La notion de servitude porte sur de nombreuses situations différentes et peut être établie de plusieurs manières. En cas de vente immobilière, il est nécessaire de bien connaître cette notion ainsi que les obligations du vendeur au regard de ces servitudes pour éviter tout contentieux avec l’acquéreur.
La notion de servitude
La loi précise qu’une servitude est une charge imposée à un bien pour l’usage et l’utilité d’un autre bien, appartenant à un autre propriétaire.
Globalement, il s’agit d’un droit reconnu à un propriétaire, qui lui permet de jouir d'un avantage (passage, canalisation, vue, etc.) sur le bien d’un voisin.
La servitude limite les droits du propriétaire du fonds servant (celui qui doit la servitude à l’autre), mais cela doit toujours intervenir dans la limite du droit de propriété. Ce propriétaire ne peut rien faire qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre plus incommode.
À l’inverse, celui à qui est due la servitude (le fonds dominant) a le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour l’utiliser et la conserver.
Une servitude constitue un droit réel, qui se transmet avec l’immeuble ; il n’est pas attaché au propriétaire comme le serait un droit d’usage.
Les différentes servitudes
Il existe plusieurs types de servitudes. Elles peuvent découler de 3 situations :
- Les servitudes liées à la situation naturelle des lieux (écoulement des eaux, mur de clôture ou de soutènement, etc.).
- Les servitudes du fait de l’homme : ce sont les servitudes conventionnelles, qui ont été décidées d’un commun accord (servitude de canalisation, droit de passage, etc.).
- Les servitudes issues de la réglementation, dites servitudes légales (distances de plantation, servitude d’écoulement des toits, etc.).
Les servitudes peuvent aussi être continues ou discontinues. Dans le premier cas, elles s’appliquent, même en l’absence d'intervention de l’homme (servitude de canalisation, par exemple). Dans le second cas, elles nécessitent l’intervention régulière de l’homme, comme pour une servitude de passage.
Elles peuvent aussi être apparentes ou non (fenêtre ou canalisation enterrées, par exemple).
Obligation d’information de l’acquéreur
En cas de vente du bien bénéficiant d’une servitude ou qui en a la charge, le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur de son existence.
En effet, l’article 1638 du Code civil précise que, si le bien vendu est grevé d’une servitude non apparente sans que cette situation ait été déclarée à l’acquéreur, et si la servitude est d’une telle importance qu’on peut présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il l’avait connue, il est en droit de demander la résiliation de la vente ou, s’il le souhaite, une indemnité.
Ainsi, la servitude sera opposable à l’acheteur, c’est-à-dire que les tiers ne pourront lui demander des comptes à son sujet que s’il en a eu connaissance effective avant l'acquisition, ou si elle est indiquée dans l’acte de vente, ou si elle est publiée au fichier immobilier.
Dans le cadre d’un lotissement, lorsqu’une servitude est indiquée dans les documents du lotissement (cahier des charges, plans, etc.), la servitude sera considérée comme opposable à tous les colotis, si le document a été publié au fichier immobilier, et ce, même si elle n’est pas reprise dans le titre de propriété.
Références juridiques
- Articles 637 et suivants du Code civil
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