Dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, en zone dite « très tendue », le propriétaire bailleur peut appliquer un complément de loyer en plus du loyer de base, selon certaines conditions. Le locataire qui entend contester ce complément de loyer doit respecter une procédure bien précise. Se Loger vous explique tout.
Une procédure précise, établie par la loi
Le locataire qui souhaite contester un complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. Passé ce délai, le complément de loyer est réputé être accepté et ne peut plus être contesté.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. La commission de conciliation va apprécier les dires et preuves des parties. Deux issues seront alors possibles :
- En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
- En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. Attention : une fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.
Rappel : dans quels cas un complément de loyer peut-il s'appliquer ?
Dans les villes situées en zone « très tendue », un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. Aucun complément de loyer ne peut être appliqué, lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :
- des sanitaires sur le palier,
- des signes d'humidité sur certains murs,
- un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G,
- des fenêtres laissant anormalement passer l'air, hors grille de ventilation,
- un vis-à-vis à moins de dix mètres,
- des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement,
- des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois,
- une installation électrique dégradée,
- une mauvaise exposition de la pièce principale.
Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Références juridiques
- Article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018
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