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Résilier un bail : comment rédiger une lettre de congé pour motifs légitimes et sérieux ?

Résilier un bail : comment rédiger une lettre de congé pour motifs légitimes et sérieux ?

Vous souhaitez que votre locataire quitte les lieux ? Certains motifs dits « légitimes et sérieux » vous autorisent à lui donner congé à la prochaine échéance du bail de location, sous réserve bien sûr de respecter certaines règles. Explications.

Résilier un bail : comment rédiger une lettre de congé pour motifs légitimes et sérieux ?

Dans quels cas rédiger une lettre de congé pour motifs légitimes et sérieux ?

Le congé pour motifs légitimes et sérieux est l’un des cas dans lesquels la loi du 6 juillet 1989 autorise une résiliation du bail à l’initiative du propriétaire. Attention, ce type de congé ne peut intervenir qu’à la prochaine échéance du bail – soit en général tous les trois ans pour une location nue. Il permet donc d’éviter une reconduction tacite du bail et oblige le locataire à quitter les lieux.  La loi ne précise pas ce qui constitue un motif légitime et sérieux, et c’est au juge du tribunal d’instance d’apprécier le motif fourni par le propriétaire.

Téléchargez un modèle de lettre pour motifs légitimes et sérieux

Téléchargez un modèle de lettre pour résilier un bail de location pour motifs légitimes et sérieux

Qu'est-ce qu'un motif légitime et sérieux pour résilier un bail de location ?

Les tribunaux acceptent différents types de motifs. Il s’agit la plupart du temps d’une faute imputable au locataire, dont :      

  • Le défaut de paiement du loyer.
  • Des retards fréquents dans le paiement du loyer.
  • Un « usage non paisible du bien », c’est-à-dire des tapages et nuisances imposés régulièrement au voisinage.
  • Le refus de souscrire ou renouveler une assurance locataire.
  • Une sous-location du bien.
  • La réalisation de travaux importants sans autorisation préalable du propriétaire.

D’autres motifs légitimes et sérieux peuvent être retenus par le juge, même en l’absence de toute faute du locataire :         

  • La réalisation de travaux importants dans le logement, rendant impossible le maintien du locataire.
  • La destruction de l’immeuble en vue d’une reconstruction.
  • Une expropriation suite à une déclaration d’utilité publique.

Bon à savoir

Lorsqu’il est saisi par le locataire, le juge d’instance va apprécier si le motif invoqué dans le courrier est :

  • Légitime, c’est-à-dire s’il correspond à une situation réelle et ne constitue pas un moyen détourné employé par le propriétaire pour libérer les lieux.
  • Sérieux, c’est-à-dire si le niveau de gravité du motif allégué rend impossible tout maintien du locataire dans les lieux.

Comment signifier au locataire la résiliation du bail de location ?

Deux méthodes sont communément acceptées pour notifier au locataire votre décision de mettre un terme au bail de location en cas de motifs légitimes et sérieux :         

  1. Un courrier recommandé avec accusé de réception.
  2. Une notification par voie d’huissier. Cette solution est plus coûteuse, mais également plus sécurisante pour le propriétaire, notamment en cas de relation conflictuelle avec le locataire.        

Le préavis impose par ailleurs au propriétaire d’être prévoyant et d’anticiper largement une résiliation du bail pour ce motif : le courrier doit être notifié au moins six mois avant la date d’échéance du bail.

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Quelles sont les mentions obligatoires que doit indiquer le propriétaire ?

La lettre de congé pour motifs légitimes et sérieux doit notamment :         

  • Préciser l’identité complète du locataire ainsi que la nature du bien loué.
  • Faire référence à l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui autorise la résiliation du bail pour motif légitime et sérieux.
  • Expliquer dans le détail et de façon explicite la nature du motif invoqué.
  • Indiquer la date de résiliation du bail, à laquelle le locataire devra avoir quitté les lieux.

N’hésitez pas à joindre une copie de tous les justificatifs appuyant votre décision (lettres de relance de paiement de loyer, interventions de main courante pour tapage nocturne, constat d’huissier...).               

Les points clés à retenir

  • Le congé pour motifs légitimes et sérieux permet de mettre fin au bail à sa prochaine date d'échéance.
  • Le caractère légitime et sérieux doit être soigneusement détaillé dans la lettre.