Comment est déterminé le complément de loyer ?

Dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, dans les villes visées par un arrêté préfectoral d’encadrement des loyers, le loyer payé par le locataire ne peut excéder la limite du loyer de référence majoré. 

Lorsque le logement loué nu ou meublé dispose de caractéristiques particulières, notamment de confort ou de localisation, le propriétaire bailleur est en droit d’appliquer un complément de loyer en plus du loyer de référence majoré. Mais pour appliquer ce complément de loyer, il convient de respecter les conditions suivantes : 

• le loyer de base doit être égal au loyer de référence majoré ;
• le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Sachez que depuis le 18 août 2022, aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : 

• des sanitaires sur le palier, 
• des signes d'humidité sur certains murs, 
• un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G, 
• des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, 
• un vis-à-vis à moins de dix mètres, 
• des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, 
• des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, 
• une installation électrique dégradée, 
• une mauvaise exposition de la pièce principale.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation (sauf dans le cas d’un bail mobilité).

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Deux issues sont alors possibles : 

• en cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
• en l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.

L’encadrement des loyers à la location s’applique aujourd’hui dans certaines communes : 

• Paris, 
• Lille et Hellemmes et Lomme, 
• Bordeaux, 
• Montpellier, 
• Lyon et Villeurbanne, 
• les communes de l’Est ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville), 
• les communes de la Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse).