« Au secours, mon locataire m’empêche de faire visiter mon logement ! »

Yann Cervodispo 25 avr 2023
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Malheureusement pour un propriétaire, les marges de manœuvre pour faire visiter son bien, s’il est occupé par un locataire (et que celui-ci s'y oppose), sont minces. La loi a défini les cas permettant au bailleur d’accéder au logement : sans parler de droit de visite, il s’agit plutôt d’un droit d’accès « lorsque les circonstances l’exigent ». Éléments d'explication.

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Une propriétaire
Comment (ré)agir si votre locataire refuse de laisser les visites se dérouler ? © insta_photos
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Le propriétaire a le droit de faire visiter

La loi a défini les conditions permettant au propriétaire de disposer d’un droit de visite. Qu’il s’agisse d’une location vide ou d'une location meublée, le propriétaire a la possibilité d’accéder au logement dans le cadre de trois situations bien précises (loi du 6 juillet 1989) : 

  • si le logement est mis en vente et que le propriétaire a donné congé au locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail,
  • si le locataire va quitter le logement et qu’il a donné son préavis,
  • si le logement nécessite certains travaux.

Ce droit de visite est également valable pour un agent immobilier, représentant le propriétaire, dans le cas de la mise en vente ou de la relocation du logement. En cas de travaux, le propriétaire a le droit de visiter le bien accompagné de professionnels. 

Dans tous les cas, le propriétaire doit garder en tête qu’il doit respecter le droit du locataire à la jouissance paisible du logement. 

Les conditions pour faire visiter

Plusieurs articles de loi ont encadré les modalités permettant au propriétaire de visiter un logement encore occupé par son locataire. 

Pour la vente ou la remise en location d’un bien, les visites sont possibles en dehors des jours fériés, du dimanche, ni pendant plus de deux heures les jours ouvrables. Aucune contrainte horaire n’est en revanche établie. 

Pour des visites portant sur des travaux, tout dépend de la nature des interventions qui vont devoir être menées. Le propriétaire pourra visiter le logement seulement pour les travaux portant :

  • sur la décence du logement,
  • sur l’entretien des toitures et des façades,
  • sur l’amélioration énergétique,
  • sur l’entretien courant du logement (changer la chasse d’eau, réparer un volet…),
  • sur l’amélioration d’un équipement de l’immeuble (comme l’installation d’un digicode). 

Dans tous les cas, le propriétaire doit prévenir son locataire de sa visite. L’idéal est de l’en notifier par lettre recommandée avec accusé de réception en précisant la nature des visites et leurs modalités (dates, horaires, nécessité d’accès…). 

Que faire si le locataire s’oppose aux visites ?

Rappelons tout d’abord qu’il est formellement interdit pour le propriétaire de pénétrer dans le logement en l’absence du locataire et, bien entendu, à plus forte raison, sans son accord. Le propriétaire n’a pas le droit non plus de disposer d’un jeu de clés ou d'exiger que son locataire lui en remette un. D’ailleurs, si le locataire venait à laisser un jeu de clés à son propriétaire, il serait vivement conseillé de consigner cette action par écrit. 

En dehors des trois situations bien précises qui permettent une visite du propriétaire, le locataire est en droit de s’y opposer. En revanche, si les conditions sont réunies, le propriétaire ne peut pas véritablement imposer son droit de visite au locataire. Dans un premier temps, le propriétaire n’aura d’autre choix que d’adresser à son locataire un courrier en recommandé avec accusé de réception, en prenant soin de rappeler la nature des visites et ses modalités. 

En dernier recours : saisir le tribunal

Si une lettre recommandée ne suffit pas, le seul recours du propriétaire sera le tribunal. Il s’agit alors de prouver « l’immobilisme du locataire » et que celui-ci lui aurait porté préjudice. Ce sera, par exemple, le cas si le refus du locataire de faire visiter le logement aurait fait capoter une vente ou une relocation. 

Sur le papier, le propriétaire peut donc aller jusqu’à réclamer des dommages et intérêts, mais dans les faits, ce genre de procédure prend plus de temps que la vente ou la relocation du bien. Elle ne permettra donc pas au bailleur d’accéder plus rapidement à son bien. Les marges de manœuvre du propriétaire pour faire visiter son bien sont donc assez minces et les délais de recours ne jouent pas non plus en sa faveur…

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