DPE non fourni par le bailleur : obligations et recours

Le DPE est un document qui doit obligatoirement être annexé au bail. La raison ? Il permet une transparence vis-à-vis du locataire quant aux performances énergétiques du logement et à ses coûts associés. Voyons cela en détail.

Qu'est-ce que le DPE ?

Concrètement, le DPE (diagnostic de performance énergétique) fait partie des documents qui sont fournis par le bailleur dans le fameux dossier de diagnostic technique (DDT), au moment de la signature du bail (ou de la vente du bien). 

Le propriétaire bailleur est tenu de faire réaliser ce diagnostic en amont de la mise en location. Il doit, pour ce faire, recourir à un diagnostiqueur professionnel. 

Le DPE contient les informations suivantes : 

• la liste descriptive des systèmes de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire et des dispositifs de ventilation (VMC) ; 
• les caractéristiques du bâtiment, c’est-à-dire l’état de l’isolation ou encore de la façade ; 
• les émissions de gaz à effet de serre (GES) du logement ;
• la consommation d’énergie annuelle pour chaque catégorie d’équipement ou, à défaut, une estimation ; 
• le classement au DPE sur une échelle allant de A à G, avec une étiquette énergie et une étiquette climat. 
• des recommandations de travaux énergétiques pour améliorer la note DPE du logement. 

Pourquoi le DPE est-il obligatoire ?

Vous vous demandez peut-être depuis quand le DPE est obligatoire pour la location. En réalité, cette obligation est en vigueur depuis le 1ᵉʳ juillet 2007. Depuis 2021, le DPE est aussi pleinement opposable, c’est-à-dire que le locataire peut se retourner contre le propriétaire, en cas de soupçon de faux. 

On serait en droit de se demander pourquoi la loi est aussi stricte à propos du DPE. Cela se comprend facilement au vu des enjeux liés à ce diagnostic immobilier : 

• Le DPE incite les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation pour augmenter leur note, et ainsi valoriser leur bien sur le marché locatif. 
• La réalisation desdits travaux engendre une diminution de la consommation énergétique du logement. 
• L’attribution de l’étiquette énergie et sa présence dans les annonces immobilières jouent un rôle non négligeable dans la sensibilisation à l’impact environnemental du logement. 
• L’outil précieux que représente le DPE pour les locataires lors de leur choix d’un bien à louer : meilleure est sa note et plus les chances qu’ils louent ce bien sont élevées. 
• Le souci du bien-être des locataires est aussi en jeu : avec le DPE, les propriétaires sont incités à améliorer le confort de vie des occupants (isolation, ventilation, chauffage efficace, etc.). 
• L’assurance de factures d'électricité allégées pour les locataires qui choisissent un logement avec une bonne étiquette DPE.

Voyons maintenant comment se traduisent effectivement les obligations du bailleur dans les textes de loi.

Textes de loi encadrant le DPE

La réglementation du DPE est régie par le Code de la construction et de l’habitation, et notamment les articles L126-23 à L126-25. Ces textes décrivent que : 

• le DPE doit obligatoirement être réalisé à l’initiative du bailleur ; 
• ce diagnostic doit être effectué par un professionnel certifié ;
• ce professionnel doit avoir souscrit une assurance, car sa responsabilité est engagée au vu de ses interventions (et puisque le DPE est désormais opposable, comme nous l’avons vu plus haut). 
• le diagnostiqueur ne doit pas être lié par un lien de parenté au propriétaire. Il doit être en mesure de prouver son impartialité. 

Responsabilités du bailleur et du diagnostiqueur

Le bailleur est tenu non seulement d’intégrer le DPE au dossier de diagnostic technique remis au locataire, mais aussi d’obtenir du diagnostiqueur le numéro d’identification du DPE. 

Ce numéro est transmis au professionnel lorsqu'il soumet les résultats de l’évaluation à l’Agence de la transition écologique (ADEME). Il le reporte ensuite directement sur le DPE. La présence de ce matricule est la condition sine qua non pour que le diagnostic soit valable. 

Bon à savoir : si le diagnostiqueur ne transmet pas le DPE à l’ADEME, il risque une amende de 1 500 €.

Si le bailleur ne fournit pas de DPE, ou bien si le document est incomplet ou non immatriculé par l’ADEME, le locataire a la possibilité d’agir. Les recours en cas de location sans DPE sont possibles, si le locataire est en mesure de prouver que le DPE ne lui a pas été fourni. Il pourra aussi saisir le juge, s’il estime et peut prouver que le logement ne correspond pas à l’annonce initiale. Si le dol est avéré, il pourra alors rompre le contrat, car le bail sans DPE est considéré comme caduc. 

Bon à savoir : selon l’article 1137 du Code civil, un dol est une fraude, un agissement ayant pour but de tromper autrui pour obtenir la signature d’un contrat, et ce, en toute connaissance de cause.

Si le bailleur ne transmet pas le DPE au locataire, ou bien s’il lui remet un DPE erroné, c’est qu’il ne respecte pas ses obligations. En l'absence de solution amiable, il s’expose donc à une action en justice de la part de l’occupant du logement, qui pourrait aboutir sur : 

• des dommages et intérêts à verser au locataire ; 
• la réduction du prix du loyer de façon à compenser la perte subie par le locataire ; 
• des amendes pouvant atteindre 1 500 €, voire 3 000 € en cas de récidive ; 
• une sanction pénale, en cas de faux DPE ou d'absence de DPE (si la faute est consciente), pouvant atteindre 2 ans d’emprisonnement et 300 000 € d’amende. 

En tant que bailleur, il est donc très risqué de ne pas fournir de DPE à son locataire. Respecter ses obligations est la seule façon d’éviter les litiges et les sanctions.