Comment mettre en location son appartement ?

Passer par une agence ou louer seul ?

Comme toute personne qui réalise un investissement locatif, vous vous demandez s’il est plus judicieux de confier la location de votre logement à une agence ou de vous en occuper vous-même. Sachez que les deux solutions offrent des avantages et des inconvénients. Confier la gestion locative à une agence vous offrira un gain de temps non négligeable ainsi qu’une tranquillité d’esprit. Vous n’aurez pas à vous occuper de tous les aspects juridiques et administratifs de la gestion locative (rédaction du bail, encaissement des loyers, avis d’échéance, états des lieux, etc.). Mais tout cela a un prix : les honoraires des agences s’élèvent en moyenne entre 6 % et 9 % du montant annuel des loyers. En décidant de gérer vous-même la location de votre logement, vous n’aurez pas à payer ces différents frais, ce qui vous permettra d’augmenter la rentabilité de votre investissement locatif. En revanche, gérer sa location seul peut vous demander beaucoup de temps, ne serait-ce que pour trouver un locataire (rédaction et publication de l’annonce, visites…) mais également des connaissances techniques et juridiques, d’autant plus que la règlementation évolue régulièrement.

Louer votre logement meublé ou vide ?

Vous hésitez entre louer votre appartement meublé ou vide ? Sachez que la location meublée est plus risquée que la location vide, en raison de son bail plus court : 1 an renouvelable maximum, ou 9 mois non renouvelable si la location est consentie à un étudiant. Cela engendre des changements de locataires plus fréquents. Les frais d’entretien sont également plus élevés, en raison du mobilier. Cela est cependant compensé par des loyers 5 à 25 % plus chers qu’une location vide. Si votre logement est situé dans un quartier étudiant, il est fortement conseillé d’opter pour une location meublée : les étudiants déménagent régulièrement et ont rarement les moyens d’acheter des meubles et des équipements d’électroménager. Si la location vide est moins rentable que la location meublée, elle offre une meilleure stabilité et limite les risques de vacances locatives, en raison d’un « turn-over » moins élevé des locataires (le bail de location est généralement signé pour 3 ans). Cela réduit fortement les frais de gestion et d'entretien du logement (remise en état entre chaque locataire).

Télécharger un contrat type de location vide

Déterminer le prix du loyer et les charges

La fixation du montant du loyer et des charges constitue une étape cruciale de votre investissement locatif. Cela influencera la rentabilité de votre appartement ainsi que son attractivité pour les locataires. Sachez que si votre logement n’a jamais n’a pas été habité durant les 18 derniers mois, vous pouvez mettre en place le loyer que vous souhaitez. Pour autant, il faut veiller à fixer le loyer le plus cohérent possible, en prenant en compte le marché sur lequel le logement est situé. Pour ce faire, il est conseillé de consulter les annonces immobilières postées dans votre secteur. Ensuite, plusieurs éléments viendront influencer le montant du loyer. C’est le cas de la superficie et de l’emplacement de l’appartement, de son état ou encore de la présence d’annexes (parking, cave, balcon, etc.). En ce qui concerne les charges locatives réclamées au locataire (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, électricité, eau, entretien de l’immeuble), il est important de déterminer leur montant sur un an, pour ensuite calculer les provisions pour charges (ou le forfait pour une location meublée) que le locataire devra régler chaque mois.

Vidéo : ce qu'il faut retenir sur la gestion locative d'un logement

https://youtu.be/VQnheBa3kRw

Effectuer les diagnostics obligatoires

En tant que propriétaire-bailleur, vous devez fournir à votre locataire un logement décent, répondant à des critères de surface et de confort minimum, et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Les réseaux d’électricité et de gaz, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent respecter les normes en vigueur. Vous devez notamment annexer au bail un état des lieux et les 3 diagnostics immobiliers exigés par la loi, à commencer par l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), qui indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs risques. De son côté, le diagnostic de performance énergétique (DPE) informe le locataire sur la consommation du logement en énergie (sur une échelle allant de A à G). Précisons enfin que le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) n’est obligatoire que si l’appartement que vous avez mis en location a été construit avant 1949. Si c’est le cas et que du plomb est détecté dans l’appartement, vous serez dans l’obligation de refaire les peintures pour éviter tout risque d'intoxication pour les jeunes enfants : ce document sera valable pendant 6 ans.

Comment choisir votre locataire ?

Avant de louer votre appartement, vous devrez vérifier la situation et la solvabilité des candidats à la location, afin de réduire les risques de non-paiement des loyers. Généralement, pour qu’un locataire soit considéré comme solvable, il faut que la part du loyer représente entre 25 et 33 % de ses revenus. Pour le vérifier, il faudra lui demander certains documents. Si le candidat est salarié, n’hésitez pas à lui demander ses deux derniers avis d'imposition, son contrat de travail et ses trois derniers bulletins de salaire. Si est travailleur indépendant, demandez-lui ses derniers avis d'imposition et ses deux derniers bilans. Dans certains cas particuliers (étudiants, retraités, etc.), d’autres documents spécifiques peuvent être demandés pour s’assurer de la situation du candidat à la location (carte d’étudiant, bulletin de pension, etc.). Quelle que soit la situation professionnelle du locataire, il faudra lui demander ses trois dernières quittances de loyer. Si le candidat à la location a recours à un garant, des documents identiques peuvent être demandés à cette personne, en complément de la signature d’un acte de caution solidaire.

Réparations et travaux, qui fait quoi ?

Ballon d’eau chaude défectueux, fuite d’eau, peinture qui craque dans la salle de bains... il n’est pas toujours évident de savoir qui de votre locataire ou de vous doit effectuer les réparations dans le logement loué. Sachez que les travaux qui garantissent la décence du logement loué (électricité, gaz, chauffage, eau…) sont à votre charge. En tant que propriétaire-bailleur, vous devez également veiller à la conformité de la menuiserie, des matériaux de construction ou encore de l’installation sanitaire intérieur. Si l'insalubrité du logement est constatée, c’est aussi à vous de vous occuper des réparations nécessaires à une remise aux normes. Précisons que c'est vous qui choisirez le professionnel qui sera responsable des travaux entrepris. De son côté, le locataire est responsable des réparations locatives, c’est-à-dire de l’entretien courant du logement liés à son usage des lieux : entretien des murs et des sols dont la vétusté n’est pas prouvée, entretien de la chaudière, entretien des joints, pommeaux de douche, changement des interrupteurs, ou encore entretien des volets.