Un propriétaire peut-il vendre un bien en indivision sans l’accord des autres indivisaires ?

02 fév 2018
mis à jour le
21 jan 2022
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Il est des cas où la vente d’un bien immobilier en indivision est impossible du fait de l’opposition d’un des propriétaires. Explications.

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Par principe, pour vendre un bien en indivision, il faut l’accord de chaque indivisaire. © rogez
Par principe, pour vendre un bien en indivision, il faut l’accord de chaque indivisaire. © rogez

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La vente d'un bien immobilier en indivision

L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. Cette situation est souvent issue d’une succession, mais également du cas où concubins ou partenaires de pacs décident d’acheter un bien ensemble. Par principe, pour vendre un bien en indivision, il faut l’accord de chaque indivisaire (Propriétaire). Un indivisaire ne peut alors, seul, prendre l’initiative de mettre le bien en vente sans l’accord des autres. La loi offre cependant la possibilité de mettre le bien en vente, même si un ou plusieurs membres de l’indivision s’y opposent.

Ainsi, un ou plusieurs indivisaires souhaitant vendre le bien immobilier et se heurtant au refus des autres, peuvent saisir le tribunal de grande instance. Le juge peut autoriser un indivisaire à passer seul un acte pour lequel le consentement des autres serait nécessaire, si leur refus met en péril l’intérêt commun ou s’il y a urgence.

Les membres de l’indivision titulaires d’au moins deux tiers des parts peuvent être autorisés par le tribunal de grande instance à vendre le bien, sans l’accord des autres.

Pour vendre, il existe une procédure stricte encadrée par la loi

Pour se faire, il convient de respecter une procédure établie par la loi. Les propriétaires désireux de vendre doivent exprimer leur volonté devant un notaire qui signifie aux autres indivisaires cette intention de vente, dans un délai d’un mois. Si les indivisaires ne s’opposent pas à cette mise en vente ou s’ils ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès verbal. Le tribunal de grande instance saisi pourra autoriser la vente du bien immobilier, si cela ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres membres de l’indivision.  

A noter : les actes d’administration, la mise en location du bien indivis, la vente des meubles indivis pour payer les dettes de l’indivision peuvent être effectués par le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, sans l’accord des autres indivisaires et sans avoir recours à une voie judiciaire. 

Une alternative : vendre sa quote-part de l’indivision

Lorsque l’un des indivisaires souhaite vendre le bien immobilier détenu en commun avec d’autres indivisaires et qu’il ne parvient pas à les convaincre, une autre solution s’offre à lui pour éviter le recours au tribunal. L’article 815 du Code Civil stipule que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, ce qui signifie qu’un indivisaire peut parfaitement se détacher de son plein gré. Pour ce faire, il peut envisager de vendre sa quote-part. Il doit tout d’abord informer les autres indivisaires de son intention de sortir de l’indivision, par courrier recommandé avec accusé de réception. Les indivisaires bénéficient d’un droit de préemption, c’est-à-dire une priorité qui leur est accordée pour le rachat de la quote-part mise en vente, s’ils souhaitent en faire l’acquisition.

Cette priorité les protège en leur permettant, s’ils le souhaitent, d’empêcher qu’un inconnu n’entre dans l’indivision, ce qui s’avère particulièrement judicieux dans le cas d’un bien détenu entre membres d’une même famille. Ils disposent d’un délai d’un mois suivant la réception du courrier qui leur notifie l’intention de l’indivisaire vendeur de céder sa quote-part pour se prononcer et faire valoir leur volonté de la racheter. Lorsque le délai d’un mois est expiré et si aucun des autres indivisaires ne compte racheter la quote-part en vente, l’indivisaire vendeur peut proposer la vente de sa quote-part de propriété à un tiers.

En revanche, si l’un des indivisaires se positionne pour racheter la quote-part de l’indivisaire vendeur, elle lui revient de plein-droit et de façon automatique. Les indivisaires disposent alors d’un délai de deux mois pour signer l’acte authentique de vente chez le notaire. En revanche, si la vente n’intervient pas dans ce délai, l’indivisaire vendeur peut annuler la préemption, vendre la quote-part à un tiers et demander des dommages et intérêts à l’indivisaire qui lui a fait faux bond. Attention, un indivisaire vendeur qui ne respecterait pas le droit de préemption des autres indivisaires s’expose à une demande de nullité de la vente de leur part.

Art 815, 815-3, 815-5 et 815-5-1 du code civil.

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