Tout savoir sur le terrain en indivision

Quentin Gres
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L’indivision est une situation peu banale dans le domaine immobilier. Plusieurs personnes peuvent ainsi se partager la même parcelle de terrain, avec toutes les conséquences juridiques que cela entraîne. Pour autant, l’indivision vous donne des droits, que vous devez connaître. Retrouvez ci-dessous tout ce que vous avez besoin de savoir en tant que co-indivisaire.

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Au sein de l'indivision, l'unanimité est requise pour certaines décisions. © Getty
Sommaire

Définition d’un terrain en indivision

Dans le domaine immobilier, l’indivision désigne la possession d’un terrain (ou d’une maison) par plusieurs personnes. Celles-ci sont alors désignées comme les co-propriétaires du bien. Pour simplifier la situation des uns et des autres, le statut de l’indivision juridique a été créé. Le partage judiciaire permet ainsi de clarifier la situation lors d’un partage de succession.

L’indivision peut survenir lors d’une succession, après le décès. La personne défunte, qui dispose d’un patrimoine, peut avoir plusieurs héritiers. Dans ce cas précis, les biens de la succession appartiennent à l’ensemble des héritiers, de manière indistincte. La part de chaque héritier ne peut donc être « matériellement » individualisée.

Fonctionnement de l’indivision d’un terrain

Lors du partage, les indivisaires reçoivent une part égale de leurs droits dans l’indivision. Si jamais l’un d’entre eux devait détenir une part du terrain supérieure à celle de sa quote-part, il devrait indemniser ceux qui ont reçu une part inférieure. Cette opération permettant de compenser une inégalité s’appelle la « soulte ».

La loi autorise les indivisaires à s’organiser entre eux, dans l’exercice de l’indivision. Tout ceci se fait généralement sous la forme d’une « convention ». L’unanimité des indivisaires doit se faire sur cette question. En cas de désaccord ou de refus d’un seul indivisaire, la convention peut échouer et entraîner la fin de l’indivision. En effet, vous ne pouvez pas forcer quelqu’un à demeurer dans l’indivision s’il ne le souhaite pas.

La prise de décision au sein de l’indivision est extrêmement importante. Elle assure à chacun des droits indivis. Certaines décisions sont obligatoirement prises à l’unanimité. D’autres peuvent uniquement se fonder sur les deux tiers de l’indivision. D’autres décisions, plus rares, peuvent être le fruit d’un seul indivisaire.

Fin de l’indivision d’un terrain

Plusieurs cas de figure peuvent entraîner la fin de l’indivision :

  • La vente du bien relatif à la situation d’indivision ;
  • le partage des biens indivis ;
  • la vente des parts d’un co-indivisaire au sein de l’indivision.

Vous souhaitez sortir de l’indivision collectivement ? Pour cela, vous pouvez par exemple vendre le bien. Toutefois, comme vous pouvez vous en douter, cette opération doit faire l’objet d’une approbation par l’ensemble des héritiers.

Si vous avez l’intention de vendre, vous devez impérativement informer les autres indivisaires de vos intentions. Cela ne peut se faire que par voie d’huissier. Dans la plupart des cas, le notaire rédige un acte liquidatif qui permet de sortir de cette situation. Si des désaccords persistent sur le principe et les modalités de la vente ou du partage, le tribunal de grande instance peut être saisi.

Sortir de l’indivision

La sortie de l’indivision peut être un véritable casse-tête. Dans tous les cas, vous devez absolument pouvoir compter sur les services d’un notaire, attaché à votre situation. C’est lui qui s’occupe de gérer votre bien immobilier en indivision, détermine la part des co-indivisaires et la manière dont celle-ci est attribuée à chacun.

Il existe plusieurs démarches permettant de sortir de l’indivision :

  • Par voie amiable ;
  • Par voie judiciaire ;
  • Par « licitation » : dans ce cas, le bien indivis est mis aux enchères afin de procéder à la fin de l’indivision et distribuer les recettes entre les indivisaires.

Vous êtes actuellement propriétaire d’un terrain ? Félicitations ! Sachez que votre parcelle dispose d’une réelle valeur ajoutée sur le plan immobilier. Surtout si le terrain en question est constructible. Vous noterez, à titre d’exemple, qu’un terrain constructible en région parisienne peut aller de 300 à plus de 2 000 € / m².

Toutefois, il peut être utile de vérifier le caractère « indivisaire » de votre propriété. Cette situation peut se produire notamment après un décès, un mariage ou un achat en commun. Dans tous les cas, n’hésitez pas à vous faire assister d’un professionnel de l’immobilier dans vos démarches.

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