Location : attention à ne pas négliger l’état des lieux d’entrée

Quel est l’intérêt de l’état des lieux d’entrée ?

Dûment prévu par la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux d’entrée constitue un document de référence qui peut servir de preuve juridique en cas de désaccord avec le propriétaire. Il permet de dresser un constat précis de l’état du logement et de ses équipements au moment de la remise des clés, afin de pouvoir le comparer à celui établi lors du départ du locataire.

Cette comparaison permet notamment de distinguer les défauts déjà présents à l’arrivée des dégradations survenues pendant la location. À la fin du bail, le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant aux réparations locatives ou aux dégradations imputables au locataire, à condition de pouvoir les justifier. En revanche, l’usure normale du logement et de ses équipements, liée à la vétusté, ne peut pas lui être facturée.

Un état des lieux bien réalisé évite donc de nombreux conflits ultérieurs avec le propriétaire. Il est obligatoire pour les locations vides et meublées constituant la résidence principale du locataire, ainsi que pour les baux mobilité.

L’état des lieux protège ainsi aussi bien le propriétaire que le locataire en établissant une situation de référence documentée dès le début du bail.

En l’absence d’état des lieux, le locataire est en principe présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, conformément à l’article 1731 du Code civil. Il devra alors être en mesure de prouver que certaines dégradations existaient déjà à son arrivée s’il souhaite éviter qu’elles lui soient imputées. Attention toutefois : cette présomption ne s’applique pas à la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux ou à la remise d’un exemplaire du document.

Montrez-vous très précis lors de l'état des lieux

Un état des lieux exige de la concentration et du temps. Réalisé dans de bonnes conditions d’éclairage et en présence du propriétaire ou de l’agent immobilier mandaté, il nécessite une attention particulière, même si sa durée dépend naturellement de la superficie et de l’état du logement.

Examinez chaque pièce et consignez les défauts

Examinez et consignez par écrit tous les défauts constatés sur les murs, les sols, les plafonds, les installations électriques et la plomberie. Gardez à l’esprit qu’une anomalie non signalée pourra ensuite être plus difficile à faire reconnaître comme antérieure à votre arrivée.

Pour ne rien oublier, procédez pièce par pièce, sans vous contenter d’une appréciation générale comme « bon état » ou « état d’usage ». Privilégiez des descriptions concrètes : une fissure au-dessus d’une porte, une peinture écaillée près d’une fenêtre, une rayure sur le parquet ou un joint de baignoire noirci. Mentionnez également les traces d’humidité, les moisissures, les trous dans les murs et les équipements endommagés.

Pensez aussi à vérifier les ouvertures : portes, fenêtres, volets, serrures et poignées. Testez les interrupteurs, les prises électriques, les robinets, les chasses d’eau, les radiateurs et les équipements de ventilation. Assurez-vous notamment que les fenêtres ferment correctement et que les évacuations d’eau ne présentent pas de problème apparent.

Vérifiez le mobilier et les équipements de la location

Dans une location meublée, votre vigilance doit également porter sur le mobilier et les équipements mis à disposition. Examinez le réfrigérateur, les plaques de cuisson, le four, le lave-linge, les luminaires, les rangements et les autres meubles. Leur état de conservation et leur fonctionnement doivent être consignés dans le document. L’inventaire et l’état détaillé du mobilier doivent également être annexés au bail.

Prenez des photos et faites inscrire vos observations

N’hésitez pas à photographier les défauts relevés. Même si elles ne remplacent pas les mentions écrites dans l’état des lieux, ces images constituent des éléments complémentaires utiles pour conserver une trace de l’état initial du logement. Veillez à ce qu’elles soient suffisamment précises et datées, et conservez-les avec votre exemplaire du document.

Enfin, ne signez pas un état des lieux qui ne correspond pas à vos constatations. Si le propriétaire ou l’agent immobilier ne souhaite pas faire figurer certaines anomalies, demandez à ce que vos observations soient inscrites avant de signer. Chaque partie doit recevoir un exemplaire du document signé.

Rajoutez au besoin des observations complémentaires

Signalez les équipements qui n'ont pas pu être testés

Toutes les conditions ne sont pas toujours réunies, au moment de l’entrée dans le logement, pour apprécier pleinement son habitabilité et le fonctionnement de ses équipements. Si vous n’êtes pas encore raccordé à l’eau, au gaz ou à l’électricité, mentionnez sur l’état des lieux que les installations correspondantes (interrupteurs, gazinière, robinets…) n’ont pas pu être testées. Cette précaution vous permettra de signaler ultérieurement un éventuel dysfonctionnement sans qu’il puisse être automatiquement considéré comme étant de votre responsabilité.

Faites compléter l'état des lieux concernant le chauffage

Par ailleurs, pendant le premier mois de la période de chauffe, vous pouvez demander que l’état des lieux soit complété par des observations sur les éléments de chauffage. Cette disposition est particulièrement utile lorsque vous emménagez en été et que vous n’avez pas encore pu vérifier le bon fonctionnement des radiateurs ou de la chaudière.

Plus généralement, indiquez toutes les réserves nécessaires lorsqu’un équipement n’a pas pu être vérifié ou présente une anomalie : fenêtre difficile à ouvrir, volet bloqué, prise électrique défectueuse, etc. Mieux vaut une observation supplémentaire qu’un oubli susceptible de provoquer un désaccord au moment de votre départ.

Vérifiez les mentions obligatoires et les modalités d'établissement

L’état des lieux doit également comporter plusieurs mentions obligatoires : la date de réalisation, l’adresse du logement, l’identité des parties, les relevés des compteurs individuels d’eau et d’énergie lorsqu’ils sont concernés, ainsi que le détail des clés et des moyens d’accès remis au locataire. Chaque pièce et chaque partie du logement doivent faire l’objet d’une description suffisamment précise.

Sachez que l’état des lieux peut être établi sur papier ou sous forme électronique. Il doit être réalisé à l’amiable et de manière contradictoire par le propriétaire et le locataire, ou par un professionnel mandaté par eux. Si les parties ne parviennent pas à s’entendre ou si l’une d’elles refuse de participer à son établissement, elles peuvent faire appel à un commissaire de justice. Dans ce cas, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Fastidieux et parfois un peu technique, l’état des lieux d’entrée mérite pourtant toute votre attention. Prenez le temps de vérifier chaque élément et de consigner vos observations. Conservez soigneusement votre exemplaire du document ainsi que les photographies réalisées. Souvenez-vous que l’état des lieux de sortie sera d’autant plus une formalité indolore que celui réalisé à l’entrée aura été fait avec sérieux !