Vendre sa résidence principale pour en acheter une autre : comment s’y prendre ?

Faire coïncider vente et achat d’un bien immobilier, c’est possible et préférable. L’opération a même un nom, la « vente en cascade ». Elle consiste à vendre son bien immobilier actuel afin de financer l’achat d’un nouveau logement. Si le principe est simple, l’organisation doit en être rigoureusement planifiée. Dès lors, voyons comment vendre son bien immobilier en parallèle de l’achat d’un nouveau logement.

Le prêt relais est un dispositif qui permet de réaliser une transaction plus facilement, afin de résoudre le décalage de trésorerie entre l’achat et la vente. En effet, grâce à cet emprunt de courte durée, vous obtenez de quoi acquérir un bien avant même d’avoir vendu votre précédent logement. Ce crédit-revente s’adresse donc à tous les propriétaires qui possèdent déjà un bien, qu'ils soient investisseurs locatifs ou non. En revanche, les primo-accédants ne sont pas concernés, puisqu'il faut déjà posséder un bien pour avoir recours au prêt relais… 

Le prêt relais est accordé pour une période allant de douze à vingt-quatre mois maximum, renouvelable une fois. C’est une solution intéressante quand la vente de votre bien prend plus de temps que prévu et que vous ne voulez pas qu'un bien sur lequel vous avez jeté votre dévolu vous échappe.

Calculer son budget et sa capacité d’emprunt

Vendre avant d’acheter permet de savoir précisément de quel budget vous disposez en vue d'une future acquisition. La préparation du plan de financement est facilitée. De plus, si le bien vendu fait l’objet d’un prêt en cours de remboursement, sa vente permet de solder le crédit immobilier. Votre situation financière est assainie avant l’achat suivant. Un bon point avant de solliciter votre établissement financier.

Attention à bien différencier les notions de capacité d’achat et de capacité d’emprunt. La première est constituée de votre épargne disponible et du prêt que vous pouvez obtenir. La capacité d’emprunt, quant à elle, est le montant maximum qu’un établissement prêteur peut vous proposer en fonction de votre situation. 

Estimer son bien immobilier

Le marché immobilier ayant fortement évolué ses dernières années, il est nécessaire de faire estimer son bien précisément. Cette estimation est une donnée essentielle pour vous projeter et connaitre votre capacité d’achat. Vous pouvez vous faire une première idée en utilisant cet outil en ligne efficace et que propose le gouvernement : https://app.dvf.etalab.gouv.fr.

Les principaux critères sur lesquels se pencher pour estimer votre bien sont :

• Sa localisation.
• Son type (maison individuelle, mitoyenne, appartement...) et son année de construction.
• Ses performances énergétiques (DPE).
• Ses caractéristiques (superficie, nombre de pièces, de chambres, etc.).
• Son environnement (commerce de proximité, transports...).

Toutefois, il reste conseillé de faire appel à un professionnel « local » (courtier, agence immobilière, notaire…) qui pourra prendre en considération toutes les spécificités de votre bien.

Calculer les frais liés à l’achat d'un nouveau logement

Il ne faut pas non plus oublier d'inclure dans vos calculs les frais de notaire, qui représentent une somme conséquente lors d'un achat immobilier : de 7 à 8 % du prix du bien dans l’ancien et de 2 à 3 % pour de l’immobilier neuf. 

Les autres frais à prendre en compte sont :

• Les éventuels frais d’agence : entre 1 à 7% du prix de vente. 
• Les frais de déménagement, voire de location d'un garde-meuble si nécessaire.

Ces frais viendront s’ajouter à votre opération. Il vous faut donc bien les identifier et les estimer préalablement.

Les documents à fournir à l’administration fiscale

Dans le cadre d’une vente, les formalités de déclaration sont effectuées par le notaire. Celui-ci établit la déclaration de plus-value (imprimé n° 2048-IMM) et collecte l'impôt pour le compte de l'administration fiscale.

Vous achetez dans l’ancien ? Le notaire se charge des formalités auprès du service de publicité foncière. Cela permettra la modification des fichiers de la taxe foncière sans aucune démarche de votre part.

Vous achetez dans le neuf ou en état futur d'achèvement (Vefa) ? Il vous faut remplir une déclaration de modèle H1 (formulaire 6650 pour une maison) ou H2 (formulaire 6652 pour un appartement) et les déposer, dans les 90 jours de l’achèvement de la construction, auprès du centre des Finances publiques du lieu de situation du bien. Le dépôt de cette déclaration conditionne l'éventuelle exonération de deux ans de taxe foncière dont peuvent bénéficier les constructions neuves. 

« J’ai vendu mon bien avant d'acheter : où loger pendant la période de transition ? »

Il est parfois nécessaire de trouver un lieu de résidence temporaire entre la sortie de votre ancien logement et l’entrée dans votre nouvelle résidence principale. La plupart des propriétaires, qui font le choix de vendre avant d’acheter, passent par une période de location. C’est là le principal inconvénient de cette méthode. Outre le coût de la location, il faudra ajouter celui d’un déménagement supplémentaire, éventuellement la location d’un garde-meuble et l’inconfort logistique d’être en transition dans un logement provisoire. Une astuce, quand cela est possible, peut consister à solliciter un proche. Ce sera alors la solution la moins onéreuse.