Votre propriétaire vous annonce qu’il ne renouvellera pas votre bail ? Il doit justifier sa décision et respecter une procédure précise. Vente du logement, reprise pour y habiter ou motif légitime et sérieux : voici les situations autorisées, les délais à respecter et les protections dont vous pouvez bénéficier.
Lorsqu’il donne congé pour vendre le logement
Le saviez-vous ? Vendre un logement avec le locataire dans les lieux entraîne une décote sur le prix de vente. C’est pourquoi les propriétaires préfèrent ne pas renouveler le bail pour le vendre libre de toute occupation.
Le bailleur doit notifier le congé au moins 6 mois avant l’échéance du bail en location vide, 3 mois en location meublée.
Le congé doit vous parvenir par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou en main propre.
En location vide, le congé pour vente vaut en principe offre de vente au locataire, sous réserve des exceptions légales. Vous disposez des deux premiers mois du préavis pour accepter cette offre. En location meublée, le congé pour vente ne vous donne pas, à lui seul, de priorité pour acheter le logement.
Lorsqu’il souhaite reprendre le logement pour l’occuper
Un propriétaire peut donner congé pour habiter lui-même le logement ou y installer un proche appartenant aux catégories prévues par la loi : son époux, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son époux, partenaire ou concubin. Le PACS doit être enregistré à la date du congé.
Le logement repris doit alors devenir la résidence principale du bailleur ou du proche concerné. En aucun cas, il ne peut être utilisé comme résidence secondaire ou pour concrétiser un nouvel investissement locatif.
Le congé doit vous parvenir au moins six mois avant l’échéance du bail en location vide, et trois mois en location meublée. Il doit préciser le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que son lien avec le propriétaire. Le bailleur doit également justifier le caractère réel et sérieux de son projet.
Attention : l’occupation doit être réelle et effective !
Si le bailleur ne respecte pas ses obligations, il risque une amende pénale de 6 000 euros, voire de 30 000 euros, s’il loue via une personne morale, comme une SCI. Il peut également être contraint de verser des dommages et intérêts au locataire dont le bail n’aura pas été renouvelé !
Lorsqu’il existe un motif légitime et sérieux
Le bail peut aussi ne pas être renouvelé pour un « motif légitime et sérieux ». La loi ne donne pas de définition précise de ce type de motif, mais la jurisprudence en a établi les contours.
Les impayés de loyer et les troubles du voisinage constituent, par exemple, des motifs recevables pour écarter le locataire.
Autre motif légitime et sérieux, cette fois du côté du bailleur : il peut refuser le renouvellement, s’il souhaite entreprendre des travaux de réhabilitation du logement.
Dans ce type de situations, le propriétaire doit également respecter un délai de préavis de 3 ou 6 mois.
Attention aux locataires protégés
Certains locataires bénéficient d’une protection contre le non-renouvellement du bail, notamment :
- les locataires de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures aux plafonds applicables ;
- les locataires ayant à leur charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, sous conditions de ressources pour cette personne et pour l’ensemble du foyer.
Dans ces situations, le propriétaire doit en principe proposer un relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, dans le secteur géographique prévu par la loi. Toutefois, cette obligation ne s’applique pas si le bailleur est une personne physique lui-même âgée de plus de 65 ans ou disposant de ressources inférieures aux plafonds applicables. Ces deux exceptions ne sont pas cumulatives.
En location vide, une protection existe aussi pour les bénéficiaires de l’allocation journalière de présence parentale (AJPP) sous condition de ressources. Le propriétaire doit alors proposer un relogement adapté pour pouvoir donner congé.
Comment contester un congé ?
Si vous recevez un congé que vous estimez irrégulier, vous avez des recours. La procédure utilisée par le bailleur doit être réalisée dans les règles.
Vous pouvez, par exemple, contester le congé, s’il manque une mention obligatoire, comme le motif de la résiliation du bail, si le propriétaire n’a pas respecté le délai de préavis de 3 ou 6 mois, ou encore si la lettre a été expédiée en courrier simple, et pas en recommandé.
Enfin, vous avez la possibilité de saisir le tribunal judiciaire pour faire valoir vos droits. Le juge vérifiera la régularité de la procédure et la réalité du motif invoqué. S’il estime le congé abusif, il pourra l’annuler ou vous accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux.
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