Comment mettre en location son appartement ?

Passer par une agence ou louer seul ?

Comme toute personne qui réalise un investissement locatif, vous vous demandez s’il est plus judicieux de confier la location de votre logement à une agence ou de vous en occuper vous-même. Sachez que les deux solutions offrent des avantages et des inconvénients. Confier la gestion locative à une agence vous offrira un gain de temps non négligeable ainsi qu’une tranquillité d’esprit. Vous n’aurez pas à vous occuper de tous les aspects juridiques et administratifs de la gestion locative (rédaction du bail, encaissement des loyers, avis d’échéance, états des lieux, etc.). Mais tout cela a un prix : les honoraires des agences s’élèvent en moyenne entre 6% et 9% du montant annuel des loyers. Ces frais de gestion font partie des charges déductibles si vous êtes imposé au régime réel, ce qui peut en atténuer le coût net. En décidant de gérer vous-même la location de votre logement, vous n’aurez pas à payer ces différents frais, ce qui vous permettra d’augmenter la rentabilité de votre investissement locatif. En revanche, gérer sa location seul peut vous demander beaucoup de temps, ne serait-ce que pour trouver un locataire (rédaction et publication de l’annonce, visites…) mais également des connaissances techniques et juridiques, d’autant plus que la réglementation évolue régulièrement.

Louer votre logement meublé ou vide ?

Vous hésitez entre louer votre appartement meublé ou vide ? Sachez que la location meublée est plus risquée que la location vide, en raison de son bail plus court : 1 an renouvelable minimum, ou un bail étudiant de 9 mois non renouvelable. Il existe également le bail mobilité (de 1 à 10 mois) adapté aux personnes en situation de transition (étudiants, stagiaires, mission temporaire). Cela engendre des changements de locataires plus fréquents. Les frais d’entretien sont également plus élevés, en raison du mobilier. Cela est cependant compensé par des loyers 5 à 25 % plus chers qu’une location vide. Si votre logement est situé dans un quartier étudiant, il est fortement conseillé d’opter pour une location meublée : les étudiants déménagent régulièrement et ont rarement les moyens d’acheter des meubles et des équipements d’électroménager. Si la location vide est moins rentable que la location meublée, elle offre une meilleure stabilité et limite les risques de vacances locatives, en raison d’un « turn-over » moins élevé des locataires (le bail de location est généralement signé pour 3 ans). Cela réduit fortement les frais de gestion et d'entretien du logement (remise en état entre chaque locataire). En location vide comme en meublé, le logement doit répondre aux critères de décence (surface minimale, absence de risque pour la sécurité ou la santé, performance énergétique minimale, équipements essentiels…).

Télécharger un contrat type de location vide

Déterminer le prix du loyer et les charges

La fixation du montant du loyer et des charges constitue une étape cruciale de votre investissement locatif. Cela influencera la rentabilité de votre appartement ainsi que son attractivité pour les locataires. Dans certaines villes situées en zone tendue et soumises à l’encadrement des loyers, le montant du loyer doit respecter des plafonds légaux (loyer de référence, loyer de référence majoré), avec des règles spécifiques en cas de complément de loyer. Dans tous les cas, si votre logement est classé F ou G au DPE, vous ne pouvez plus augmenter le loyer (ni à la relocation, ni lors de la révision annuelle), tant que des travaux n’ont pas permis d’améliorer sa performance énergétique. En dehors de ces dispositifs, ou lorsqu’ils ne s’appliquent pas et sous réserve du DPE, si votre logement n’a pas été habité durant les 18 derniers mois, vous pouvez en principe fixer le loyer plus librement, dans le respect des règles en vigueur dans la commune. Pour autant, il faut veiller à fixer le loyer le plus cohérent possible, en prenant en compte le marché sur lequel le logement est situé. Pour ce faire, il est conseillé de consulter les annonces immobilières postées dans votre secteur. Ensuite, plusieurs éléments viendront influencer le montant du loyer. C’est le cas de la superficie et de l’emplacement de l’appartement, de son état ou encore de la présence d’annexes (parking, cave, balcon, etc.). En ce qui concerne les charges locatives réclamées au locataire (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, électricité et eau des parties communes, entretien de l’immeuble…), il est important de déterminer leur montant sur un an, pour ensuite calculer les provisions pour charges (ou le forfait pour une location meublée) que le locataire devra régler chaque mois. La liste des charges récupérables est fixée par un décret : seules ces dépenses peuvent être refacturées au locataire.

