Que contient le dossier de diagnostics techniques pour la vente d’un logement ?

Lors de la vente d’un appartement, le vendeur est tenu de mettre à la disposition de l’acquéreur un certain nombre de diagnostics, énumérés à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, à savoir : 

• le constat de risque d'exposition au plomb si le permis de construire du logement a été délivré avant le 1^er janvier 1949 ;
• l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante si le permis de construire du logement a été délivré avant le 1^er juillet 1997;
• l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment situé dans une zone faisant l’objet d’un arrêté préfectoral ou municipal ;
• l'état de l'installation intérieure de gaz et d’électricité si les installations datent de plus de 15 ans ;
• l'état des risques pour les logements situés dans un zone faisant l’objet d’un arrêté préfectoral ;
• le diagnostic de performance énergétique ;
• le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif ;
• dans les zones déterminées par arrêté préfectoral, l'information sur la présence d'un risque de mérule ;
• lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ;
• s'ils existent, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations.

Si votre acquéreur vous fait part de son projet de mettre l’appartement acheté en location, il est indispensable de lui rappeler que des critères de décence énergétique ont vu le jour avec la loi Climat. Aujourd’hui, les logements classés F ou G ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation du loyer en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), quelque soit la situation géographique du bien. 

Certains logements classés G ne peuvent plus être mis en location car considérés comme indécent énergétiquement (logement avec une consommation énergétique supérieure à 450 Kwh/m²/an en énergie finale). 

Si le logement vendu est indécent énergétiquement ou classé F ou G, il convient d’informer, par une clause écrite du compromis de vente, l’acquéreur soit de son impossibilité de mettre le bien en location sans y faire au préalable certains travaux, soit du fait que le loyer ne pourra pas faire l’objet d’une indexation annuelle.

Pour les appartements situés en copropriété, de nombreux documents s’ajoutent au dossier de diagnostics techniques.

1. Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :

• la fiche synthétique de la copropriété ;
• le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;

2. Les informations financières suivantes :

• le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
• les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
• l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
• lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

3. Le carnet d'entretien de l'immeuble.

4. Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global.

5. Le plan pluriannuel de travaux adopté.

Ces documents doivent être remis au plus tard au jour de la signature du compromis de vente. À défaut, le délai de rétractation de 10 jours, dit « délai SRU » ne court pas.