Ce qu’il faut vérifier avant de se lancer dans l’investissement locatif

06 sep 2020
mis à jour le
09 sep 2020
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Si vous envisagez d’investir à l’aide du dispositif Pinel, pensez à réaliser quelques vérifications en amont, afin de porter un projet solide et bien ficelé, sur des points tels que l’emplacement, le type de logement, la rentabilité ou encore l’assurance locative.

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Ce qu’il faut vérifier avant de se lancer dans l’investissement locatif
Le logement que vous mettez en location doit respecter certaines caractéristiques de performances énergétiques. © ewg3D

Sommaire

L’emplacement du logement locatif est primordial

Pour investir en Loi Pinel, il est essentiel de commencer par déterminer quel sera l’emplacement du logement en location. Pour commencer, ce type d’investissement ne peut être envisagé que si vous achetez un logement situé dans une zone éligible au dispositif. La France comporte actuellement trois zones distinctes dans lesquelles il est possible d’investir en Loi Pinel :

  • La zone A, qui correspond à Paris et sa proche banlieue.
  • La zone A bis, qui correspond au reste de la banlieue parisienne, ainsi que des communes telles que Lyon, Marseille, Lille, Montpellier ainsi que l’agglomération de la Côte d’Azur.
  • La zone B1, qui correspond à toutes les agglomérations françaises abritant plus de 250 000 habitants, ainsi que des villes du littoral et la Corse. Parmi ces communes, on relève Nantes, Toulouse, Bordeaux, La Rochelle, Bayonne et Annecy.

De plus, pensez à vous tourner vers un secteur demandé, bien desservi et qui répond aux attentes du profil de locataires que vous allez cibler. Ces critères doivent être évalués différemment selon la surface du logement.

Comment choisir son logement ? 

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, vous devez vérifier que le logement que vous achetez répond à quelques caractéristiques. Il doit tout d’abord s’agir d’un logement neuf ou assimilé à un logement neuf, comme :

  • Un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
  • Un logement que vous faites construire.
  • Un logement indécent pour lequel vous avez réalisé des travaux de réhabilitation qui ont permis au logement de justifier de performances énergétiques comparables à celles d’un logement neuf.
  • Un local qui n’était pas destiné à l’habitation et qui a été transformé grâce à des travaux.

Enfin, le logement doit justifier de certaines performances énergétiques. S’il s’agit d’une construction neuve, il doit respecter la réglementation RT 2012 ou le label BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation). S’il s’agit d’un bâtiment réhabilité, il doit détenir le label HPE (Haute Performance Energétique) ou le label BBC rénovation 2009.

La loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12,18 ou 21 % selon la durée de mise en location du logement à laquelle vous vous engagez. Vous pouvez utiliser notre simulateur Pinel afin de connaître le montant des économies d’impôt.

Calculez votre rentabilité locative

L’investissement locatif implique de vérifier quelle sera la rentabilité dont vous allez bénéficier. Pour évaluer cette rentabilité locative le plus justement possible, il convient de tenir compte du prix d’achat du bien, des mensualités du prêt immobilier, du montant du loyer estimé et des charges inhérentes au logement. Le rendement brut se calcule de la façon suivante :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 / prix d’achat

Pour un logement à 170 000 € dont le loyer serait fixé à 800 €, le rendement brut sera alors de 800 x 12 = 9 600 x 100 / 170 000 = 5,65 %

Pour le calcul du rendement net, il est utile d’évaluer le montant des charges locatives, que l’on peut ici estimer à 800 € de charges non récupérables, 700 € de taxe foncière, 400 € de réparation locative et 150 € d’assurance loyer impayé, soit 2 050 de charges :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 – (les charges locatives) / le prix d’achat

En suivant l’exemple précédent, on obtient alors : 800 x 12 = 9 600 x 100 – 2 050 / 170 000 = 5,63 %.

Avant de vous lancer, pensez à solliciter l’aide d’un conseiller en gestion et patrimoine afin de vous assurer que ce projet est adapté à votre profil et vos attentes.

L’assurance locative : la garantie loyer impayé

Il est essentiel de se couvrir contre le risque de défaut de paiement des loyers de la part des locataires. Pour ce faire, l’une des meilleures solutions reste la Garantie Loyer Impayé, appelée également GLI. Elle est souscrite auprès d’une compagnie d’assurance et vous permet de bénéficier d’une indemnisation à titre de compensation si le locataire cesse de vous régler le loyer. Le contrat auquel vous souscrivez peut être assorti d’autres garanties, et il est impératif de bien vérifier tous les détails contenus dans le contrat avant sa conclusion. Evaluez bien les engagements de part et d’autre et vérifiez quelles sont les conditions assorties à la perception de l’indemnisation, car un délai de carence est généralement appliqué avant de percevoir les premières indemnités à partir du premier mois de défaut de paiement.

La GLI peut également vous couvrir pour d’autres risques locatifs, comme les dégradations commises par les locataires.

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