Quelle stratégie d’investissement choisir selon son profil ?

Si vous souhaitez investir dans la pierre avec un objectif de défiscalisation, Pinel vous vient certainement naturellement à l’esprit. Cependant, ce dispositif va disparaître à la fin de l’année 2024. En outre, alors qu’il permettait initialement de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % du prix d'achat pour un engagement de location sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, et 21 % sur 12 ans, le taux de réduction est passé en 2024 à 9 % sur 6 ans, 12 % pour 9 ans, et 14 % pour 12 ans. Pour continuer à profiter des avantages fiscaux initiaux (nous parlons alors du Pinel+), il faut investir dans l’un des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou dans des logements respectant un certain niveau de qualité en matière de performance énergétique et de confort. Néanmoins, des alternatives à Pinel existent, à commencer par le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP), Loc’Avantages, la loi Malraux ou encore le dispositif Denormandie. Ce dernier permet de bénéficier des avantages du Pinel+ en contrepartie d’un investissement locatif dans l'ancien, incluant des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Le bien doit être situé dans une commune participant au programme Action cœur de ville (ACV), ou ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT), ou dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est marqué.

Si votre objectif principal est de vous constituer un patrimoine immobilier afin de préparer votre retraite et/ou la transmission à vos héritiers, la stratégie à adopter est très différente de celle du premier cas de figure. Pour atteindre vos objectifs, il vous faudra surtout miser sur des biens, dont vous êtes certain que la valeur augmentera dans le temps ou, a minima, qu’elle ne diminuera pas. Autrement dit, vous devez cibler un placement viable sur le long terme. Les biens considérés comme des « valeurs sûres » sont généralement situés dans les grandes agglomérations et leur périphérie (Paris, Lyon…), ainsi que sur le littoral. Mieux vaut privilégier les biens offrant de belles prestations, et localisés à proximité des commerces et commodités. Dans ces zones, le risque locatif est plutôt faible dans la mesure où la demande locative est forte. En revanche, le rendement locatif est assez faible en raison des prix de vente élevés pratiqués dans ces secteurs, prix qui ne sont pas compensés par le niveau des loyers, souvent encadrés dans les grandes villes. C’est pour cette raison que ce type d’investissement doit être réalisé assez tôt afin que le crédit immobilier associé soit soldé au moment de votre passage à la retraite.

Vous souhaitez investir dans la pierre et tout miser sur la rentabilité ? Soyez particulièrement attentif à la localisation du bien. Prenez en compte le dynamisme du quartier, la proximité des commerces, transports, services, écoles et universités. Les perspectives d’évolution (arrivée d’une nouvelle ligne de métro, ouverture d’un centre commercial…) doivent également être prises en compte, de même que les prix de vente et les loyers pratiqués. En effet, votre objectif étant de bénéficier d’un rendement élevé, il faudra l’estimer au préalable. Pour cela, il suffit de diviser le loyer annuel moyen par le prix de vente moyen et de multiplier le résultat par 100. Pour augmenter votre rendement locatif, vous pouvez proposer votre bien en colocation et ainsi toucher plusieurs loyers, et/ou le louer meublé. En effet, bien qu’elle implique un investissement de départ plus important puisque certains éléments de confort sont obligatoires (décret 2015-981 du 31 juillet 2015), la location meublée permet de bénéficier du statut LMNP, évoqué plus haut. Avec le LMNP, deux possibilités s’offrent à vous : le régime micro-BIC et le régime dit « du bénéfice réel ». Le premier, accessible si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 euros, vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Le second vous offre la possibilité de déduire vos charges et frais locatifs pour leur montant réel.