Comment l'agent immobilier procède-t-il pour estimer votre bien ?

05 jan 2023
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Pour connaître le prix de vente d'une maison ou d'un appartement, les propriétaires peuvent faire appel à un agent immobilier. Ce professionnel procède à une visite complète du bien, puis se fonde sur plusieurs critères afin de proposer une estimation.

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Estimer sa maison
Un agent immobilier n'estime pas un bien immobilier au doigt mouillé. Comment procède-t-il ? On vous répond. © Syda Productions

Sommaire

Un agent immobilier doit visiter le bien pour l'estimer

Vous souhaitez mettre en vente votre appartement ou votre maison ? Faire appel à un expert est le meilleur moyen d'obtenir une estimation objective de votre bien immobilier. L'agent immobilier connaît le marché, l'offre, la demande et le prix au mètre carré. Cependant, il a besoin de visiter votre bien afin de procéder à une analyse fine sur laquelle repose son estimation.

Préparer en amont la visite de l'agent immobilier

Il faut rappeler que, lors d'une vente immobilière, la responsabilité du vendeur est engagée. Pour faciliter la visite, le propriétaire prépare différents documents :

  • Le titre de propriété.
  • Le dernier avis de taxe foncière, qui permet de connaître la surface habitable du bien.
  • Tous les documents qui attestent des travaux et des modifications. 
  • Les différents certificats de conformité. 
  • Les documents qui informent des servitudes. 
  • Les documents qui concernent les diagnostics immobiliers obligatoires.

Si le bien immobilier se trouve en copropriété :

  • Le règlement de copropriété
  • Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
  • Le carnet d'entretien de l'immeuble.
  • Tous les documents de nature financière (charges, budget prévisionnel, notes de frais du syndicat, etc.). 
  • L'état descriptif de division.
  • Les actes modificatifs publiés. 
  • L'état de l'installation de l'électricité et du gaz pour les logements de plus de 15 ans.

Une fois ces documents réunis, le propriétaire fixe un rendez-vous avec l'agent immobilier.

Comment se déroule la visite d'un agent immobilier ?

La visite permet à l'expert de prendre connaissance des différents documents utiles à la vente, de relever les critères nécessaires à son estimation immobilière et de prendre des photos du bien.

Le bien doit donc être rangé afin que l'expert puisse avoir une bonne connaissance des volumes et de la luminosité. Il a besoin de visiter toutes les pièces, les dépendances ainsi que les extérieurs.

L'agent pose différentes questions et peut prodiguer des conseils pour des améliorations et la mise en valeur du bien.

Quels critères pour estimer la valeur foncière d'un bien ?

La valeur foncière d'un bien immobilier repose sur des critères, des atouts et des inconvénients. Ils permettent à l'expert d'estimer le bien, mais aussi de calculer un taux de décote et un taux de surcote. Ces taux peuvent par conséquent augmenter ou diminuer le prix de vente du bien immobilier.

Principaux critères pour faire une estimation

L'estimation immobilière d'une maison ou d'un appartement repose sur une série de critères, notamment :

  • La localisation du bien : quartier, proximité des écoles, des commerces, facilités de transports.
  • L'état général du bien (façade, salubrité, travaux à prévoir).
  • Les dates de construction et de travaux.
  • Les surfaces de chaque pièce du bien immobilier.
  • La surface du terrain.

L'agent immobilier utilise des logiciels dans lesquels il entre ces différents critères. De cette manière, il obtient une première estimation. Il prend en compte les éventuels défauts du bien (isolation, locataire en place, proximité d'un aéroport, etc.) et applique un taux de décote.

Cette estimation peut aussi être affinée en fonction des atouts du bien immobilier mis en vente.

Expertise pour connaître les atouts du bien immobilier

Quels peuvent être les atouts d'un bien immobilier ? Un des premiers éléments qui va séduire un futur acquéreur, c'est la localisation. Le centre-ville est souvent un des secteurs recherchés en priorité, en raison des facilités de transports et de commerces qu'il propose.

D'une manière générale, un logement neuf aura une surcote plus importante qu'un logement ancien. La valeur verte, c'est-à-dire la performance énergétique du logement, est de plus en plus recherchée par les acheteurs.

Dans le cas d'un appartement, la présence d'une ou deux places de parking est un atout, de même qu'un balcon ou une terrasse, l'absence de vis-à-vis, une vue sur mer, sur parc. Les logements situés dans les derniers étages d'un immeuble peuvent profiter d'une surcote.

Pour une maison, l'environnement et le cadre de vie sont aussi des atouts. Les éléments pris en compte sont l'absence de mitoyenneté, les distances par rapport aux rues ou routes, les avantages extérieurs (présence d'une piscine ou d'un terrain piscinable, bord de rivière, possibilité d'extension, etc.).

L'expert communique ensuite son estimation du bien au propriétaire par voie postale, par courrier électronique ou en main propre. Celle-ci est accompagnée d'un rapport de plusieurs pages.

Pour devenir agent immobilier, il faut être titulaire d'une carte professionnelle. Pour l'obtenir, il existe des formations et des spécialisations particulières. Sans diplôme spécifique, il est tout de même possible, sous certaines conditions, d'exercer la profession d'agent immobilier. 

Surestimer ou sous-estimer un bien : quels risques ?

Surestimer un bien immobilier n'est pas sans présenter des risques. En effet, un prix de vente trop élevé pourrait dissuader les acheteurs potentiels et par conséquent retarder la vente du logement. Or, plus un logement reste longtemps sur le marché, plus son attractivité décline. Sous-estimer votre maison ou votre appartement est tout aussi risqué. Et pour cause, l'administration fiscale serait alors en droit d'exiger le paiement immédiat des droits d'enregistrement sur la valeur réelle de votre logement. De même, un bien cédé à un prix étonnamment bas pourrait passer pour une donation déguisée, auquel cas, un juge en droit de l'immobilier pourrait annuler la vente.

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