Peu de visites, pas d’offres... Quels risques courez-vous en surestimant votre logement ?

Laetitia Lapiana
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Vous avez mis votre logement à la vente depuis quelques temps mais « Ô rage ! Ô désespoir ! », les visites se comptent sur les doigts de la main (et encore !) et vous n’avez reçu aucune offre... Certes, le contexte actuel, caractérisé par une chute des ventes et une baisse des prix, n’est pas vraiment propice. Pour autant, surestimer la valeur de son bien par rapport aux prix du marché peut sensiblement retarder votre projet. Pire, vous conduire tout droit dans une impasse. Y avez-vous songé ? Explications.

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Un couple devant un ordinateur
La vente d’un logement se réalise en moyenne sur 6 mois et jusqu’à un an en zone rurale. @Getty
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Un marché immobilier grippé peu favorable aux vendeurs

Tout le monde espère, tout le monde y croit, il suffit de mettre son bien à la vente et hop ! les visiteurs vont affluer, les offres s’enchaîner, il n’y aura plus que l’embarras du choix et le projet sera plié en quelques mois. Si cette situation a pu exister sur certains territoires durant les heures de gloire de l’immobilier, aujourd’hui la situation s'est radicalement inversée.

Et pour cause, en pleine mutation, le marché est en recul depuis plusieurs mois, avec des transactions gelées, des prix à la baisse un peu partout en France, notamment dans les grandes villes, ainsi qu’une offre qui continue d’augmenter et qui peine à rencontrer la demande, tandis que les négociations vont bon train. Il faut dire que côté acheteurs, la situation n’est pas des plus simples : inflation galopante, hausse brutale des taux d’intérêt, resserrement des conditions d’octroi de prêts bancaires... Les faits sont là, et les ajustements du marché, inévitables.

En tout juste 18 mois, les taux d’emprunt ont été multipliés par quatre (entre 4,35% et 4,55% pour un crédit sur 20 ans), amputant ainsi les capacités de financement des porteurs de projet d‘environ 20%.

Le juste prix, un élément crucial pour vendre son logement

Estimer la valeur d’un bien immobilier sur le marché est l’une des clés essentielles du processus (complexe) de vente, de l’importance de fixer le juste prix dès la mise en vente de son logement pour se donner toutes les chances d’aboutir.

Comment ? En prenant toutes les précautions d’usage pour mener à bien son projet et, surtout, en évitant de tomber dans le piège de surestimer sa valeur, l’un des écueils les plus courants et les plus dommageables à la fois.

L’estimation d’un bien immobilier, c’est quoi ?

Pour effectuer une estimation juste du prix de vente d’un bien, de nombreux critères sont passés en revue : emplacement et environnement immédiat, surface, nombre de pièces, état général, présence d’un extérieur, DPE, etc. Mais dans un contexte de baisse des prix et de dégringolade des ventes, il est plus que jamais recommandé d’ajuster ce prix pour le mettre en cohérence avec les réalités du marché.

A partir de là, les meilleurs indicateurs seront les prix au m2 pratiqués dans votre secteur et, plus encore, la comparaison avec les tarifs auxquels se sont vendus des biens similaires dans les alentours. S’il est possible de se faire une bonne idée en consultant les sites d’annonces ou les vitrines des agences immobilières locales, ces annonces peuvent aussi présenter des biens surévalués, ce qui peut sérieusement brouiller les pistes...

Dès l’avant-vente, la meilleure solution reste celle de faire appel aux services d’un ou plusieurs professionnels de l’immobilier de votre secteur pour réaliser une estimation fiable et réaliste de la valeur de votre logement sur le marché. Et pour vous faire une première idée, vous pouvez aussi consulter l'estimation immobilière gratuite en ligne.

Surestimer la valeur de son bien, quelles conséquences ?

Elles sont nombreuses et peuvent même se combiner entre elles. Parmi les plus fréquentes :

  • Pas ou peu de visites. Et oui, les acquéreurs, contraints de composer avec un budget très précis sont, eux, très bien informés des prix du marché. Or, celui affiché pour votre logement va être d’emblée dissuasif vis-à-vis de cette audience. Et ce, même quand l’intention de négocier est là, surtout si des biens similaires s’affichent à des prix inférieurs.
  • Votre annonce passe à la trappe, le prix de vente étant largement supérieur à la moyenne des annonces consultées, mais aussi des critères de sélection des acquéreurs potentiels, qui filtrent généralement les prix des biens en indiquant une fourchette haute des prix dans leurs recherches.
  • Des visites, mais aucune offre. Par définition, les acquéreurs visitent d’autres biens et si le vôtre est hors budget et qu’ils ont le choix entre plusieurs logements similaires moins onéreux (ce qui est le cas actuellement en situation de suroffre), ce n’est pas à vous qu’ils feront une offre, c’est logique !
  • Votre bien ne se vend pas et « stagne » sur les portails immobiliers. C’est l’un des effets les plus courus d’un bien surestimé, l’annonce perd de sa fraîcheur et de son attractivité, n’apparaît plus qu’après plusieurs pages dans les portails immobiliers, est de moins en moins consultée et, pour ceux qui la consultent, le doute s’installe : si la mise en vente date, il y a forcément un loup !

Dépasser la ligne rouge, quels risques pour le vendeur ?

Dans un contexte où les délais de vente ne cessent de s’allonger tandis que les marges de négociation augmentent, vendre son bien à un prix supérieur à la valeur du marché, c’est la triple peine. Alors quels sont plus précisément les risques encourus par le vendeur ?

  • Des délais de vente plus longs, et plus le logement restera sur le marché, plus il perdra de la valeur, surtout dans le contexte actuel où la baisse des prix continue de s’accentuer.
  • Des négociations plus radicales, et si le vendeur se retrouve dans l’obligation se conclure rapidement par rapport à ses projets personnels et de capituler face à une offre, cette course contre la montre peut même le conduire à brader son bien à un prix de vente inférieur à celui de sa valeur sur le marché...
  • Si le logement est inoccupé, il continu de coûter de l’argent, divers frais et taxes, entretien courant, possibles dégradations et, pire que tout, le risque de squat...

Vous l’aurez compris, céder à la tentation de vendre plus cher comporte de nombreux risques et peut même se révéler contre-productif pour votre projet. Alors même si la tentation est grande et que « le cœur a ses raisons que la raison ne connaît pas », gare à la valeur affective que vous attribuez à votre logement ! Mieux vaut savoir raison garder...

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