L’investissement locatif est-il toujours un placement attractif ?

Après une baisse de plus d’1% entre fin 2023 et le 1er trimestre 2025, le taux moyen des crédits immobiliers est désormais en voie de stabilisation. Au deuxième semestre 2025, il est compris entre 3 et 3,3 % selon les différents observatoires. Une phase de stabilisation qui devrait perdurer au moins jusqu’à la fin de l’année. Dans le même temps, les prix de vente sont également en voie de stabilisation. Ils affichent une légère progression de +0,8 % au niveau national entre septembre 2024 et septembre 2025, selon l’Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) du groupe SeLoger. Nous sommes donc loin des périodes de fortes fluctuations de ces dernières années. Cette fin d’année 2025 a donc tout de la période idéale pour concrétiser un projet d’investissement locatif. Dans une période incertaine au niveau politique et économique, l’investissement immobilier locatif est la valeur refuge par excellence. En effet, en comparaison avec les placements boursiers, l’investissement immobilier est peu impacté par la conjoncture économique. Enfin, en investissant dans l’immobilier, vous pouvez profiter de l’effet de levier du crédit. Autrement dit, vos mensualités de crédit sont partiellement ou totalement couvertes par les loyers encaissés.

Entre juillet 2022 et le premier semestre 2025, les prix de l’immobilier ont reculé de 4,9 % en moyenne, selon les chiffres de SeLoger. Conjuguée à une hausse soutenue des loyers (+8 % sur la même période), cette baisse des prix redonne des marges de manœuvre aux investisseurs. Ainsi, en 2025, la rentabilité brute moyenne atteint 5,2 %, contre 4,6 % en juillet 2022, soit une progression de 13 % en seulement 3 ans. Même Paris, souvent en retrait sur ce plan, bénéficie de cette tendance. La rentabilité brute y a bondi, passant de 3,3 % en 2022 à 4,1 % aujourd’hui, portée par une baisse des prix de 10,3 % et une augmentation des loyers de 12 % sur la même période. Cette dynamique s’explique notamment par la flambée des taux d’intérêt au premier semestre 2024, qui a poussé certains acheteurs potentiels à reporter leurs projets et à se tourner vers la location, renforçant ainsi la tension sur le marché. Pour résumer, 2025 représente une fenêtre d’opportunité pour les investisseurs, même si l’accès au marché reste plus exigeant qu’il y a quelques années, avec des apports personnels plus élevés réclamés par les banques prêteuses. Néanmoins, après être passé de 46 000 à 80 000 € entre 2020 et 2023, l’apport moyen nécessaire pour investir dans un T2 qui s’autofinance est redescendu à près de 70 000 € en moyenne en 2025.

Choisir le bon timing pour investir est important, mais identifier le bon emplacement l’est tout autant. Pour guider les investisseurs vers les villes les plus adaptées à leur projet, les experts de SeLoger ont analysé trois critères déterminants : la rentabilité brute, le niveau d’apport nécessaire pour autofinancer l’investissement et un indice de risque économique local. Celui-ci évalue à la fois le risque de non-location et celui de perte de valeur du bien sur le long terme. Leur étude a permis d’identifier cinq villes de plus de 30 000 habitants où, en 2025, il est possible d’acquérir un T2 de 40 m² sans apport initial. Dans ces communes, la mensualité du crédit est couverte par le loyer net, c’est-à-dire après déduction de la taxe foncière, des impôts, des charges de copropriété et des frais d’entretien. Concrètement, avec un financement à 100 %, l’investisseur dégage un cash-flow mensuel positif dès l’achat. C’est à Châlons-en-Champagne qu’il est le plus intéressant d’investir. Pour y acheter un 40 m² (frais inclus), il faut compter en moyenne 66 752 €, tout en bénéficiant d’un revenu locatif net suffisant pour couvrir intégralement le crédit. Les 4 autres villes qui se distinguent par leur équilibre entre rentabilité, faible besoin d’apport et stabilité du marché sont Limoges (8,4 % de rentabilité brute), Évry (7,6 %), Niort (7,2 %) et Poitiers (6,7 %).

La première chose à faire, pour réussir à financer un investissement locatif, est de peaufiner votre profil afin de convaincre un établissement bancaire de vous faire confiance. Les banques vérifient votre capacité de remboursement : revenus stables (ou ancienneté si entrepreneur), taux d’endettement inférieur à 35 % et reste à vivre suffisant. Évitez les découverts dans les mois qui précèdent votre demande. Pour renforcer votre dossier, joignez une simulation détaillée (loyers, charges, fiscalité, stratégie de revente). Un projet préparé démontre votre sérieux et facilite l’obtention du crédit. Avant de souscrire votre assurance emprunteur, pensez à comparer les offres sur le marché. En 2025, plusieurs dispositifs fiscaux optimisent la rentabilité de l’investissement locatif. Il est essentiel de les connaître avant de vous lancer. Le dispositif Denormandie offre jusqu’à 21 % de réduction d’impôt pour la rénovation de logements anciens dans les villes éligibles (programme Action Cœur de Ville ou convention ORT), à condition que les travaux représentent 25 % du coût total de l’opération. De son côté, Loc’Avantages permet une réduction d’impôt jusqu’à 65 %, sous réserve de convention avec l’Anah et de respect des plafonds de loyer et de ressources des locataires. Avec la loi Malraux, la réduction d’impôt atteint 22 à 33 % du montant des travaux de réhabilitation d’un bien situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR), un quartier ancien dégradé ou un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés.