Départ du logement avant un an : faut-il payer l’entretien de la chaudière ?

Le locataire doit faire réaliser l’entretien de la chaudière une fois par an. Aucune faute ne pourra lui être reprochée si son départ intervient moins d'une année après le dernier entretien. Le propriétaire ne peut donc prélever aucune somme à ce titre sur le dépôt de garantie. Cette règle protège le locataire, qui ne doit pas financer un entretien annuel à venir, même si une panne survient après son départ.

Seule exception à ce principe : l’accord écrit entre propriétaire et locataire. Les deux parties peuvent convenir par écrit que le locataire resté moins d’un an sera redevable du montant de l’entretien de la chaudière, proratisé à la durée réelle d’occupation du logement.

Par exemple, pour six mois de présence, le locataire prend en charge la moitié du coût. Cette solution amiable reste la seule voie pour déroger à la règle légale.

La loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de prendre en charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat de location, ainsi que les menues réparations au titre des réparations locatives, sauf lorsqu’elles résultent notamment de la vétusté, d’une malfaçon, d’un vice de construction, d’un cas fortuit ou de la force majeure.

Pour une chaudière individuelle, l’entretien annuel est à l’initiative de l’occupant, sauf disposition contraire du bail. Il doit être réalisé par un professionnel qualifié  : chauffagiste, plombier ou artisan agréé.

Cette obligation concerne notamment les chaudières fonctionnant au gaz, au fioul ou avec un combustible solide, dans les limites prévues par la réglementation. Les opérations réalisées peuvent varier selon le type de chaudière et le combustible utilisé.

Le locataire doit conserver l’attestation d’entretien remise par le professionnel. Elle permet de justifier que l’entretien a bien été réalisé et peut notamment être présentée au bailleur lorsque celui-ci souhaite vérifier le respect de cette obligation.

L’attestation d’entretien remise par le professionnel constitue le principal justificatif de la réalisation de l’entretien. La facture peut également permettre de justifier l’intervention et son paiement.

L’attestation indique notamment la date de l’intervention, l’identification de la chaudière, les contrôles effectués, les résultats des mesures réalisées, ainsi que les éventuels conseils ou recommandations du professionnel.

Lorsque le locataire a fait réaliser l’entretien, il est recommandé de conserver cette attestation pendant toute la durée de la location, même si la réglementation prévoit une conservation minimale par le commanditaire. Le document peut être utile lors de l’état des lieux de sortie ou en cas de sinistre car il atteste que l’appareil ne présente pas de risque anormal d’émissions de polluants atmosphériques ou de rejet de monoxyde de carbone.

En cas d’accident lié à une chaudière mal entretenue, l’absence d’entretien peut également avoir des conséquences sur l’indemnisation par l’assurance. Il est donc important de conserver les justificatifs des interventions réalisées.

L’entretien d’une chaudière doit être réalisé chaque année. Pour déterminer la prochaine échéance, il est notamment utile de se référer à la date du dernier entretien et à l’attestation remise par le professionnel. Le locataire qui ignore la date du dernier entretien peut se rapprocher du propriétaire pour obtenir cette information.

Cette distinction est importante lors d’un départ du logement. La durée d’occupation, à elle seule, ne permet pas de déterminer si un entretien est dû : il faut regarder la situation de la chaudière et les obligations prévues par le bail.

Un arrêté du 15 septembre 2009 relatif à l’entretien annuel des chaudières encadre précisément cette obligation d'entretien pour les appareils fonctionnant au gaz, au fioul ou au bois, d’une puissance comprise entre 4 et 400 kilowatts.

Un entretien insuffisant peut favoriser l’encrassement ou le mauvais fonctionnement de certains composants, augmenter le risque de panne et entraîner une baisse des performances de l’appareil. Selon l’ADEME, un mauvais entretien peut représenter jusqu’à 12 % de consommation d’énergie supplémentaire.

Il existe également un enjeu de sécurité. L’entretien permet notamment de contrôler le bon fonctionnement de la chaudière et, selon les appareils, de mesurer ses émissions polluantes et d'identifier d’éventuels risques liés au monoxyde de carbone. Selon Santé publique France, plusieurs milliers de cas d’intoxication au monoxyde de carbone sont recensés chaque année, en partie liés à des appareils de chauffage mal entretenus. Un entretien annuel régulier reste la meilleure réponse à ce risque.

Un défaut d’entretien peut aussi avoir des conséquences financières. Lorsqu’un dysfonctionnement est lié à un manque d’entretien imputable au locataire, celui-ci peut être amené à prendre en charge les conséquences qui relèvent de sa responsabilité.

À l’inverse, le locataire n’a pas à supporter les réparations qui relèvent de la vétusté ou des obligations du propriétaire.

