Bien décidé à lutter contre les dérèglements climatiques et à réduire l'impact tant environnemental qu'énergétique des bâtiments, le gouvernement français s'est attaqué - par le biais de la loi Climat & résilience - aux logements énergivores que sont les « passoires thermiques ». Il impose notamment aux propriétaires de respecter un certain nombre d'obligations quant à l’isolation de leurs logements. Mais que dit précisément la loi Climat ? Impose-t-elle à tous de faire isoler son logement ? On fait le point.
Isolation thermique : quelles sont les obligations du vendeur ?
La loi sur l’isolation des logements s’applique pour certaines transactions immobilières, dont la vente d’une résidence principale.
Déjà depuis 2006, la réalisation d’un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est obligatoire pour vendre une maison ou un appartement.
Avec le renforcement des mesures de la loi énergie-climat concernant les passoires thermiques, instaurées depuis le 1er avril 2023, il est désormais obligatoire, pour les propriétaires qui souhaitent vendre leur bien, d’effectuer un audit énergétique si leur logement est classé F ou G au DPE.
La réalisation d’un audit énergétique concerne les maisons individuelles et les appartements d’un immeuble appartenant à un même propriétaire. Les logements d’une copropriété sont donc épargnés - pour le moment - par cette mesure.
Le futur acquéreur doit avoir connaissance des résultats du rapport de l'audit, et cela dès la première visite du bien à vendre.
Cette obligation va s’étendre progressivement à certaines classes du DPE :
- aux logements classés E à partir du 1er janvier 2025,
- aux logements classés D dès le 1er janvier 2034.
Cette mesure s'appliquera dans les départements et régions d’outre-mer à partir du 1er janvier 2024.
Isolation thermique : quelles sont les obligations du loueur ?
L’obligation d’établir un DPE
Depuis le 1er juillet 2007, un propriétaire bailleur a l’obligation de faire établir un DPE au logement qu’il souhaite louer. Le DPE permet de donner une estimation de la consommation énergétique du logement loué.
Tous les contrats de location d’habitation meublée ou vide, ainsi que les locaux d’activités professionnelles sont concernés par le DPE. Le bailleur est alors tenu d’informer les futurs locataires sur la classe énergétique du logement.
En ce sens, et toujours depuis le 1er juillet 2007, le bailleur a l’obligation de mentionner la classe énergétique du DPE sur l’annonce de location du bien à louer.
De plus, si le logement est classé F ou G, il doit également ajouter sur l’annonce, la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
L’interdiction d’augmenter les loyers
Depuis le 24 août 2022, les propriétaires bailleurs ont l’interdiction d’augmenter le loyer si le logement loué s’est vu attribuer un F ou un G au DPE.
En effet, si le logement est une passoire thermique, le bailleur n’a pas le droit :
- de demander une augmentation de loyer au locataire lors du renouvellement du bail,
- d’appliquer une augmentation du loyer entre deux locataires, lors d’un nouveau contrat de location,
- de procéder à une révision annuelle en cours de bail.
Les loyers provenant d'une passoire thermique sont donc gelés. Pour procéder à une augmentation du montant du loyer, le bailleur doit impérativement réaliser des travaux de rénovation énergétique qui permettent une amélioration de la note du DPE. C’est-à-dire que le loueur doit alors refaire un DPE après les travaux, et la note attribuée devra être de E au minimum.
L’interdiction de louer
Depuis le 1er janvier 2023, un bailleur à l’interdiction formelle de mettre en location un logement qui ne respecte pas le seuil de décence énergétique (450 kWh/m²/an, en énergie finale).
Cette restriction concerne, pour le moment, tous les baux signés à partir du 1er janvier 2023 dont le logement dépasse le seuil de décence énergétique. Elle va ensuite s’étendre progressivement aux classes considérées comme énergivores. C'est-à-dire :
- à partir de 2025 : aux logements classés G, peu importe la consommation d’énergie,
- à partir de 2028 : à l’ensemble des logements classés F,
- à partir de 2034 : à la totalité des logements classés E.
Un locataire peut-il exiger des travaux d’isolation ?
Si le logement loué ne respecte pas l’un des critères de décence prévu par la loi, notamment en ce qui concerne la consommation énergétique, le locataire peut contraindre son propriétaire à exécuter des travaux d’isolation.
Pour cela, et conformément à l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit envoyer au bailleur, une lettre recommandée de mise en demeure, qui démontre le manquement à la décence du logement.
Si le propriétaire refuse, le locataire peut, dans un premier temps, saisir la commission départementale de conciliation. Si aucun accord amiable n’est trouvé à son issue, le locataire peut, ensuite, saisir le tribunal.
Le juge peut alors décider de suspendre ou de réduire le montant du loyer et la durée du bail jusqu’à ce que les travaux de mise en conformité du logement soient effectués.
Pour répondra à la question que pose le titre de cet article, le propriétaire d'un logement n'est tenu à réaliser des travaux d'isolation thermique que s'il envisage de le vendre, de le proposer à la location ou de continuer de le louer. En revanche, hors des cas cités, nul n'est obligé de faire isoler sa résidence principale.
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