Peut-on vendre un appartement loué ?

Quentin Gres
mis à jour le
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Vous souhaitez vendre votre logement alors qu'il est occupé par un locataire ? Cela peut-être une bonne idée, à condition toutefois d'agir dans les règles. Préavis, communication avec le locataire... on vous explique comment procéder pour vendre un appartement loué.

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Vendre un appartement occupé
Voici la marche à suivre pour vendre un bien loué. © Dimitri
Sommaire

Vendre un appartement loué, c'est possible ?

Vendre un appartement loué n'est pas sans offrir quelques avantages. Les voici.

Une vente immédiate pour profiter du marché de l'immobilier

Pour vendre un appartement vide, il faut respecter un préavis de 6 mois avant de donner congé au locataire avec un appartement non meublé. Ce préavis peut-être très contraignant, car le marché de l'immobilier évolue vite. Les prix intéressants à un moment ne le seront pas forcément plus 6 mois plus tard. C'est pourquoi vendre un appartement sans donner congé au locataire peut représenter une bonne opportunité.

Vendre un appartement loué : pas de préavis

Donner congé à un locataire, c'est une démarche (rédaction du préavis, remise) qui peut s'avérer fastidieuse, sans parler de possibles conflits avec le locataire. En vendant votre appartement encore loué, vous facilitez les démarches à effectuer et, surtout, vous continuez de toucher les loyers jusqu'à la vente du bien. Il n'y a donc aucun risque de vacance locative.

Des avantages pour l'acheteur

Trouver un acheteur pour un appartement est souvent plus simple lorsqu'il y a déjà un locataire à l'intérieur. Pourquoi ? Car en achetant un appartement loué, l'acheteur est assuré de la régularité des paiements et toutes les formalités juridiques sont déjà effectuées. Mais le plus important, c'est que le nouveau propriétaire évite la carence locative. Enfin, il peut aussi profiter d'une décote, à cause notamment du délai de récupération.

Vendre d'un bien loué : et le droit de préemption du locataire ?

Dans le cas où le propriétaire ne donne pas congé au locataire, ce dernier n'a pas de droit de préemption sur l'acquisition du logement loué. Ce droit n'intervient qu'en cas de congé du locataire qui précède la mise en vente. Après la vente, le nouveau propriétaire-bailleur devra informer le locataire de ses coordonnées. Le locataire peut rester dans les lieux et son bail se poursuit aux mêmes conditions. Précisons que le garant n'est pas libéré de son engagement, sauf si une clause de l'acte de cautionnement prévoit le contraire. Néanmoins, si le nouveau propriétaire souhaite par la suite récupérer le logement pour y vivre ou le vendre à son tour, il devra respecter un délai spécifique avant de donner congé au locataire en place.

Comment vendre un appartement loué ?

Comment déterminer le prix d'un appartement loué ? Comment trouver le bon acquéreur et conclure la vente ? On vous présente toutes les étapes à suivre pour vendre votre appartement loué.

Fixez le prix d'un appartement loué

Pour fixer le prix d'un appartement loué, il faut en grande partie respecter les mêmes critères que pour un logement vide :

  • La localisation du logement (commerces à proximité, administration, transports en commun, sécurité).
  • Le type de bien et sa surface habitable.
  • L'état général et l'usure de l'habitation.

Pour vous donner une première idée de la valeur réelle de votre bien, effectuez une estimation en ligne sur notre site. C'est simple, rapide et gratuit.

Vendre un appartement loué : comment trouver un acquéreur ?

Une fois le prix de votre bien fixé, il s'agit maintenant de trouver un acheteur. Si vous vendez un petit appartement meublé, il sera certainement simple de trouver un acquéreur. En effet, ce type de logement est principalement acheté pour faire un investissement locatif. La présence d'un locataire qui paye déjà ses loyers est un bonus non négligeable, d'autant plus que le prix de l'appartement loué peut faire l'objet d'une décote allant jusqu'à 10 %.

Pour un bien non meublé, on vous conseille de proposer en priorité le logement à votre locataire. De cette manière, vous économiserez du temps et de l'énergie.

Pour trouver un acheteur rapidement, vous pouvez également déposer une annonce sur SeLoger. Nous proposons des habitations de tous les styles et pour tous les budgets partout en France. 

Projetez-vous après la vente

Une fois la vente conclue, le nouveau propriétaire a quelques obligations à l'égard du locataire. Il devra, notamment, lui transférer, par notaire, une attestation de propriété. Cette dernière prouvera le transfert de propriété pour le paiement des futurs loyers. Si le propriétaire souhaite jouir des lieux, il doit respecter un délai de 2 ans (si la date de fin du bail en cours intervient moins de 2 ans après l'achat). De même, dans le cas où une personne âgée aux revenus modestes occupe l’appartement, il doit lui proposer une offre de relogement. À défaut, le bail est reconduit automatiquement (Loi Macron).

Quelle obligation pour le dépôt de garantie ?

En tant que propriétaire, vous n'êtes pas tenu de transmettre le dépôt de garantie à l'acquéreur de votre bien. Toutefois, ce dernier est tenu par son contrat de bail avec le locataire de le lui restituer à sa sortie des lieux.

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