Modèle de lettre pour donner congé à son locataire pour motifs légitimes et sérieux

En règle générale, le régime de droit commun des baux d'habitation à usage de résidence principale ne permet au bailleur de donner congé qu'à l'échéance du bail et dans trois situations : la reprise du logement, sa vente ou un motif légitime et sérieux.

Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ce dernier peut notamment résulter de l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations. En l'absence de définition légale précise, il appartient au juge des contentieux de la protection d'apprécier le caractère légitime et sérieux du motif invoqué.

Les motifs reconnus par la jurisprudence

Parmi les motifs régulièrement admis par les tribunaux figurent notamment :

• des retards importants et répétés dans le paiement du loyer, attestés par des relevés bancaires et des courriers de relance ;
• des nuisances de voisinage récurrentes (bruits, violences, incivilités...), prouvées par des constats de commissaire de justice, des mains courantes ou des témoignages ;
• une utilisation anormale du logement : suroccupation, sous-location non autorisée, activité commerciale illicite, trafic de stupéfiants ou détention d'animaux dangereux ;
• l'absence d'assurance contre les risques locatifs malgré une mise en demeure ;
• un défaut d'entretien, des transformations sans autorisation ou des dégradations constatées.

Certaines circonstances indépendantes de tout manquement du locataire peuvent également justifier un congé pour motif légitime et sérieux :

• une expropriation pour cause d'utilité publique ;
• des travaux de démolition, de rénovation ou de réhabilitation rendant le logement inhabitable.

Le bailleur doit pouvoir prouver le motif invoqué

La charge de la preuve incombe au bailleur. Il doit être en mesure de démontrer la réalité et la gravité des faits qu'il reproche au locataire.

Il est donc indispensable de conserver tous les justificatifs utiles, notamment :

• relevés bancaires ;
• courriers de relance ;
• constats de commissaire de justice ;
• mains courantes ;
• témoignages écrits ;
• mise en demeure de produire une attestation d'assurance ;
• états des lieux comparatifs.

En cas de contestation du congé

Le locataire peut contester le congé. En l'absence d'accord amiable, il peut saisir la commission départementale de conciliation avant toute action judiciaire ou saisir directement le tribunal judiciaire.

Le juge statue au vu des éléments produits par les parties. La procédure peut durer plusieurs mois. Si le bailleur obtient gain de cause, le juge peut prononcer l'expulsion du locataire et lui accorder des dommages et intérêts.

La trêve hivernale suspend toutefois l'exécution de toute expulsion entre le 1^er novembre et le 31 mars. Si le locataire refuse de quitter les lieux, le bailleur devra recourir à un commissaire de justice.

À l'inverse, si le congé est jugé irrégulier ou abusif, le bailleur peut être condamné à indemniser le locataire, notamment pour ses frais de déménagement. Le bail est alors reconduit jusqu'à son échéance suivante.

Respecter les modalités de notification

Le congé doit être adressé à chacun des cotitulaires du bail, y compris en cas de colocation, de mariage, de Pacs ou de concubinage lorsque le concubin est signataire du bail.

La notification peut être effectuée :

• par lettre recommandée avec avis de réception ;
• par remise en main propre contre récépissé ou émargement ;
• par acte de commissaire de justice.

La date de réception ou de signification marque le point de départ du délai de préavis.

Respecter le délai de préavis

Le congé doit être délivré :

• au moins six mois avant l'échéance du bail pour une location vide ;
• au moins trois mois avant l'échéance pour une location meublée.

Si le congé est envoyé par lettre recommandée, le délai court uniquement à compter de sa remise effective au locataire.

Lorsque le pli est retourné à l'expéditeur parce qu'il n'a pas été retiré, il est considéré comme non délivré. Le bailleur doit alors recourir à un commissaire de justice. À défaut de respecter les délais, le bail est automatiquement reconduit.

Se faire accompagner

En cas de situation complexe, de contestation ou de présence d'un locataire protégé, il est recommandé de consulter un avocat en droit immobilier ou de solliciter l'ANIL afin de sécuriser la procédure.

Coordonnées du bailleur

• Nom - Prénom
• Adresse
• Code Postal - Ville
• Numéro de téléphone
• Adresse mail

Coordonnées du locataire

• Nom - Prénom
• Adresse
• Code Postal - Ville

Lettre recommandée avec avis de réception (ou lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement)

Objet : Congé pour motif légitime et sérieux

Madame, Monsieur (à préciser),

Vous êtes locataire de mon logement, situé au [adresse complète du bien loué], en vertu du bail qui nous lie depuis le [date d'effet du bail].

Ce contrat de location arrivant à échéance le [date de fin de bail], j'ai le regret, par la présente, de vous donner congé pour cette date.

Conformément à l'article 15-I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, je vous précise que ce congé est donné pour le motif légitime et sérieux suivant : [précision du motif exact].

En conséquence, vous devrez libérer les lieux au plus tard le [date de fin de bail], date à laquelle vous serez déchu(e) de tout droit d'occupation du logement.

En fonction de la date effective de votre déménagement, nous conviendrons d'un accord sur un rendez-vous pour l'établissement de l'état des lieux de sortie et la restitution des clés en votre possession.

(Dans le cas où le locataire est protégé en fonction de son âge et de ses revenus à la date d'échéance du bail)

Toutefois, étant donné que vous êtes âgé(e) (ou que vous hébergez une personne âgée) de plus de 65 ans et que vous disposez de ressources annuelles inférieures au plafond en vigueur dans votre commune, je vous propose de vous reloger dans un logement situé au [adresse à proximité], dans la même commune (ou une commune limitrophe), correspondant à vos besoins et à vos possibilités financières, dont les revenus mensuels ne dépassent pas un tiers de vos ressources déclarées.

Je vous remercie de votre compréhension et vous prie d'agréer, Madame, Monsieur (à préciser), l'expression de mes salutations distinguées.

Nom(s), Prénom(s), Signature(s)

La rédaction de votre congé est soumise à un formalisme strict qui nécessite d'être respecté à la lettre sous peine de nullité conduisant au renouvellement automatique du bail. Pour éviter cet écueil, vous pouvez aisément utiliser notre modèle de courrier en téléchargement. Personnalisez-le en renseignant vos données propres et en l'adaptant à votre situation, puis imprimez-le avant de l'envoyer dans les délais prévus.

Téléchargez votre modèle de lettre

• Vérifier que l'échéance du bail est bien respectée et que le motif du congé est clairement identifié.
• Rassembler tous les documents justificatifs du motif invoqué (gravité des faits, preuves datées).
• Vérifier que tous les cotitulaires du bail (locataire, concubin, colocataires) reçoivent bien un courrier distinct.
• S'assurer de respecter le délai de préavis : six mois pour une location nue, trois mois pour une location meublée, à compter de la réception du courrier recommandé.
• En cas de locataire protégé, vérifier les seuils de revenus en vigueur dans la commune et préparer une offre de relogement adaptée (taille, loyer, localisation).
• Envisager le recours à un commissaire de justice si le locataire est absent ou risque de refuser la réception.
• Conserver une copie de l'ensemble des formalités accomplies (accusé de réception, acte de signification) pour toute procédure ultérieure.
• Si nécessaire, consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou l'ANIL pour valider la procédure avant envoi.