Vidéo : ce qu'il faut retenir sur la gestion locative d'un logement

https://youtu.be/VQnheBa3kRw

Effectuer les diagnostics obligatoires

En tant que propriétaire-bailleur, vous devez fournir à votre locataire un logement décent, répondant à des critères de surface et de confort minimum, et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Les réseaux d’électricité et de gaz, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent respecter les normes en vigueur. Vous devez notamment annexer au bail un état des lieux et les diagnostics immobiliers exigés par la loi : diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante (DAPP),  état des risques (document unique listant les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon ou encore les risques liés au recul du trait de côte selon la situation du bien), diagnostic électricité et/ou gaz si les installations ont plus de 15 ans, constat des risques d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949, et, le cas échéant, diagnostic bruit (zones d’exposition au bruit des aéroports). Le diagnostic de performance énergétique (DPE) informe le locataire sur la consommation du logement en énergie (sur une échelle allant de A à G). Les logements les plus énergivores sont progressivement soumis à des restrictions de mise en location : un DPE très défavorable peut donc limiter vos possibilités de louer sans travaux d’amélioration. Précisons enfin que le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) n’est obligatoire que si l’appartement que vous avez mis en location a été construit avant 1949. Si c’est le cas et que du plomb est détecté dans l’appartement, vous serez dans l’obligation de refaire les peintures pour éviter tout risque d'intoxication pour les jeunes enfants : en cas de présence de plomb, le CREP doit être renouvelé tous les 6 ans dans le cadre d’une location ; en l’absence de plomb au-delà d’un certain seuil, sa validité n’est pas limitée dans le temps.

Comment choisir votre locataire ?

Avant de louer votre appartement, vous devrez vérifier la situation et la solvabilité des candidats à la location, afin de réduire les risques de non-paiement des loyers. Généralement, pour qu’un locataire soit considéré comme solvable, il faut que la part du loyer représente entre 25 et 33 % de ses revenus. Pour le vérifier, il faudra lui demander certains documents. Si le candidat est salarié, n’hésitez pas à lui demander ses deux derniers avis d'imposition, son contrat de travail et ses trois derniers bulletins de salaire. Si est travailleur indépendant, demandez-lui ses derniers avis d'imposition et ses deux derniers bilans. Dans certains cas particuliers (étudiants, retraités, etc.), d’autres documents spécifiques peuvent être demandés pour s’assurer de la situation du candidat à la location (carte d’étudiant, bulletin de pension, etc.). Quelle que soit la situation professionnelle du locataire, il faudra lui demander ses trois dernières quittances de loyer. Si le candidat à la location a recours à un garant, des documents identiques peuvent être demandés à cette personne, en complément de la signature d’un acte de caution solidaire. Attention toutefois : la loi fixe une liste de pièces justificatives que le propriétaire est autorisé à exiger, ainsi qu’une liste de documents interdits (extraits de relevés bancaires, dossier médical, etc.). Assurez-vous de ne demander que des pièces conformes à ce cadre pour respecter les droits du candidat locataire.

Réparations et travaux, qui fait quoi ?

Ballon d’eau chaude défectueux, fuite d’eau, peinture qui craque dans la salle de bains... il n’est pas toujours évident de savoir qui de votre locataire ou de vous doit effectuer les réparations dans le logement loué. Sachez que les travaux qui garantissent la décence du logement loué (électricité, gaz, chauffage, eau…) sont à votre charge. En tant que propriétaire-bailleur, vous devez également veiller à la conformité de la menuiserie, des matériaux de construction ou encore de l’installation sanitaire intérieur. Si l'insalubrité du logement est constatée, c’est aussi à vous de vous occuper des réparations nécessaires à une remise aux normes. Précisons que c'est vous qui choisirez le professionnel qui sera responsable des travaux entrepris. De son côté, le locataire est responsable des réparations locatives, c’est-à-dire de l’entretien courant du logement liés à son usage des lieux : entretien des murs et des sols dont la vétusté n’est pas prouvée, entretien de la chaudière, entretien des joints, pommeaux de douche, changement des interrupteurs, ou encore entretien des volets.