Y a-t-il une surface minimum pour vendre un bien immobilier ?

Blandine Rochelle 09 fév 2024
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Si la loi n’oblige pas à vendre un bien immobilier d’une surface minimale, la mention « logement habitable » est soumise, quant à elle, à des critères de surfaces minimales précises qui relèvent de la loi Carrez. Modalités de vente d’un logement de petite surface, droits et interdits qui entourent ce type de vente, on fait le tour de la question ! 

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On peut vendre n'importe quelle surface, mais les trop petites surfaces ne peuvent pas être vendues comme logement habitable. © alvarez - Getty images
On peut vendre n'importe quelle surface, mais les trop petites surfaces ne peuvent pas être vendues comme logement habitable. ©Getty
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Légalement, pas de surface minimum pour vendre

Si vous disposez d’un bien de petite surface, rien ne vous empêche de le vendre, et il est inutile de tenir compte de valeurs minimales à partir du moment où vous ne vendez pas le bien avec la mention « logement habitable ». Cela signifie que vous pouvez vendre un bien de très petite surface, que l’acquéreur pourra éventuellement utiliser par exemple en tant que box, espace de stockage, parking le cas échéant, etc. Simplement, gardez en tête qu’un tel bien ne sera pas vendu au même prix qu’une surface habitable, le calcul de son prix au m² ne pourra pas suivre les mêmes règles qu’un bien vendu en tant que logement.

Un bien de très petite surface qui n'est pas vendu comme un logement habitable n’est pas soumis à la réalisation d’un DPE.

Vendre un logement habitable : les valeurs minimales

S’il n’existe pas de surface minimale pour vendre un bien, il est quand-même nécessaire de distinguer le cas d’un logement habitable et d’un bien non habitable, car la loi fixe des règles en ce sens.

Pour être considéré comme habitable, un bien doit respecter les critères de décence. Parmi ces critères, on retrouve des surfaces, hauteur sous plafond et volumes minimaux à respecter. C’est la loi Carrez qui l’impose. Pour qu’un logement soit décent et habitable, sa surface doit ainsi être au moins égale à 9 m², sa hauteur sous plafond doit être de minimum 2,20 mètres et son volume total au moins égal à 20 m3.

Enfin, il faut distinguer la surface habitable de la surface au sol, car le calcul n’est pas le même. Pour déterminer la surface habitable, il est obligatoire de retirer certaines pièces et certains espaces du calcul. Parmi ces espaces, on retire les garages, caves, parkings, remises, escaliers, murs, cloisons, embrasures des portes et fenêtres, vérandas, combles non-aménagés, balcons, terrasses, espaces occupés par des gaines, etc.

Enfin, notez que si vous souhaitez vendre un bien en copropriété, la loi vous permet de le diviser en deux pour proposer des lots plus petits. Mais là encore, des règles s’imposent, puisque les nouveaux lots issus de la division doivent présenter une surface supérieure à 14 m² et un volume supérieur à 33 m3. De même, si vous les vendez comme logements habitables, ils doivent être vendus avec un DPE (diagnostic de performance énergétique).

Erreur dans le calcul de la surface : quelles conséquences ?

Certains propriétaires ne le savent pas toujours, mais il n’est théoriquement pas obligatoire de faire appel à un professionnel pour calculer la surface habitable loi Carrez des logements. N’importe qui peut donc, en principe, effectuer ses mesures, à l'aide d'outils adaptés. En revanche, sachez qu’une erreur dans le calcul de la surface peut coûter cher. C’est la raison pour laquelle le recours à un diagnostiqueur certifié est vivement recommandé.

Légalement, vous avez le droit à une certaine marge d’erreur qui est tolérée sans être sanctionnée : si l’écart entre la surface affichée au moment de la vente et la surface réelle est de moins de 5 %, l’acquéreur ne pourra pas se retourner contre vous. En revanche, si cet écart est supérieur à 5 %, il peut vous demander une baisse du prix proportionnelle si la vente n’a pas encore été conclue. Et si la vente a déjà eu lieu, il peut alors saisir le juge durant l’année qui suit la signature de l’acte authentique de vente et obtenir des dommages et intérêts afin de compenser cet écart.

Si un écart de surface de plus de 5 % est constaté et que vous aviez fait appel à un diagnostiqueur certifié, c’est alors lui qui engage sa responsabilité et vous pouvez vous retourner contre lui pour obtenir réparation.

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