Tout ce qu’il faut savoir sur l’achat d’une maison squattée

Squatter une habitation, ou tout autre endroit, est le fait de pénétrer dans les lieux sans autorisation du propriétaire, généralement par effraction, afin de l’occuper illégalement. Les squatteurs sont alors désignés comme des occupants sans droit ni titre.

Les squatteurs profitent souvent du fait qu’une maison ou un appartement soit inhabité pendant plusieurs semaines ou plusieurs mois pour s’y installer (résidence secondaire, logement en attente d’une procédure de succession, propriétaire parti en vacances…).

Aucune loi n’interdit de vendre un bien squatté. De nombreux propriétaires dont la maison ou l'appartement est squatté sont désemparés et ne veulent pas attendre plusieurs mois, voire des années, qu’une procédure judiciaire soit mise en place. Ils préfèrent se débarrasser au plus vite de leur bien en le vendant dans l’état avec ses squatteurs.

Le fait que la maison soit squattée entraîne une importante décote d’au moins 40 % du bien, voire plus, car des travaux de rénovation sont souvent à prévoir. Ce type de bien peut alors représenter une véritable opportunité pour un acquéreur qui souhaite faire un investissement immobilier.

Le prix de vente étant fortement réduit, le nouveau propriétaire peut alors prévoir une marge financière plus importante pour les travaux de remise en état de la maison, afin d’obtenir un bon retour sur investissement à sa revente.

Faire une bonne estimation

Pour s’assurer une bonne rentabilité, il est crucial que le futur acquéreur élabore un budget détaillé des dépenses à prévoir. Pour cela, il doit prendre en compte la valeur du bien.

L’évaluation d’un bien squatté n’est pas facile car il n’est pas possible d’accéder à l’intérieur et que, dans la majorité des cas, les logements ont subi d’importantes dégradations. Il faut donc aussi prévoir un budget conséquent pour les travaux de remise en état.

À cela, il faut également ajouter : 

• les frais d’expulsion, 
• les éventuels frais d’agence immobilière,
• le coût d’un diagnostic de performance énergétique (DPE),
• les honoraires d’un avocat pour les démarches en justice.

Signer le compromis de vente et l’acte authentique

Lorsque le vendeur et l’acheteur se sont entendus sur le prix de vente, ils doivent signer un compromis de vente classique, dans lequel doit être mentionné que la maison à vendre est squattée. De même que ce contrat doit être conclu sans clause suspensive. C’est-à-dire que la vente définitive ne dépend d’aucune condition, telle que l’expulsion des squatteurs ou l’obtention d’un prêt, par exemple.

Ensuite, après le délai prévu dans le compromis, les deux parties doivent signer, chez un notaire, l’acte définitif de vente dans les mêmes conditions qu’un achat immobilier classique.

L’expulsion des squatteurs

Après la signature de l’acte authentique de vente, c’est au nouveau propriétaire de se charger d'expulser les occupants illégitimes. Il peut d’abord tenter de trouver un arrangement amiable avec le squatteur. Il peut lui proposer une certaine somme d’argent (jusqu’à 5 000 €) pour l'inciter à quitter les lieux rapidement. 

Cette transaction est tout à fait légale. Cependant, pour qu’elle soit valable juridiquement, il est nécessaire d'avoir recours à un avocat afin de mettre en place un protocole d’accord. Si le squatteur refuse cet arrangement, le nouveau propriétaire n’a pas d’autre choix que de faire appel à la justice pour le déloger.

En France, la procédure et les délais d’exécution des expulsions sont très complexes car plusieurs principes juridiques s’opposent. D’un côté, il y a le droit à la propriété (article 544 du Code civil) qui stipule que l’on peut jouir et disposer d’un bien que l’on possède. Et de l’autre côté, il y a le droit au logement (loi DALO du 5 mars 2007). 

Ce dernier reconnaît un droit au logement décent et indépendant aux personnes qui résident en France de manière stable et régulière, et qui ne peuvent pas y accéder par leurs propres moyens ou de s’y maintenir. En d’autres termes, cela signifie qu’un squatteur peut faire d’un logement appartenant à autrui sa résidence principale en changeant la serrure, par exemple (article 102 du Code civil).

Pour déloger ces occupants, le propriétaire légitime des lieux doit respecter la procédure légale d’expulsion car celui-ci n’a pas le droit de les expulser lui-même par ses propres moyens. Faute de quoi, les occupants peuvent porter plainte contre lui pour violation de domicile. Dans ce cas, le propriétaire risque 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (article 222-4-2 du Code pénal).

Dans un premier temps, le propriétaire doit porter plainte pour violation de domicile en fournissant la preuve de propriété du bien, et en faisant constater l’occupation illégale par un commissaire de justice (huissier de justice).

Le préfet doit, ensuite, mettre en demeure les squatteurs de quitter les lieux sous 24 heures. Si ces derniers refusent, le préfet doit faire évacuer le logement par les services de police ou de gendarmerie.

Si le préfet refuse de procéder à l’expulsion, parce que des enfants ou des personnes âgées y vivent et que le logement est bien entretenu par exemple, le propriétaire doit, alors, entamer une longue et coûteuse procédure judiciaire auprès du juge des référés du tribunal administratif.

Pour s’être introduit avec effraction dans un logement, un squatteur encourt une peine de 3 ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende. Il est passible des mêmes peines pour avoir occupé illégitimement le logement.