Les logements trop exigus désormais interdits à la location

Avant 2023, les normes de décence et de salubrité des logements locatifs s’appuyaient sur un texte remontant au 30 janvier 2002..., soit datant de plus de 20 ans ! Le décret adopté l’année passée devait venir renforcer les critères de décence et durcir les normes afin de protéger les locataires de logements trop exigus et/ou mal isolés et équipés. Parmi les mesures adoptées, on peut relever une hauteur sous-plafond minimale de 2,20 m (mesure pouvant faire l’objet de dérogation dans les villes affichant un marché locatif tendu), une surface habitable minimale de 20 m3, et des installations obligatoires comme un système de chauffage adéquat, une installation électrique conforme et des conditions sanitaires décentes (toilettes intérieures, eau potable, etc.).

Si le décret du 29 juillet 2023 semble représenter un énorme pas en avant, les dernières mesures datant de 2002, cela n’était pas suffisant aux yeux de l’association DAL (Droit au logement). Après saisie du Conseil d’État, le collectif a obtenu la révision du décret en août 2024.

Ces modifications tiennent davantage à l’annulation de certaines mesures, notamment concernant les dispositions liées à la hauteur sous-plafond des logements. Avant août 2024, le décret autorisait certains logements à prévoir une hauteur inférieure à 2,20 m, sous condition que le volume total de l’habitation dépasse les 20 m3. Cette réglementation permettait de jouer avec les limites et autorisait la mise en location de logements d’une surface plancher de 12 m² et de 1,80 m de hauteur sous-plafond.

Cette mesure a été largement controversée : initialement instaurée pour régulariser la location de logements « atypiques », elle a été critiquée, car elle laissait sous-entendre des conditions de vie précaires. Elle a finalement été annulée par le Conseil d’État, qui a décidé d'instaurer l’obligation stricte d’un minimum de 2,20 mètres de hauteur. Ce revirement impacte particulièrement les logements de type chambres de bonnes, combles aménagés et souplex.

Le décret du 29 août 2024 prévoit également un renforcement des sanctions pour les propriétaires ne respectant pas ces nouvelles mesures, comme la suspension des loyers versés et l’obligation de mise en conformité.

Ce qui est qualifié de victoire contre les marchands de sommeil « petits et grands » par l’association DAL (Droit au logement), à l’origine de ce recours, ne constitue pas une bonne nouvelle pour les nombreux propriétaires de logements « atypiques ». Cette révision du 29 août 2024, qui interdit désormais de louer les logements de moins de 2,20 m de hauteur sous-plafond, sonne le glas pour certains bailleurs et entraîne pour eux une perte de revenus parfois importante.

Les nouvelles normes de décence insistent également sur l’obligation de fournir un logement conforme en matière d’équipements et d’installations. Cette mise aux normes représente un coût imprévu pour les propriétaires, qui doivent supporter des dépenses supplémentaires ainsi qu'une perte de revenus locatifs pendant la durée des travaux..., sans compter le délai nécessaire pour trouver un nouveau locataire une fois le logement remis en état.

Porté par l’association DAL, avec le soutien de la Fondation Abbé Pierre et du Secours Catholique, cet amendement au décret du 29 juillet 2023 vise essentiellement à protéger les locataires et à leur garantir de meilleures conditions de vie. En cas de non-respect des nouvelles mesures du 29 août 2024, les locataires pourront faire appel aux autorités compétentes pour dénoncer un bailleur qui ne respecterait pas les nouveaux critères de décence et de salubrité. Si le propriétaire refuse la mise aux normes, le locataire pourra aller jusqu’à demander la nullité du bail et le remboursement des loyers versés ou, s’il souhaite continuer de vivre dans le logement, exiger une diminution du montant mensuel. Cela représente une protection supplémentaire face aux pratiques indécentes parfois mises en œuvre par des propriétaires peu scrupuleux.