Les performances énergétiques des logements sont scrutées de plus en plus près, et les logements trop énergivores, appelés passoires thermiques, vont progressivement être interdits à la location. Certains critères - en lien avec le seuil de performance énergétique du logement - autorisent le au locataire à cesser de payer son loyer. Les voici.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement particulièrement énergivore, qui se caractérise par un mauvais DPE (diagnostic de performance énergétique). Il s’agit actuellement des logements classés F et G au DPE, ces étiquettes étant attribuées à des logements dont le confort thermique laisse à désirer.
Ces logements amènent notamment des factures énergétiques élevées, car une mauvaise isolation, associée parfois à un système de chauffage défaillant et parfois à du simple vitrage, font grimper la consommation d’énergie, généralement pour obtenir un espace mal chauffé malgré les dépenses énergétiques engagées. Il s’agit le plus souvent de bâtiments anciens, généralement construits avant 1975, car c’est à cette date que les premières mesures d’isolation des habitations ont été prises.
Le gouvernement a lancé différentes mesures pour lutter contre les passoires thermiques, car ces logements énergivores sont souvent habités par des foyers modestes qui souffrent de l’inconfort engendré par la mauvaise isolation, et doivent aussi s'acquitter du paiement de factures énergétiques très élevées.
Le propriétaire doit mettre en location un logement décent
La loi est formelle en ce qui concerne la mise en location d’un logement, puisque ce dernier doit correspondre aux critères de décence. Ces critères sont d’ailleurs définis par la loi, puisqu’il s’agit de :
- La surface minimum habitable qui doit être de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ainsi qu’un volume habitable d’au moins 20 mètres cubes.
- La santé et la sécurité du locataire, car le logement doit assurer le clos et le couvert, être dans un bon état d’entretien, protégé des infiltrations d’air parasites, présenter des portes et fenêtres avec une étanchéité suffisante, ne pas être sujet à une humidité excessive, etc.
- L’absence d’animaux nuisibles, ce qui signifie que le logement ne doit pas être infesté par des animaux tels que des rats ou des parasites.
- L’équipement du logement qui doit apporter le confort nécessaire au locataire, comme un système de chauffage performant, une installation en eau potable, des installations d’évacuation des eaux usées, une cuisine ou un coin cuisine, une installation sanitaire intérieure, un réseau électrique, etc.
- Enfin, le logement ne doit pas dépasser un certain seuil de performance énergétique, qui est actuellement de 450 kWh/m/an.
La performance énergétique du logement fait désormais partie des critères de décence. Les seuils à ne pas dépasser sont amenés à évoluer dans les prochaines années, ce qui signifie que certains logements deviendront progressivement indécents s’ils demeurent sur le marché de la location.
Logement inhabitable : le locataire peut cesser de payer son loyer
En théorie, dès lors qu’un logement n’est pas aux normes et ne respecte pas les critères de décence, le locataire peut agir. En l’occurrence, il n’existe même qu’un cas dans lequel il a le droit de cesser de payer son loyer, c’est précisément lorsque le logement est inhabitable. Il s’agit donc du cas d’un logement insalubre, menaçant la santé des occupants. Le locataire doit se retrouver dans l’incapacité à vivre dans les lieux, ou dans une situation qui met le propriétaire hors la loi pour cause de non-conformité du logement à la réglementation.
C’est d’ailleurs le cas de certaines passoires thermiques, celles qui consomment plus de 450 kWh/m²/an, qui sont actuellement classés G+ et qui sont considérés comme inhabitables. Si vous êtes dans ce cas, vous êtes alors tout à fait en droit de cesser le paiement de votre loyer et d’exiger du propriétaire la réalisation de travaux de rénovation énergétique.
Toutes les passoires thermiques ne sont pas insalubres
Attention toutefois avant d’envisager de cesser le paiement des loyers : à l’heure qu’il est, toutes les passoires thermiques ne sont pas considérées comme des logements insalubres. En effet, depuis le 1er janvier 2023, seuls les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an sont concernés par une interdiction formelle d’être mis en location.
Les logements classés G devront également sortir du marché ou faire l’objet de travaux de rénovation à partir du 1er janvier 2025, et à compter du 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements classés F de faire l’objet d’une interdiction de mise en location.
Concrètement, avant ces échéances, les logements concernés ne sont pas encore considérés comme insalubres, ce qui signifie que vous ne pouvez pas cesser le paiement du loyer si vous êtes locataire d’un logement classé F ou G.
Si votre logement est une passoire thermique mais qu'il n’est pas encore considéré comme insalubre, vous pouvez demander au propriétaire d’exécuter des travaux de rénovation énergétique pour le rendre plus performant.
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