Pourquoi et comment vendre un appartement occupé ?

Quentin Gres 24 mar 2023
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Vous souhaitez vendre votre logement alors qu'il est occupé par un locataire ? Cela peut-être une bonne idée, à condition toutefois d'agir dans les règles. Préavis, communication avec le locataire, on vous explique comment procéder pour bien vendre votre appartement loué.

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Vendre un appartement occupé
Voici la marche à suivre pour vendre un bien loué. © Dimitri
Sommaire

3 bonnes raisons de vendre un appartement occupé

Vendre un appartement loué n'est pas sans offrir quelques avantages. Les voici.

Une vente immédiate pour profiter du marché de l'immobilier

Pour vendre un appartement vide, il faut respecter un préavis de 6 mois avant de donner congé au locataire avec un appartement non meublé. Ce préavis peut-être très contraignant, car le marché de l'immobilier évolue vite. Les prix intéressants à un moment ne le seront pas forcément plus 6 mois plus tard. C'est pourquoi vendre un appartement sans donner congé au locataire peut représenter une bonne opportunité.

Pas de préavis et des loyers jusqu'à la vente

Donner congé à un locataire, c'est une démarche (rédaction du préavis, remise) qui peut s'avérer fastidieuse, sans parler de possibles conflits avec le locataire. En vendant votre appartement encore loué, vous facilitez les démarches à effectuer et, surtout, vous continuez de toucher les loyers jusqu'à la vente du bien. Il n'y a donc aucun risque de vacance locative.

Des avantages pour l'acheteur

Trouver un acheteur pour un appartement est souvent plus simple lorsqu'il y a déjà un locataire à l'intérieur. Pourquoi ? Parce que l'acheteur est assuré de la régularité des paiements et toutes les formalités juridiques sont déjà effectuées. Mais le plus important, c'est que le nouveau propriétaire évite la carence locative. Enfin, il peut aussi profiter d'une décote, à cause notamment du délai de récupération.

Quid du droit de préemption du locataire ?

Dans le cas où le propriétaire ne donne pas congé au locataire, ce dernier n'a pas de droit de préemption sur l'acquisition du logement loué. Ce droit n'intervient qu'en cas de congé du locataire qui précède la mise en vente. Toutefois, vous pouvez gracieusement proposer au locataire de racheter le bien s'il le souhaite, mais sans obligation de sa part.

Vendre un appartement loué, étape par étape

Comment déterminer le prix d'un appartement loué ? Comment trouver le bon acquéreur et conclure la vente ? On vous présente toutes les étapes à suivre pour vendre votre logement occupé.

Fixez le prix d'un appartement loué

Pour fixer le prix d'un appartement loué, il faut en grande partie respecter les mêmes critères que pour un logement vide :

  • La localisation du logement (commerces à proximité, administration, transports en commun, sécurité).
  • Le type de bien et sa surface habitable.
  • L'état général et l'usure de l'habitation.

Pour vous donner une première idée de la valeur réelle de votre bien, effectuez une estimation en ligne sur notre site. C'est simple, rapide et gratuit.

Trouvez un acquéreur pour votre bien

Une fois le prix de votre bien fixé, il s'agit maintenant de trouver un acheteur. Si vous vendez un petit appartement meublé, il sera certainement simple de trouver un acquéreur. En effet, ce type de logement est principalement acheté pour faire un investissement locatif. La présence d'un locataire qui paye déjà ses loyers est un bonus non négligeable, d'autant plus que le prix de l'appartement loué peut faire l'objet d'une décote allant jusqu'à 10 %.

Pour un bien non meublé, on vous conseille de proposer en priorité le logement à votre locataire. De cette manière, vous économiserez du temps et de l'énergie.

Pour trouver un acheteur rapidement, vous pouvez également déposer une annonce sur SeLoger. Nous proposons des habitations de tous les styles et pour tous les budgets partout en France. 

Projetez-vous après la vente

Une fois la vente conclue, le nouveau propriétaire a quelques obligations à l'égard du locataire. Il devra, notamment, lui transférer, par notaire, une attestation de propriété. Cette dernière prouvera le transfert de propriété pour le paiement des futurs loyers. Si le propriétaire souhaite jouir des lieux, il doit respecter un délai de 2 ans (si la date de fin du bail en cours intervient moins de 2 ans après l'achat). De même, dans le cas où une personne âgée aux revenus modestes occupe l’appartement, il doit lui proposer une offre de relogement. À défaut, le bail est reconduit automatiquement (Loi Macron).

Quelle obligation pour le dépôt de garantie ?

En tant que propriétaire, vous n'êtes pas tenu de transmettre le dépôt de garantie à l'acquéreur de votre bien. Toutefois, ce dernier est tenu par son contrat de bail avec le locataire de le lui restituer à sa sortie des lieux.

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