Une ville peut-elle exercer son droit de préemption quand on vend son logement à sa famille ?
Vous souhaitez vendre votre logement à un membre de votre famille mais la commune souhaite exercer son droit de préemption. Pouvez-vous refuser la vente ou contester le montant de l'indemnité versée par la ville ? Tout ce qu’il faut savoir.
Non, vendre à sa famille ne protège pas d'une préemption de la commune
La décision de vendre un bien immobilier à une personne précisément déterminée ne met pas à l'abri d'une éventuelle préemption de la commune. Par exemple, dans un cas récent, la Cour de cassation a indiqué que vouloir vendre à un membre de la famille n'était pas un obstacle au droit de préemption que se donnent les communes sur certaines zones. Lorsqu'un bien est situé dans une zone de préemption, le notaire doit notifier à la commune le projet de vente et le vendeur prend alors le risque de voir son bien lui échapper, ont expliqué les juges. Ces derniers considèrent que le seul fait d'adresser à la commune une « déclaration d'intention d'aliéner » révèle que l'on connait parfaitement le risque de voir celle-ci se substituer à l'acquéreur choisi.
Le vendeur, qui souhaitait céder le terrain situé devant sa maison à un membre de sa famille a donc vu ce bien lui échapper. Pour la Cour de cassation, l’acheteur choisi par le vendeur n'entre pas dans les éléments essentiels et déterminants de la vente. Le vendeur ne peut même pas renoncer à vendre car, selon la cour d'appel, la vente est définitivement réalisée dès que vendeur et acquéreur sont d'accord sur la chose et sur le prix. Ce qui est le cas lorsque la commune notifie sa préemption.
Les zones de préemption sont des zones destinées à de futurs ou éventuels aménagements urbains, dont la commune se réserve la mise en œuvre.
Préemption : comment contester le prix proposé par la commune ?
Le vendeur ne peut renoncer à la vente que dans le cas où la commune proposerait un prix moindre. Or, dans le cas présent, elle avait accepté le prix proposé par le vendeur. C'est souvent le cas lorsque la commune est pressée de réaliser les aménagements prévus sur le terrain et qu’elle veut s'épargner une procédure longue et coûteuse. La commune accepte donc souvent de payer le montant proposé par le vendeur, même s’il est plus élevé que ce qu'elle était prête à débourser. En revanche, si la commune propose un prix inférieur, le vendeur dispose de 2 mois pour formuler sa réponse écrite.
Si le montant de l’indemnité proposée ne lui convient pas, le propriétaire peut contester la vente. Dans ce cas, un « juge de l’expropriation » interviendra pour fixer l’indemnité devant être payée par la commune, après une évaluation du bien immobilier. Le propriétaire peut refuser l’indemnité fixée par le juge s’il considère qu’elle est insuffisante. Il peut alors effectuer un recours auprès de la Cour d'appel pour obtenir une somme plus élevée, sous 15 jours. Une fois le prix judiciaire définitif fixé par la Cour d'appel, le propriétaire et la commune ont 2 mois pour accepter la transaction. Si le prix ne convient pas au propriétaire, il peut revenir sur son intention de vendre et conserver le bien.
Si la commune refuse le prix fixé par le juge de l’expropriation, le vendeur peut céder son bien à l’acheteur de son choix dans un délai de 5 ans au prix fixé par le tribunal.
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