Vendre son logement : quand faire les diagnostics immobiliers ?

Avant de publier votre annonce, faites réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf si votre bien bénéficie d’une dispense ou si vous disposez déjà d’un diagnostic valide. Profitez-en pour faire réaliser les autres diagnostics. Cela permet d’informer les visiteurs et d’éviter un retard au moment de la signature de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente). Vous pouvez comparer plusieurs devis et regrouper certaines prestations. Dans certains cas, cela peut vous permettre de bénéficier d’un tarif dégressif. Tous les documents ne peuvent cependant pas être établis par le même intervenant, notamment le contrôle de l’assainissement non collectif.

Quelle validité pour le DPE ?

Les DPE réalisés avant le 30 juin 2021, soit avant la réforme du DPE, ne sont plus valables. Les DPE établis depuis le 1er juillet 2021 sont, eux, valables dix ans. Par ailleurs, après une rénovation énergétique, refaire le DPE peut permettre de refléter les améliorations du logement et, souvent, de bénéficier d’un changement de classe.

Un DPE amélioré pour les biens chauffés à l’électricité

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire utilisé pour le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Une nouvelle baisse, adoptée par l’arrêté du 19 août 2026, entrera en vigueur le 1er janvier 2027 : le coefficient sera alors de 1,7 pour les DPE et les audits énergétiques concernés. Les documents déjà établis et encore valides pourront bénéficier d’une attestation gratuite de nouvelle étiquette sur le site de l’Ademe, sans nouvelle visite du professionnel. En revanche, cette actualisation ne prolonge pas leur durée de validité.

Le DDT doit être annexé au compromis ou à la promesse de vente. L’acquéreur non professionnel d’un logement bénéficie d’un délai légal de rétractation de dix jours, selon les règles de notification de l’avant-contrat. En cas de diagnostics obligatoires manquants, les conséquences dépendent du document absent et du fondement du recours : l’absence de certains diagnostics peut empêcher le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondants. Selon la situation, l’acquéreur peut demander réparation, une diminution du prix ou la résolution de la vente. Ces conséquences ne sont pas automatiques et une renégociation amiable nécessite l’accord des parties. Faites vérifier le dossier par le notaire avant de signer.

Les diagnostics et documents à fournir dépendent du type de bien, de sa date de construction, de ses installations et de sa localisation :

• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949. Pour une vente, il doit dater de moins d’un an si des revêtements contiennent du plomb à une concentration supérieure ou égale au seuil réglementaire. En l’absence de plomb ou si les concentrations sont inférieures au seuil, il n’est pas nécessaire de le refaire à chaque vente.
• L’état d’amiante concerne les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. En l’absence d’amiante, un état établi depuis le 1er avril 2013 a, en principe, une durée de validité illimitée. Un diagnostic antérieur doit être renouvelé avant la vente. En présence d’amiante, la validité du diagnostic est limitée à trois ans lorsque les matériaux contenant de l'amiante (MCA) sont dégradés ou inaccessibles. Pour les MCA en bon état et accessibles, la validité est illimitée sous réserve de contrôles périodiques tous les trois ans.
• L’état relatif à la présence de termites est obligatoire dans les zones déclarées par arrêté préfectoral comme infestées ou susceptibles de l’être à court terme. Il doit dater de moins de six mois au compromis ou à la promesse de vente, puis être encore valide à l’acte authentique.
• L’état de l’installation intérieure de gaz concerne les logements dont l’installation a plus de quinze ans. Pour une vente, il doit dater de moins de trois ans.
• L’état des risques, souvent appelé ERP, est requis pour les biens situés dans les zones concernées. Il doit être remis dès la première visite, si elle a lieu, puis annexé à l’avant-contrat et à l’acte authentique. Il doit dater de moins de six mois et refléter les informations en vigueur. L’annonce doit indiquer comment accéder aux informations sur les risques du bien.
• Le DPE est obligatoire pour la vente d’un logement, sauf exceptions prévues par les textes, notamment certains bâtiments indépendants de moins de 50 m² ou monuments historiques.
• L’état de l’installation intérieure d’électricité concerne les logements dont l’installation a plus de quinze ans. Pour une vente, il doit dater de moins de trois ans.
• Le contrôle de l’assainissement non collectif concerne les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Le rapport du SPANC doit dater de moins de trois ans à l’acte authentique. Un contrôle de l’assainissement collectif peut également être obligatoire sur certains territoires ou lorsqu’un arrêté municipal le prévoit : renseignez-vous auprès du service local compétent.
• L’audit énergétique réglementaire complète le DPE pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble de plusieurs logements en monopropriété classé E, F ou G en métropole. Valable cinq ans, l'audit énergétique doit être remis dès la première visite.
• L’état des nuisances sonores aériennes, ou diagnostic bruit, est obligatoire lorsque le logement se situe dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit d’un aérodrome.
• L’information sur le risque de mérule doit être fournie lorsque le bien se situe dans une zone délimitée par arrêté préfectoral.
• Le certificat de conformité d’un appareil de chauffage au bois est à joindre au DDT lorsque le bien est situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère et que des règles préfectorales d’installation et d’émission s’appliquent.
• Les éventuels arrêtés pris au titre de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations doivent également être joints au DDT.

Les autres documents pouvant être obligatoires

En complément, la superficie privative selon la loi Carrez doit figurer dans les actes de vente des lots de copropriété concernés. Cette obligation peut concerner un appartement comme une maison en copropriété. 

Le carnet d’information du logement (CIL), lorsqu’il est requis, doit aussi être transmis à l’acquéreur au plus tard à la signature de l’acte authentique. Il concerne les constructions et certains travaux de rénovation ayant une incidence significative sur la performance énergétique, lorsque la demande de permis de construire ou la déclaration préalable a été déposée depuis le 1er janvier 2023. Pour les rénovations sans autorisation d’urbanisme, l’obligation dépend de la date d’acceptation du devis ou, à défaut, de la date de début des travaux, à compter du 1er janvier 2023.