Le prix d’un entretien varie entre 100 € et 150 €, selon le type de chaudière, l’installation, la région et le professionnel choisi. Il peut être utile de comparer plusieurs devis lorsque cela est possible.

En cas de panne, la répartition du coût ne dépend pas simplement du montant de la réparation. Il faut rechercher l’origine du problème.

Le locataire prend en charge l’entretien courant et les réparations locatives qui lui incombent. Le propriétaire doit notamment prendre en charge les réparations qui ne relèvent pas des obligations du locataire, ainsi que celles rendues nécessaires par la vétusté de l’équipement.

Avant de faire réaliser une réparation importante, le locataire a donc intérêt à prévenir le propriétaire, idéalement par écrit, et à lui transmettre le diagnostic ou le devis du professionnel. Cette précaution permet de déterminer plus facilement qui doit intervenir et éviter qu'une réparation importante soit engagée sans l’accord du propriétaire.

Le propriétaire doit notamment prendre en charge les réparations qui ne sont pas des réparations locatives. Il doit également assurer les travaux nécessaires lorsque la chaudière doit être remplacée en raison de sa vétusté ou lorsqu'une réparation importante relève de ses obligations.

Pour une chaudière individuelle, l’entretien annuel est en principe à l’initiative de l’occupant, sauf disposition contraire du bail. Il ne faut donc pas confondre l’obligation d’entretien avec la responsabilité du propriétaire concernant les réparations importantes ou le remplacement d’un équipement vétuste.

Pour une chaudière collective, l’entretien est effectué à l’initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires. Dans une copropriété, le syndic peut être chargé de l’organisation pratique de l’intervention. Le coût de cet entretien peut être récupéré sur les locataires dans les conditions applicables aux charges locatives.

Une chaudière neuve n’est pas, à elle seule, dispensée de l’entretien annuel prévu par la réglementation. Pour déterminer la prochaine échéance, il convient notamment de vérifier la date de mise en service, les éventuelles opérations déjà réalisées et les indications du professionnel.

Les chaudières individuelles fonctionnant au gaz, au fioul ou avec un combustible solide sont soumises à un entretien annuel dans les conditions prévues par la réglementation. Les opérations techniques réalisées lors de cet entretien sont adaptées au type de chaudière et au combustible utilisé (nettoyage du brûleur, réglage, ramonage).

En revanche, le cas d’une chaudière collective est différent : le locataire ne choisit pas lui-même le professionnel et n’organise pas l’entretien. Celui-ci relève du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires.

En cas de désaccord sur la prise en charge d’un entretien ou d’une réparation, il est préférable de commencer par réunir les documents utiles : bail, état des lieux, dernière attestation d’entretien, devis ou facture du professionnel et échanges avec le propriétaire.

Une demande écrite permet ensuite de rappeler précisément le problème et de demander à l’autre partie de prendre position sur la prise en charge.

Si le désaccord persiste, le locataire ou le propriétaire peut, selon la nature du litige, saisir la commission départementale de conciliation, une démarche gratuite qui permet souvent de trouver une issue rapide au litige. Si le désaccord persiste, il est possible d’envisager une procédure judiciaire.

Lors de l’état des lieux de sortie, une éventuelle dégradation imputable au locataire peut être constatée. Si un manquement à son obligation d’entretien a causé une panne ou une dégradation dont il est responsable, le bailleur peut demander réparation et, sous réserve de pouvoir les justifier, déduire les sommes correspondantes du dépôt de garantie.

Le propriétaire peut-il résilier le bail pour défaut d’entretien ? Non, un simple retard ponctuel ne justifie pas une résiliation. Seule une faute grave et répétée, ayant causé une panne ou une dégradation, peut être retenue, et encore faut-il apporter la preuve du préjudice.

Qui paie une réparation de chaudière en cas de panne ?

Cela dépend de l’origine de la panne. Le locataire prend en charge l’entretien courant et les réparations locatives qui lui incombent. Le propriétaire doit notamment prendre en charge les réparations qui ne sont pas locatives et celles liées à la vétusté de l’équipement.

Que faire si le propriétaire refuse de prendre en charge une réparation ?

Le locataire doit d’abord informer le propriétaire du problème, de préférence par écrit, et lui transmettre si possible le diagnostic ou le devis du professionnel. Si le désaccord persiste, les parties peuvent rechercher une solution amiable ou recourir aux dispositifs de conciliation prévus pour les litiges locatifs.

Que faire si l’attestation du dernier entretien a été perdue ?

Le locataire peut contacter le professionnel qui a réalisé l’intervention afin de lui demander un duplicata ou un justificatif. Il peut également se rapprocher du propriétaire lorsque l’entretien précédent a été réalisé avant son entrée dans les lieux.