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Qu’est-ce qu’un bon investissement locatif ?

Vincent Cuzon
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Bénéficier d’une gestion simplifiée, investir dans une ville que vous appréciez… Au-delà de la notion de rentabilité, un bon investissement locatif est en premier lieu un investissement qui répond à vos objectifs. Zoom sur les éléments qui sont à prendre en compte pour réussir votre investissement dans la pierre locative.

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Localisation, maîtrise des risques, financement… la réussite d’un investissement immobilier dépend de plusieurs éléments. © kate_sept2004 – Getty Images
Localisation, maîtrise des risques, financement… la réussite d’un investissement immobilier dépend de plusieurs éléments. © kate_sept2004 – Getty Images
Sommaire

Investissement : trouver la localisation et maîtriser les risques

Réaliser un investissement locatif, c’est se construire un patrimoine tout en diversifiant ses revenus. Ce type d’investissement n’est toutefois pas sans risques. Pour que votre investissement locatif soit une réussite, la localisation du bien immobilier ne doit pas être choisie à la légère. D’une manière générale, pour limiter au maximum la vacance locative, c’est-à-dire les périodes pendant lesquelles votre logement n’est pas occupé par un locataire, mieux vaut opter pour une zone à forte tension locative, notamment une grande métropole ou le centre d’une ville moyenne. En limitant les périodes d’inoccupation, vous maximiserez votre rendement locatif. Pour limiter au maximum les risques liés à votre investissement locatif, nous vous conseillons également de vérifier au préalable la santé du marché locatif local. Renseignez-vous auprès de professionnels locaux sur le niveau des loyers ou faites-vous accompagner par des experts de l’investissement locatif comme Beanstock qui vous garantit le niveau de loyer estimé pour votre bien.

Informez-vous également sur la réglementation locale car celle-ci peut avoir un impact sur la rentabilité. Dans certaines communes, la taxe foncière est très élevée, réduisant mécaniquement la rentabilité nette de votre investissement. Si la ville a adopté le plafonnement des loyers, renseignez-vous sur le niveau de loyer qui peut être appliqué. Concernant les impayés de loyers, nous vous invitons à souscrire une Garantie des Loyers Impayés (GLI) qui vous couvrira contre ce risque pour seulement 2 à 3 % du loyer. Travaux, augmentation des charges de copropriété… Prévoyez d’avoir toujours de l’épargne que vous pourrez mobiliser en cas de dépenses imprévues. Si vous ressentez le besoin d’être guidé pour faire face à ces différents risques, confiez la recherche et la gestion de votre bien à une agence immobilière ou tournez-vous vers des entreprises spécialisées, qui vous accompagneront tout au long de votre projet d'investissement locatif.

Pour être loué, un bien doit respecter des normes de décence

Avant d’investir dans un bien immobilier en vue de le louer, veillez à ce qu’il respecte bel et bien les normes de décence en vigueur. En effet, depuis 2002 (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002), un logement mis en location doit comporter soit une pièce principale dont la surface est supérieure à 9 m² avec une hauteur sous plafond de plus de 2,20 mètres, soit un volume habitable total supérieur à 20 m³. Dans le cas contraire, il est considéré comme indécent et impropre à la location. Un décret récent précise qu’un logement de plus de 20 m³ peut être loué même si la hauteur sous plafond de la pièce principale est inférieure à 2,20 mètres.

Vous devez vous assurer que le logement dans lequel vous envisagez d’investir dispose de l’eau courante, de l’électricité, d’un système de chauffage aux normes, du matériel indispensable pour installer une plaque de cuisson, de sanitaires et d’un système d’évacuation des eaux usées. Il doit aussi permettre une aération suffisante des pièces, disposer d’une source de lumière naturelle et d’une isolation contre les infiltrations d’air ou les eaux de ruissellement. Le bien loué doit également être énergétiquement performant. Depuis début 2023, sa consommation d'énergie, exprimée en énergie finale, doit être inférieure à 450 kWh/m²/an. À partir de :

  • 2025, il devra atteindre la classe F du DPE;
  • 2028, la classe E;
  • 2034. ​​​​​​ la classe D.

Si le bien dans lequel vous envisagez d’investir est classé F ou G, assurez-vous que sa note au DPE pourra être améliorée grâce à des travaux de rénovation énergétique. Car ce n’est pas toujours le cas, notamment en copropriété. En outre, si le logement que vous venez d’acquérir affiche une faible superficie, assurez-vous qu’en cas de travaux d’isolation par l’intérieur, la surface habitable post-travaux sera suffisante pour pouvoir mettre le bien en location. En confiant votre projet d’investissement à Beanstock, vous avez l'assurance d’augmenter la note DPE post-travaux. Enfin, pour limiter les coûts imprévus liés aux travaux ou aux impayés de copropriété, assurez-vous d’investir dans une copropriété saine. Vérifiez l’état des parties communes et consultez les derniers procès-verbaux d’AG (Assemblée Générale) pour savoir si la copropriété est bien gérée, s’il y a des travaux en cours ou à prévoir, des procédures en cours ou des impayés. Chez Beanstock, des experts juridiques s'acquittent de cette tâche afin de s’assurer de la bonne gestion de la copropriété.

Choisir un bien avec une faible quote-part permet de limiter votre exposition aux risques de la copropriété.

