Propriétaire : comment mettre son logement en colocation ? Le guide complet

Avant la loi Alur du 24 mars 2014, la colocation ne concernait juridiquement que les personnes non mariées ou non pacsées. Elle s'étend aujourd'hui à des couples en concubinage, mais également des personnes mariées ou pacsées. Plus généralement, la loi Alur, via l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que la colocation caractérise « la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. »

Il est important de noter que les partenaires de PACS et les époux ne relèvent pas du régime de la colocation : ils sont automatiquement cotitulaires du bail en vertu de l'article 1751 du Code civil. En revanche, des concubins vivant ensemble relèvent bien du régime de la colocation s'ils signent tous deux le bail de colocation.

La colocation peut nécessiter le recours à des garants, au même titre qu'une location classique. Si les colocataires de votre logement sont des étudiants ou des personnes ayant un revenu insuffisant, vous pouvez demander un ou plusieurs garants par colocataire ou pour l'ensemble des colocataires selon les cas. Les garants seront contraints de se substituer aux colocataires en cas de non-paiement des loyers, à l'image d'une location classique. Pensez également à la garantie Visale, un dispositif gratuit d'Action Logement particulièrement adapté aux colocataires étudiants ou jeunes actifs de moins de 30 ans.

La colocation se démocratise et elle apporte plusieurs avantages non négligeables pour les propriétaires :

• Vous bénéficiez d'une rentabilité accrue jusqu'à 30 % par rapport à une location classique. C'est l'un des principaux leviers pour optimiser les revenus de votre investissement immobilier.
• Vous pouvez augmenter le loyer plus facilement et plus fréquemment, puisqu'il est possible de le réévaluer à chaque départ d'un colocataire, dans le respect des règles d'encadrement des loyers applicables.
• Vous pouvez mettre en location de grandes surfaces plus facilement, pour des loyers plus élevés que s'il s'agissait d'une famille par exemple.
• Le risque d'impayés est mutualisé entre plusieurs occupants, surtout avec un bail unique assorti d'une clause de solidarité.
• Les vacances locatives sont réduites : en cas de départ d'un colocataire, les autres restent en place et contribuent à trouver un remplaçant rapidement.

Si vous souhaitez proposer votre logement en colocation, deux cas de figure peuvent se présenter :

Un groupe déjà constitué : il peut s'agir de personnes qui se connaissent et qui vont vous proposer collectivement d'occuper le logement que vous mettez en location. Ce cas de figure est le plus simple à envisager, car vous n'aurez pas nécessairement besoin de trouver d'autres colocataires, à moins qu'une chambre reste vide malgré la présence d'un groupe déjà constitué.

Des colocataires à trouver individuellement : la colocation peut être également formée de personnes qui ne se connaissent pas, auquel cas il est recommandé de chercher des colocataires rapidement pour que chaque chambre soit occupée, ce qui permet de réduire le loyer des autres et de garantir un versement régulier et sans retard de l'ensemble des colocataires.

Vous pouvez poster une annonce sur un site dédié à la colocation, afin de pouvoir consulter rapidement et facilement le profil de chaque candidat. Pensez à échanger avec les candidats pour être sûr(e) que le courant va passer avec les colocataires déjà en place.

Vous pouvez également confier la recherche de colocataire à ceux qui sont déjà en place, car ce sont eux qui vont devoir vivre en collectivité. Il faut donc qu'ils aient le choix de la personne qui va les rejoindre.

Comment sélectionner les bons colocataires ?

La sélection des colocataires est une étape cruciale pour sécuriser votre investissement locatif. Voici les critères à prendre en compte :

• La solvabilité : vérifiez que les revenus du candidat (ou de son garant) représentent au minimum trois fois le montant du loyer qui lui est demandé. Demandez les trois derniers bulletins de salaire, le dernier avis d'imposition ou tout justificatif de revenus.
• Les pièces justificatives : conformément au décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, vous pouvez demander une pièce d'identité, un justificatif de domicile, un justificatif de situation professionnelle et un justificatif de ressources.
• La compatibilité : au-delà des documents, organisez une visite et un entretien pour vous assurer que le nouveau colocataire s'intégrera bien au groupe existant. Les conflits entre colocataires sont l'une des principales sources de difficultés en gestion locative.

Le choix du type de bail est une décision centrale pour tout propriétaire qui se lance dans la colocation. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients.

