent d’être rénovés, voire réaménagés, il est impératif de faire le point en amont sur le coût global des différents travaux. Cela implique de prendre contact avec des professionnels du secteur pour se faire conseiller, comparer différents devis, et mesurer le pour et le contre par rapport à la mise de départ.
• La localisation. Dans un contexte de pénurie de l'offre locative un peu partout sur le territoire – et a fortiori dans les moyennes et grandes villes ainsi que dans les zones universitaires ou à forte attraction touristique – les secteurs sous tension, où la demande locative est forte, voire explose, ne manquent pas. Ils sont le gage d’un retour sur investissement garanti, à condition de répondre à la demande locale et de connaître les différents profils.

Par rapport à un investissement classique, l’immeuble de rapport offre une rentabilité supérieure, à commencer par les avantages liés à son acquisition et à sa gestion :

• Un prix au mètre carré inférieur à celui du marché.
• Une marge de négociation renforcée, les investisseurs intéressés par ce type de produit étant moins nombreux que les acquéreurs lambda en quête d’un simple appartement.
• Une décote plus importante, notamment en cas de passoires thermiques nécessitant des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir les louer.
• Une mutualisation des coûts et des dépenses, notamment sur les travaux de rénovation thermique.
• Une gestion locative simplifiée pour l’ensemble des locataires.
• Des revenus passifs stables et des risques mesurés grâce à la diversification de l’investissement.
• Des frais d’acquisition et un financement plus attractifs, avec des taux d’emprunt étudiés.
• La possibilité de revendre, à tout moment, une ou plusieurs unités d’habitation, avec une potentielle plus-value à la clé.