Louer à l'année ou pour de courtes durées… C'est quoi, le mieux ?

Vincent Cuzon
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Si vous souhaitez investir dans la pierre, deux possibilités s’offrent à vous : la location à l’année ou la location saisonnière. Ceux deux types d’investissements sont différents à plusieurs niveaux. Rentabilité, gestion locative… Voici les avantages et les inconvénients de ces deux options.

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Dans les villes touristiques, la location saisonnière est une option séduisante. © StockByM - Getty Images
Dans les villes touristiques, la location saisonnière est une option séduisante. © StockByM - Getty Images
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Location saisonnière : rendement attractif, gestion chronophage

Si vous envisagez d’investir dans une grande ville touristique ou une station balnéaire, la location de courte durée, ou location saisonnière, peut sembler être une alternative intéressante à la location à l’année. Généralement, la rentabilité générée sera plus importante. En effet, pour votre maison ou appartement, vous pouvez demander un loyer plus élevé à la semaine que si vous le louez mois. De plus, la location saisonnière vous offre la possibilité de récupérer de façon ponctuelle votre logement pour en profiter quelques semaines par an. C’est donc un investissement flexible pouvant vous permettre de faire des économies sur votre budget vacances.

Par ailleurs, la fiscalité est globalement attractive. Les revenus générés par la location saisonnière doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et pouvez profiter d'un abattement de 50 %. Attention toutefois : en louant votre résidence secondaire sur de courtes durées, vous devrez payer la taxe d’habitation, celle-ci ayant été supprimée uniquement pour les résidences principales. En outre, la location saisonnière vous expose à une vacance locative plus forte que la location longue durée, en particulier pendant la basse saison. La gestion locative est également chronophage en raison du changement régulier de locataires (remise des clés, changement du linge…), qui entraîne également une usure plus rapide de votre habitation, et donc des frais de remise en état plus conséquents.

Quotas, nombre de nuitées… de plus en plus de villes encadrent la location saisonnière. Renseignez-vous au préalable sur la fiscalité.

Location à l’année : plus stable mais moins rentable

Comme vu plus haut, la location à l’année ne permet pas de bénéficier d’un rendement aussi élevé que la location sur de courtes durées, le loyer appliqué au mois étant parfois inférieur au loyer que vous pourriez appliquer à la semaine en saisonnier. De plus, vous devez respecter l’encadrement national des loyers si votre logement est situé en zone tendue. Un encadrement encore plus strict est mis en place dans certaines agglomérations, comme Paris, Bordeaux ou Lille. En revanche, la location à l’année est une source de revenus stable et pérenne. Généralement, les locataires restent plusieurs années dans le logement qu’ils louent, ce qui vous assure des revenus réguliers pendant une longue période. Vous bénéficiez donc d’une meilleure visibilité sur vos revenus locatifs à venir.

Les changements de locataires moins réguliers entraînent également des frais de remise en état plus faibles, moins de coûts engendrés par la recherche d’un locataire (frais d’agence, rédaction du bail…) et une gestion locative moins chronophage. De plus, en louant votre logement à l’année, vous n’aurez plus qu’à vous acquitter de la taxe foncière, la taxe d’habitation ayant été supprimée et la taxe sur les ordures ménagères étant à la charge du locataire. Néanmoins, contrairement à la location saisonnière, vous ne pourrez pas récupérer votre logement à votre guise : pour donner congé à votre locataire, vous devrez respecter de nombreuses formalités.

Location vide ou meublée ?

Si la location saisonnière vous oblige à louer votre bien meublé, ce n’est pas le cas si vous décidez de le louer à l’année. Vous aurez alors le choix de louer votre habitation vide ou meublée. Votre décision aura un impact sur la fiscalité appliquée ainsi que sur les modalités à respecter. Si vous optez pour la location meublée, la durée du bail sera de seulement 1 an contre 3 ans pour une location vide. La location meublée est également avantageuse au niveau fiscal. Si le montant annuel de vos loyers est inférieur à 70 000 €, vous pouvez appliquer un abattement de 50 % sur vos loyers, grâce au régime forfaitaire du micro BIC.

En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire les charges et les amortissements de vos recettes locatives. La fiscalité est un peu moins intéressante côté location vide puisqu’elle permet « seulement » de bénéficier de 30 % d'abattement sur un loyer inférieur à 15 000 euros par an. À partir de de 15 000 € de revenus locatifs, vous êtes soumis au régime réel. En revanche, la location vide a l’avantage d’être plus stable que la location meublée, prisée par les étudiants et jeunes actifs, plus mobiles. Les changements de locataires et les frais de remise en état du logement sont donc souvent moins importants dans le cadre d’une location vide.

Location à l’année, location saisonnière… votre choix devra être fait en fonction des objectifs de votre investissement.

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