Les baux séparés : un bail individuel pour chaque colocataire

Plus facile, plus flexible, les contrats séparés permettent une rotation rapide des locataires, particulièrement intéressante lorsque vous choisissez de rendre votre bien disponible à des étudiants. Les baux individuels vous permettent également de passer outre le plafonnement des loyers imposé depuis 2015 par la loi ALUR.

La multiplication des contrats pose néanmoins la question de la gestion locative plus contraignante : autant de contrats, d'états des lieux et de quittances que de colocataires.

Attention : lorsque la colocation est formalisée par des baux distincts, elle peut constituer une division du logement au sens de la loi. Vous devez alors prendre contact avec la mairie et, en fonction de la zone dans laquelle est situé le logement, obtenir une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant. Depuis la loi ELAN, la surface minimale de chaque partie privative est de 9 m² et un volume de 20 m³, avec un point d'accès à l'eau potable dans chaque partie privative.

Ce type de contrat de location ne peut être proposé que lorsque le bien à louer est un logement meublé.

Un contrat unique qui rend les colocataires solidaires entre eux

Le contrat de location unique est le plus répandu dans les colocations, puisqu'il s'agit d'un contrat qui est signé par l'intégralité des colocataires, ces derniers apportant chacun leurs propres garanties et leurs propres justificatifs. Le bail est alors au nom de l'ensemble des colocataires, et seule une copie est remise à chacun.

Les colocataires ont tous les mêmes droits et les mêmes devoirs et ils s'engagent surtout à rester solidaires entre eux grâce à la clause de solidarité. Cela implique notamment qu'en cas de départ d'un colocataire, les colocataires restants doivent payer la part de celui qui est parti jusqu'à l'arrivée d'un remplaçant. Le montant du loyer et des charges n'est donc pas fractionné en fonction du nombre de colocataires. Vous pouvez parfaitement demander le versement de la totalité des sommes en une seule fois.

Tableau comparatif : bail unique vs baux individuels

La clause de solidarité est l'un des principaux atouts du bail unique pour le propriétaire. Elle signifie que chaque colocataire est tenu de payer l'intégralité du loyer et des charges, y compris la part des autres, en cas de défaillance de l'un d'entre eux. C'est une protection essentielle contre le risque d'impayés.

Depuis la loi ALUR, la solidarité du colocataire sortant (et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui) prend fin dans deux cas :

• Avec un remplaçant : si un nouveau colocataire figure au bail à la date d'effet du congé, la solidarité de l'ancien occupant prend fin immédiatement grâce à un avenant au bail. Votre couverture financière est maintenue sans interruption.
• Sans remplaçant : la solidarité continue pour une durée maximale de six mois à compter de la date d'effet du congé. Passé ce délai, elle s'éteint automatiquement.

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide et deux mois pour un logement meublé. Ses modalités de restitution varient selon le type de bail :

• En bail unique : un seul dépôt est versé. Il ne sera restitué qu'au départ du dernier colocataire, après réalisation de l'état des lieux de sortie. En pratique, il est recommandé de prévoir dans le bail les modalités de remboursement entre colocataires lors des départs intermédiaires.
• En baux individuels : chaque colocataire verse son propre dépôt. La restitution intervient dans le mois suivant la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme (deux mois en cas de dégradations).

L'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie de chaque colocataire. En bail unique, un état des lieux intermédiaire lors des rotations est vivement conseillé pour identifier les responsabilités de chacun et éviter les litiges sur les retenues.

Lorsque l'un des colocataires décide de quitter le logement, cela n'entraîne pas automatiquement la fin du contrat de location et donc le départ des autres colocataires. Le bail se poursuit alors avec les autres colocataires, qui doivent poursuivre le paiement de l'intégralité du loyer et des charges dans le cas d'un bail unique.

La durée de préavis et les modalités de prise de congé sont les mêmes que pour une location classique. Le colocataire partant doit adresser son courrier de congé par lettre recommandée avec accusé de réception et le délai de préavis sera de :

• 1 mois pour une colocation meublée
• 3 mois pour une location vide (réduit à 1 mois dans certains cas)

Le délai de préavis pour une location vide peut cependant être réduit à 1 mois dans différents cas de figure : si le logement se situe dans l'une des communes françaises classées « zone tendue », si le colocataire perd son emploi, s'il justifie d'un état de santé grave, s'il obtient un premier emploi, s'il se voit attribuer un logement social, s'il obtient un nouvel emploi à la suite d'une perte d'emploi, s'il justifie d'une mutation professionnelle, ou s'il bénéficie du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé.

