« La maison de mon voisin me cache le soleil…  Qu'est-ce que je peux faire ? »

Morgane Jacquet 26 oct 2023
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La construction du bien de votre voisin peut porter atteinte à l’éclaircissement de votre maison. Dans certains cas, cette perte d’ensoleillement peut être considérée comme un trouble anormal du voisinage, donnant la possibilité au propriétaire lésé d’agir.  

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Un couple devant un ordinateur
Dans quelle mesure est-il possible de considérer que l'immeuble voisin porte atteinte à l'éclaircissement de votre maison ? © Getty
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Trouble anormal du voisinage : de quoi parle-t-on ?

La perte d’ensoleillement peut être définie comme l’atténuation ou l’absence du soleil sur une propriété du fait de la présence d’un immeuble voisin. Ceci peut notamment entraîner une dépréciation de la valeur du bien, une perte de chaleur, etc… 

La perte d’ensoleillement n’est répréhensible que si elle constitue un trouble anormal du voisinage. Le trouble anormal du voisinage peut être défini comme un dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage. 

Le permis de construire de votre voisin, conforme aux dispositions en matière d’urbanisme est accepté. Toutefois, même si le permis est légal, vous disposez de moyens si la perte d’ensoleillement est considérée comme un trouble anormal du voisinage. 

En effet, il résulte de la jurisprudence que : « Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage, il en résulte que les juges du fond doivent rechercher si les nuisances, même en l'absence de toute infraction aux règlements n'excèdent pas les inconvénients normaux de voisinage. Le juge apprécie au cas par cas, la présence ou non d’un trouble anormal du voisinage. 

Il convient avant toute procédure contentieuse de tenter de résoudre le problème à l’amiable (notamment avant la construction du bien). En cas d’échec de la négociation, le propriétaire peut saisir le tribunal compétent afin d’obtenir réparation du préjudice (potentiellement des dommages et intérêts et dans certains cas la démolition du bien litigieux) 

Le propriétaire demandeur devra prouver la perte d’ensoleillement et notamment prouver que cette perte constitue un trouble anormal du voisinage.

Afin de prouver la perte d’ensoleillement du bien, il convient de réaliser une étude de perte d’ensoleillement. Le constat est à réaliser avant et après les travaux. Un procès-verbal sera donc réalisé par un commissaire de justice et constituera une preuve de l’existence de ce trouble anormal du voisinage. 

Le juge est récemment venu affirmer que la gravité de l’atteinte aux conditions d’ensoleillement s’apprécie selon les caractéristiques de la pièce concernée et de ses conditions d’utilisation. Il évalue notamment le niveau de luminosité du logement dans l’ensemble.

Saisir le tribunal judiciaire en cas d’échec de la négociation

Dans le cas d’un trouble anormal du voisinage, le juge compétent est le juge du tribunal judiciaire. En effet, le tribunal administratif ne sera compétent que dans le cas où le propriétaire souhaite contester la légalité d’un permis de construire (au regard des règles d’urbanisme). 

« Une autorisation de construire est toujours délivrée sous réserve des droits des tiers, ce qui signifie que même si l’autorisation de construire est légale au regard des règles précitées, un voisin peut faire valoir les préjudices, par exemple liés à la perte d’ensoleillement, qu’il subit du fait de la construction. Il peut en effet, se prévaloir de l’article 544 du code civil qui protège le droit d’utiliser sa propriété, par exemple en construisant mais que la jurisprudence interprète comme interdisant de causer à autrui un trouble anormal du voisinage ».

Le propriétaire victime du trouble anormal du voisinage dispose d’un délai de cinq ans pour saisir la juridiction compétente.  En effet, il apparaît dans l’article 2224 du code civil que : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »

Références juridiques

  • Conseil d’État, 12 avril 2023, n° 451794, aux tables du recueil Lebon
  • Cour de cassation, civile, Chambre civile 2, 8 mars 2012, 11-14.254, Inédit
  • Réponse ministérielle à la question écrite n°53429 ( M. Jardé) ( JOAN 8 décembre 2009,p11719) 
  • Cour de cassation, Civ 3ème, 4 février 1971, Bull Civ ; III, n°78
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