Recevoir une proposition en dessous du prix affiché est fréquent lorsque l’on met un logement en vente. Certains acheteurs testent le terrain, d’autres s’alignent sur leur perception du marché. Reste à savoir comment réagir… Faut-il refuser une offre d’achat trop basse ou tenter une négociation ? On fait le point !
Une offre d’achat en immobilier, qu’est-ce que c’est ?
Avant de décider de refuser une offre, mieux vaut commencer par vérifier qu'elle est conforme. En effet, une offre d’achat doit absolument être écrite, que ce soit sous la forme manuscrite ou électronique. Les mentions suivantes sont également impératives :
- le prix proposé,
- la désignation du bien,
- la durée de validité de l’offre,
- les conditions suspensives éventuelles, comme l’obtention d’un crédit.
Si le vendeur accepte l’offre par écrit, la vente est juridiquement formée sur la chose et le prix, conformément à l’article 1113 du Code civil.
À l’inverse, le silence ou le refus du vendeur empêche toute formation du contrat.
Refuser une offre d’achat trop basse : ce que dit la loi
Lorsqu’un acheteur vous adresse une offre d’achat, il s’engage à acquérir votre bien aux conditions qu’il propose.
De votre côté, rien ne vous engage, tant que vous n’avez pas accepté cette offre par écrit. C’est là que vous bénéficiez d'une marge de manœuvre.
En pratique, tant que vous n’avez pas donné votre accord formel, vous restez libre de refuser une offre d’achat trop basse, sans justification à fournir.
Cette liberté est précieuse. Elle vous permet de défendre le prix de votre bien, d’ajuster votre stratégie et de garder la main sur le rythme de la vente, surtout quand les acheteurs sont nombreux… ou au contraire trop hésitants.
Notez qu’une offre au prix n’entraîne pas automatiquement l’obligation de vendre.
Seules deux situations limitent votre liberté : la vente entre particuliers, car l’annonce peut être assimilée à une offre de vente ferme, et la vente aux enchères, où le vendeur est tenu de vendre au moment où un acheteur remporte la dernière enchère.
Certains mandats de représentation mentionnent qu’une offre au prix vaut acceptation…, d’où l’intérêt de bien choisir votre mandat et de vérifier les clauses avant de vous engager !
Comment refuser une offre d’achat trop basse ?
Lorsque la proposition reçue n’est pas à la hauteur de vos attentes, deux options s’offrent à vous.
Laisser l’offre expirer
Si l’offre ne vous donne pas envie de continuer les discussions, vous pouvez tout simplement choisir… de ne rien faire.
Chaque offre comporte un délai de validité. Une fois ce délai dépassé (souvent 7 à 10 jours), elle devient automatiquement caduque. C’est simple et efficace, même si cela peut sembler abrupt du point de vue de l’acquéreur.
Refuser l’offre par écrit
La solution la plus claire consiste à envoyer un refus écrit. Cela clôt les négociations proprement. Vous n’avez pas à expliquer vos raisons, mais un refus courtois facilite toujours la suite, surtout si l’acheteur souhaite revenir avec une meilleure proposition.
Ce refus écrit peut se faire par mail – moins formel –, mais si vous préférez que tout soit fait dans les règles de l’art, vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.
Notez que si vous souhaitez tout de même garder le lien avec cet acheteur potentiel, vous avez la possibilité de lui faire une contre-offre pour ne pas clore immédiatement la négociation..., surtout si vous l'avez senti particulièrement intéressé.
Le silence vaut refus, mais une réponse permet de garder le lien. Et parfois, un acheteur qui commence avec un prix bas peut monter rapidement, s’il voit que le bien lui échappe. Même si vous n’y êtes pas obligé, n’hésitez pas à partager les raisons de votre refus.
Faire une contre-offre plutôt que simplement refuser une offre trop basse
Vous l’aurez compris : refuser une offre d’achat trop basse ne signifie pas forcément arrêter les discussions. Vous pouvez proposer un nouveau prix ou de nouvelles conditions.
C’est souvent la meilleure manière de tester la réelle motivation de l’acquéreur… et de voir s’il joue le jeu de la négociation ou s’il n’a simplement pas conscience de la valeur de votre bien.
La contre-offre présente cependant une particularité : elle annule l’offre d’achat initiale. L’acquéreur n’est plus engagé et peut décider d’accepter, de négocier… ou de se retirer.
Avant de refuser une offre d’achat trop basse, posez-vous les bonnes questions !
Refuser une offre d’achat trop basse, oui, mais pas trop vite. Une proposition jugée « faible » peut parfois être justifiée par la réalité du marché local. Tout dépend du contexte…
- Votre délai de vente est-il serré ?
- Avez-vous un autre achat en vue ?
- Votre prix est-il aligné sur les biens comparables du quartier ?
- Est-il possible que vous ayez surestimé la valeur de votre bien immobilier ?
Dans certains cas, une offre légèrement en dessous du prix peut vous faire gagner de précieuses semaines. Le temps est parfois aussi déterminant que le montant.
Les professionnels de l’immobilier sont là pour vous accompagner dans l’évaluation des offres et les négociations. Leur expertise permet de garder une vision objective pour accepter ou refuser une offre d’achat, surtout lorsqu’elle s’avère trop basse.
N’hésitez jamais à vous faire accompagner par des professionnels en cas de doute, que ce soit pour l'estimation de votre bien, la quête du bon acquéreur ou la négociation.
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