Si toutefois les colocataires souhaitent prendre congé ensemble (ce qui est généralement le cas lorsqu'il s'agit d'un couple marié, pacsé ou en concubinage), ces derniers doivent chacun signer le courrier de départ, mais il n'est pas nécessaire que chacun rédige sa propre lettre.

Comme pour toute location, le propriétaire doit annexer au bail un dossier de diagnostics techniques (DDT) comprenant :

• Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), obligatoire et déterminant pour la mise en location depuis les nouvelles interdictions progressives des passoires thermiques (classe G interdite depuis 2025, classe F à partir de 2028).
• Le diagnostic plomb (CREP) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.
• L'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz pour les installations de plus de 15 ans.
• L'état des risques et pollutions (ERP).
• Le diagnostic bruit (exposition aux nuisances sonores aériennes) si le logement est situé dans une zone concernée.

En cas de baux individuels assimilés à une division du logement, des diagnostics supplémentaires peuvent être exigés. Ces diagnostics obligatoires doivent être à jour et conformes aux critères de décence du logement.

L'assurance habitation est obligatoire pour les colocataires. En colocation, deux options sont possibles :

• Chaque colocataire souscrit sa propre assurance, ce qui est le cas le plus fréquent en baux individuels.
• Le propriétaire souscrit une assurance pour le compte des colocataires, comme le prévoit l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le montant de la prime est alors récupérable par douzième à chaque paiement du loyer.

Côté propriétaire, la souscription d'une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est vivement recommandée. Elle couvre les risques non pris en charge par l'assurance des locataires et offre une protection complémentaire indispensable.

Bien que non obligatoire, la rédaction d'un règlement intérieur (parfois appelé pacte de colocation) est fortement recommandée. Annexé au bail, ce document précise les règles de vie commune et permet de prévenir les conflits entre colocataires. Il peut aborder :

• L'utilisation des parties communes et des espaces privés
• La répartition des tâches ménagères
• Les horaires de tranquillité et les règles relatives au bruit
• Les règles concernant les invités et la sous-location
• Les modalités de gestion des dépenses communes (ménage, produits d'entretien...)

Ce document facilite la gestion locative et vous offre un cadre de référence en cas de litige.

Les revenus tirés de la colocation sont imposables et leur traitement fiscal dépend du type de location :

Colocation vide : revenus fonciers

Les loyers perçus sont déclarés en tant que revenus fonciers. Vous avez le choix entre :

• Le régime micro-foncier (si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €) : abattement forfaitaire de 30 %.
• Le régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurance, frais de gestion locative...). Ce régime permet éventuellement de créer un déficit foncier déductible du revenu global.

Colocation meublée : statut LMNP

Si vous proposez une colocation meublée, vous pouvez bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut offre des avantages fiscaux significatifs :

• Régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis 2025).
• Régime réel : déduction des charges réelles et surtout amortissement du bien et des meubles, permettant de réduire fortement l'imposition sur les loyers perçus.

Attention : depuis la réforme de la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée s'élèvent à 18,6 % depuis 2026 (contre 17,2 % auparavant).

Pour qu'un logement soit considéré comme meublé, il doit comporter un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre, d'y dormir et d'y manger convenablement. La liste des équipements obligatoires comprend notamment :

• Literie avec couette ou couverture
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil
• Plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur
• Vaisselle, ustensiles de cuisine
• Table, sièges, étagères de rangement
• Luminaires

En colocation, ces équipements doivent être présents dans les espaces communs et adaptés au nombre d'occupants.

Les colocataires éligibles aux aides au logement de la CAF (APL, ALS) peuvent en bénéficier individuellement. En baux individuels, chaque colocataire fait sa demande séparément. En bail unique, les colocataires doivent préciser leur quote-part de loyer.

Le montant des aides est calculé sur la part de loyer de chaque colocataire, et non sur le loyer total du logement. Il est dans l'intérêt du propriétaire de faciliter ces démarches, car elles sécurisent indirectement le paiement du loyer.

Sources :

(1) : Légifrance, Article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (colocation)

(2) : Service Public, Colocation : contrat et droits des colocataires

(3) : ANIL, Guide de la colocation pour locataires et propriétaires

(4) : Visale, Garantie locative gratuite d'Action Logement

(5) : Economie.gouv. fr, Location meublée : vos obligations

(6) : Légifrance, Décret n° 2015-981 relatif aux équipements du logement meublé