Vous souhaitez louer un logement en colocation, comment procéder ?

Qu'est-ce que la colocation ?

Avant la loi Alur du 24 mars 2014, la colocation ne concernait juridiquement que les personnes non mariées ou non pacsées. Elle s’étend aujourd’hui à des couples en concubinage, mais également des personnes mariées ou pacsées. Plus généralement, la loi Alur dispose que la colocation caractérise « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. »

La colocation peut nécessiter le recours à des garants, au même titre qu’une location classique. Si les colocataires de votre logement sont des étudiants ou des personnes ayant un revenu insuffisant, vous pouvez demander un ou plusieurs garants par colocataire ou pour l’ensemble des colocataires selon les cas. Les garants seront contraints de se substituer aux colocataires en cas de non-paiement des loyers, à l’image d’une location classique.

La colocation offre de nombreux avantages aux propriétaires

La colocation se démocratise et elle apporte plusieurs avantages non négligeables pour les propriétaires :

• Vous bénéficiez d’une rentabilité accrue jusqu’à 30 %.
• Vous pouvez augmenter le loyer plus facilement et plus fréquemment, puisqu’il est possible de le réévaluer à chaque départ d’un colocataire.
• Vous pouvez mettre en location de grandes surfaces plus facilement, pour des loyers plus élevés que s’il s’agissait d’une famille par exemple.

Comment trouver des colocataires ?

Si vous souhaitez proposer votre logement en colocation, deux cas de figure peuvent se présenter. Il peut s’agir de personnes qui se connaissent et qui vont vous proposer collectivement d’occuper le logement que vous mettez en location. Ce cas de figure est le plus simple à envisager, car vous n’aurez pas nécessairement besoin de trouver d’autres colocataires, à moins qu’une chambre reste vide malgré la présence d’un groupe déjà constitué.

Mais la colocation peut être également formée de personnes qui ne se connaissent pas, auquel cas il est recommandé de chercher des colocataires rapidement pour que chaque chambre soit occupée, ce qui permet de réduire le loyer des autres et de garantir un versement régulier et sans retard de l’ensemble des colocataires. Vous pouvez poster une annonce sur un site dédié à la colocation, afin de pouvoir consulter rapidement et facilement le profil de chaque candidat. Pensez à échanger avec les candidats pour être sûr(e) que le courant va passer avec les colocataires déjà en place.

Vous pouvez également confier la recherche de colocataire à ceux qui sont déjà en place, car ce sont eux qui vont devoir vivre en collectivité. Il faut donc qu’ils aient le choix de la personne qui va les rejoindre.

Quels contrats de location choisir ?

Les baux séparés : un bail individuel pour chaque colocataire

Plus facile, plus flexible, les contrats séparés permettent une rotation rapide des locataires, particulièrement intéressante lorsque vous choisissez de rendre votre bien disponible à des étudiants. Les contrats séparés vous permettent également de passer outre le plafonnement des loyers imposé depuis 2015 par la loi ALUR. La multiplication des contrats posent néanmoins la question de la gestion administrative plus contraignante de vos locataires. Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de deux baux distincts, elle constitue une division du logement. Vous devez alors prendre contact avec la mairie et, en fonction de la zone dans laquelle est situé le logement, obtenir une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant. Ce type de contrat de location ne peut être proposé que lorsque le bien à louer est meublé. 

Un contrat unique qui rend les colocataires solidaires entre eux

Le contat de location unique est le plus répandu dans les colocations, puisqu’il s’agit d’un contrat qui est signé par l’intégralité des colocataires, ces derniers apportant chacun leurs propres garanties et leurs propres justificatifs. Le bail est alors au nom de l’ensemble des colocataires, et seule une copie est remise à chacun. Les colocataires ont tous les mêmes droits et les mêmes devoirs et ils s’engagent surtout à rester solidaires entre eux. Cela implique notamment qu’en cas de départ d’un colocataire, les colocataires restants doivent payer la part de celui qui est parti jusqu’à l’arrivée d’un remplaçant. Le montant du loyer et des charges n’est donc pas fractionné en fonction du nombre de colocataires. Vous pouvez parfaitement demander le versement de la totalité des sommes en une seule fois.

Le départ d’un colocataire : comment ça se passe ?

Lorsque l’un des colocataires décide de quitter le logement, cela n’entraîne pas automatiquement la fin du contrat de location et donc le départ des autres colocataires. Le bail se poursuit alors avec les autres colocataires, qui doivent poursuivre le paiement de l’intégralité du loyer et des charges dans le cas d’un bail unique.

La durée de préavis et les modalités de prise de congé sont les mêmes que pour une location classique. Le colocataire partant doit adresser son courrier de congé par lettre recommandée avec accusé de réception et le délai de préavis sera de 1 mois pour une location meublée et de 3 mois pour une location vide. Le délai de préavis pour une location vide peut cependant être réduit à 1 mois dans différents cas de figure : si le logement se situe dans l’une des 1 149 communes françaises classées « zone tendue », si le colocataire perd son emploi, s’il justifie d’un état de santé grave, s’il obtient un premier emploi, s’il se voit attribuer un logement social, s’il obtient un nouvel emploi à la suite d’une perte d’emploi, s’il justifie d’une mutation professionnelle, ou s’il bénéficie du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé.

Si toutefois les colocataires souhaitent prendre congé ensemble (ce qui est généralement le cas lorsqu’il s’agit d’un couple marié, pacsé ou en concubinage), ces derniers doivent chacun signer le courrier de départ, mais il n’est pas nécessaire que chacun rédige sa propre lettre.