Qu'est-ce que je risque si je vends en dessous du prix du marché ?

Vincent Cuzon
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Que ce soit pour vendre à un proche ou trouver un acheteur plus rapidement, dans certaines situations, il peut être tentant de vendre son appartement ou sa maison en dessous du prix du marché. Cependant, cela n’est pas sans risque. 

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Qu'est-ce que je risque si je vends en dessous du prix du marché ?
La vente d’un bien sous-évalué peut être empêchée par les services fiscaux. ©SL
Sommaire

Vendre au-dessous du prix du marché : quels risques ?

L’évaluation est une étape cruciale dans le processus de vente d’un bien immobilier : un bien surévalué trouvera difficilement acquéreur tandis qu’un logement sous-estimé pourra faire perdre de l’argent au vendeur, tout en attirant l’attention de l’administration fiscale. En effet, si un propriétaire souhaite vendre un bien immobilier sous-estimé à un ami ou à un membre de sa famille, l’opération sera difficilement réalisable. L’administration fiscale est en droit de refuser l’opération immobilière en faisant valoir le droit de préemption. L’Etat ou une collectivité locale peut acheter le bien au prix de vente indiqué (sous-évalué), de façon totalement légale. L'administration fiscale peut également réclamer au propriétaire le paiement des droits d'enregistrement sur la valeur réelle de la maison ou de l’appartement, c'est-à-dire sur sa valeur de marché. Les services fiscaux peuvent également considérer qu'il s'agit d'une donation déguisée et donc réclamer des droits de donation.

Conseil SeLoger

Pour bien estimer le prix au m² de votre logement, découvrez les prix pratiqués dans votre commune. 

Sous-estimation dans le cadre d’une succession : quelles conséquences ?

Dans le cadre d’une succession, les héritiers doivent évaluer les biens immobiliers qui la composent à leur prix de marché. Néanmoins, s’il s’agit d’une résidence principale, un abattement de 20 % peut être appliqué si la maison abrite toujours le conjoint survivant, le concubin pacsé ou d'éventuels enfants mineurs. Cet abattement ne s’applique pas si la maison a été transmise par donation et si elle était occupée par le donateur. Si le bien est loué, une décote peut également être admise, selon la durée du bail en cours. Néanmoins, en cas de sous-estimation, les héritiers s’exposent à un redressement judiciaire. En cas de revente rapide, si les héritiers vendent le bien à un prix supérieur à celui indiqué dans la déclaration de succession, ils seront contraints de payer l’impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée. D’autre part, s’ils décident de déposer une déclaration rectificative pour payer des droits de succession, ils risquent de lourdes sanctions.

Vidéo : que risque le propriétaire en cas de vente au rabais ? 

https://youtu.be/Ve6zXyANc1w

Comment bien estimer le prix de son logement ?

Il est indispensable de fixer correctement le prix de vente de son logement, pour que celui-ci attire l’attention des acheteurs potentiels et se vende rapidement, tout en évitant les risques encourus en cas de sous-évaluation. Il est essentiel de procéder à l’estimation de son bien immobilier de façon objective pour éviter que le logement reste de longs mois sur le marché. Plusieurs données et informations sont à prendre en compte pour calculer la valeur vénale de son bien immobilier, comme la proximité des commerces, des transports ou encore des établissements scolaires. Par ailleurs, il important d’avoir une idée des prix de vente pratiqués dans le secteur. Pour cela, il faut consulter les sites d'annonces (comme SeLoger, what else ?) ou les vitrines d'agences du quartier. Une fois le prix moyen du mètre carré identifié, il faudra l’affiner selon les caractéristiques propres à son logement, en ayant bien conscience des atouts et des défauts de celui-ci. 

Bon à savoir

Dans le cadre d’une succession, les héritiers peuvent être tentés de sous-estimer le bien immobilier pour payer moins de droits.

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