Comment calculer le prix d’un appartement au-dessus d’un commerce ?

Comment calculer le prix d’un appartement au-dessus d’un commerce ?

Si vous vendez un logement situé au-dessus d’un commerce, le calcul du prix se fera différement comparé à un appartement classique. Les biens immobiliers situés au-dessus des commerces subissent généralement une décote plus ou moins importante.

Appartement au 1er étage : appliquez une décote de 10 à 20 %

Si vous souhaitez vendre un logement situé au-dessus d’un commerce, vous allez tout simplement commencer par prendre en compte toutes les caractéristiques du logement, à commencer par le prix de l’immobilier au m² dans votre secteur. Puis vous allez renseigner les informations suivantes :

  • L’état de l’immeuble.
  • L’étage auquel l’appartement se situe.
  • La surface totale.
  • Le nombre de pièces.
  • Le nombre de chambres.
  • L’état général de l’appartement.
  • La présence ou non d’espaces extérieurs, collectifs (parcs, jardins dans la copropriété) ou individuels (jardin privatif, terrasse, balcon).
  • Puis vous renseignez les éléments « exceptionnels » : la présence d’une piscine, d’un jacuzzi, une vue dégagée, une exposition particulièrement avantageuse, etc.

À ce stade, vous obtenez une estimation « générale », à laquelle vous devez appliquer une décote de 10 à 20 %. En effet, les appartements situés au-dessus des commerces sont réputés pour se vendre moins chers que des appartements classiques, car la présence de ces établissements engendre généralement du bruit (diurne ou nocturne), des odeurs, du passage, parfois des déchets en bas de l’immeuble, etc.

Bon à savoir

Lorsque plusieurs commerces, qui ferment tard, se situent en-dessous d’un logement (bars, restaurants), la décote peut même atteindre 30 %, en particulier si ces établissements bénéficient d’une terrasse, car le bruit et les remontées d’odeurs et de tabac sont importantes.

La décote va dépendre du commerce situé en-dessous de l’appartement

Si tous les logements situés au-dessus des commerces subissent une décote, celle-ci est plus ou moins importante en fonction de la nuisance causée par le commerce en question. Si le commerce n’engendre que du passage durant la journée, tel qu’un magasin qui vend des articles non alimentaires, la décote sera alors plus proche des 10 %, voire un peu moins dans certains cas. En revanche, dès qu’il s’agit des commerces ouverts tôt le matin ou tard le soir, qui entraînent donc des nuisances sonores prolongées et/ou qui peuvent également générer des odeurs dans l’appartement, comme les boulangeries, boucheries, poissonneries, primeurs ou encore bars ou restaurants, la décote est alors de 20 %. De même, la décote ne sera pas la même si l’appartement est situé au premier étage, juste au-dessus du commerce ou s’il est situé un ou deux étages au-dessus (voire plus) car plus on gravit les étages et moins on perçoit les bruits et les odeurs. Attention toutefois, la décote restera importante en l’absence d’ascenseur dans la résidence.

Vidéo : Vendre un logement situé au-dessus d’un commerce

Renforcer l’isolation phonique de l’appartement pour mieux vendre

Vous l’aurez compris, la décote est plus importante lorsque les nuisances sont prolongées et plus importantes. Mais rien ne vous empêche donc de renforcer l’isolation phonique de votre appartement avant de le vendre, afin de trouver plus rapidement un acquéreur. Vous pouvez ainsi prévoir le renforcement de l’isolation par les murs, mais surtout le remplacement des fenêtres, afin d’opter pour du triple vitrage. Cela ne vous permettra pas pour autant de renoncer totalement à la décote lors de la vente, car dès que les fenêtres seront ouvertes, les nuisances recommenceront. Les travaux de renforcement de l’isolation phonique vous permettront certainement de vendre plus vite, mais pas de rentabiliser le prix des travaux grâce à un prix de vente plus élevé.​