Les fausses bonnes raisons d’investir dans un projet

Investir dans la pierre locative en pariant sur une future plus-value, c'est possible. Pour autant, le résultat reste incertain. En effet, même en vous appuyant sur différents indicateurs, il peut être difficile d’anticiper les futures évolutions du marché, lequel pourra être impacté par un contexte national, comme une hausse des taux d’emprunt, ou un contexte local (baisse de l’activité économique, nouvelles nuisances, etc.). Si parier sur un quartier en devenir (quartier réhabilité, arrivée prochaine d’une ligne de métro…) peut augmenter vos chances de réaliser une plus-value à la revente, il est important de ne pas prendre cette donnée pour argent comptant afin d’éviter les mauvaises surprises au moment de la revente. Si vous pouvez avoir la potentielle plus-value en ligne de mire, vous ne devez donc pas vous baser sur ce seul critère au moment de choisir votre bien immobilier. Néanmoins, pour maximiser vos chances de réaliser une plus-value, il peut être intéressant de miser sur un bien avec travaux, acheté après négociation et dans lequel vous entreprenez des travaux d’amélioration qui viendront augmenter sa valorisation.

En matière d’investissement, vous avez certainement déjà entendu parler du cash-flow. En réalité, ce terme désigne le flux de trésorerie disponible en fin de mois, c’est-à-dire la différence entre les entrées (loyers perçus) et les sorties de liquidités (mensualités de crédit, charges…) liées à votre investissement immobilier. Si les revenus mensuels sont supérieurs aux dépenses mensuelles (charges de copropriété, intérêts du crédit, etc.), on parle alors de cash-flow positif (ou de trésorerie positive). Or, si le cash-flow positif est recherché par tout investisseur, disposer d’un flux de trésorerie positif n’est pas une obligation pour que votre opération soit rentable. Si la trésorerie mensuelle générée par un projet locatif est liée à sa rentabilité, elle dépend surtout du financement (apport, taux d’intérêt et durée d’emprunt). Elle n’est donc pas représentative de la qualité du projet locatif car elle dépend de choix faits par l’investisseur. Disposer d’un cash-flow positif n'est donc en aucune façon un critère à retenir pour déterminer si un investissement est réussi ou non.

Choisir le bon régime fiscal pour optimiser la rentabilité

La rentabilité locative correspond au ratio entre les dépenses engendrées par l’investissement (prix d'achat, prêt immobilier, taxes, etc.) et ce qu’il vous rapporte. Nous pouvons distinguer trois types de rentabilité :

  • la rentabilité brute,
  • la rentabilité nette
  • et la rentabilité nette-nette.

La première ne prend pas en compte les taxes et les charges qui vous incomberont en tant que propriétaire, contrairement à la seconde, aussi appelée rentabilité nette de charges. Si elle est moins précise, la rentabilité brute peut toutefois être intéressante pour vous aider à choisir entre deux biens qui vous intéressent. Néanmoins, pour connaître le véritable rendement d’un investissement immobilier, c’est du côté de la rentabilité nette-nette (ou nette de fiscalité) qu’il faut regarder. Pour l’obtenir, il faut prendre en compte la fiscalité afférente à votre investissement. Celle-ci varie selon le type de location (vide ou meublée), le régime choisi (forfaitaire ou réel) et votre profil fiscal (c'est-à-dire votre niveau d’imposition). Le calcul à effectuer pour connaître votre rentabilité nette de fiscalité dépendra donc de votre profil fiscal, du régime choisi et des dispositifs fiscaux.

La location meublée offre de nombreux avantages. En plus de loyers supérieurs de 5 à 30 % à ceux de la location vide, elle permet de bénéficier du régime LMNP et de sa fiscalité attractive. Le LMNP permet de soumettre ses revenus locatifs au régime réel ou au régime Micro-BIC. Le premier permet de déduire les charges et les frais (travaux, équipements, frais de gestion locative, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, etc.) des recettes locatives, diminuant ainsi la base d’imposition. Le second permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.

Pour réussir votre investissement, optimisez le financement

Un investissement dans la pierre peut difficilement être réussi sans un financement optimisé. Avant de concrétiser votre investissement immobilier, définissez vos objectifs (rentabilité, accroissement de votre patrimoine…) et faites le point sur vos moyens financiers. Idéalement, prenez rendez-vous avec votre conseiller bancaire et/ou avec d’autres banques, voire avec un courtier. Cela vous permettra de connaître votre capacité d’emprunt et de définir précisément le budget dont vous disposez pour votre investissement. Seul un organisme prêteur est en mesure de déterminer précisément la mensualité de crédit que vous pourrez supporter, en fonction de vos revenus et du loyer que vous toucherez chaque mois, une fois votre bien mis en location. En passant par des experts de l’investissement locatif comme Beanstock, qui sont également experts en crédit immobilier, vous aurez une estimation précise de votre capacité d’emprunt avant de vous lancer dans un projet locatif, et vous serez également accompagné dans votre recherche et votre négociation de crédit.

Si vous prévoyez de réaliser des travaux dans votre logement, il est avantageux de les inclure dans votre crédit immobilier. Cela vous évitera de devoir contracter un prêt personnel supplémentaire par la suite. Vous ferez ainsi des économies. Un prêt travaux contracté de manière isolée est en réalité un crédit à la consommation dont le taux est sensiblement plus élevé que celui d’un prêt immobilier.

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