Renoncer à la condition suspensive de prêt : risque mesuré ou pari dangereux ?

Blandine Rochelle
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Dans le cadre d'un achat immobilier, la clause suspensive de prêt est une obligation légale pour protéger l’acquéreur qui a besoin d'un crédit immobilier. Cette clause lui permet de se rétracter sans pénalités si son prêt immobilier est refusé par la banque. Certains acquéreurs qui paient au comptant renoncent toutefois à cette clause, mais cela n’est pas sans risque.

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La condition suspensive est très protectrice pour l'acquéreur et diminue les risques de pertes financières. © silverkblack - Getty images
La condition suspensive est très protectrice pour l'acquéreur et diminue les risques de pertes financières. © Getty
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Quelle est l’utilité d’une condition suspensive de prêt ?

La condition suspensive de prêt est une disposition cruciale dans un avant-contrat de vente, qu’il s’agisse d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente. Elle protège l’acquéreur en stipulant que la vente ne sera définitive que si le prêt immobilier nécessaire à l’acquisition du bien est obtenu. Cette condition permet à l’acquéreur de se retirer du contrat si son prêt est refusé, sans encourir de pénalités financières. Elle garantit une certaine sécurité à l’acheteur en l’assurant qu’il ne se retrouve pas lié à un achat qu’il ne peut financer.

En outre, la condition suspensive de prêt peut aussi bénéficier au vendeur. En acceptant cette clause, le vendeur peut potentiellement vendre son bien plus rapidement, car l’acheteur n’a pas besoin de rassembler l’ensemble du financement avant de s’engager dans la transaction. Cela rend la vente plus attractive car une majorité d’acquéreurs a besoin d’un prêt immobilier pour acheter, ce qui signifie que le vendeur maximise les chances de trouver rapidement un acquéreur.

Dans quel cadre renoncer à la condition suspensive de prêt ?

Lorsque l’on souhaite acheter un logement et que le recours à un prêt immobilier est nécessaire, il n’est alors pas possible de renoncer à la condition suspensive de prêt. De plus, la rédaction de la clause doit être faite dans les règles de l’art en précisant le type de prêt nécessaire, le montant, etc.

Mais il peut arriver que l'on veuille acquérir un logement sans recourir à un prêt immobilier, à la suite d’un héritage ou de la revente d’un bien immobilier par exemple. Dans ce cas, renoncer à la clause suspensive de prêt permet de gagner du temps sur la vente, car cela réduit le délai entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte définitif de vente. Cela peut également rendre le vendeur plus confiant, et donc peser davantage lors d’une négociation de prix par exemple, car l’idéal de tout vendeur est de céder son bien à un acquéreur capable d'acheter au comptant afin de réduire les risques que la vente n’aboutisse pas.

Si l'acquéreur a finalement besoin d'un prêt et que ce dernier lui est refusé, il peut se retrouver dans l'obligation de conclure la vente malgré tout.

Les modalités pour renoncer à une condition suspensive

Si l’acquéreur décide de renoncer à la condition suspensive de prêt, il est essentiel de le faire dans les règles de l’art. Pour ce faire, l’acquéreur doit apporter la preuve d’avoir bien compris qu’il ne bénéficiera pas de la protection que la clause suspensive apporte. Il est ainsi nécessaire d’écrire de façon manuscrite dans l’avant-contrat une mention qui va également figurer dans l’acte authentique de vente.

Il est essentiel d’être parfaitement sûr de soi lorsque l’on renonce à une condition suspensive de prêt, et d’avoir la certitude que le montant total demandé lors de la vente est réuni. Car si l’acquéreur rencontre la moindre difficulté au moment de devoir verser la somme totale de la vente, il peut perdre le montant du dépôt de garantie versé au moment de la signature de l’avant-contrat. Dans le pire des cas, il peut se retrouver dans l’obligation de mener la vente à son terme malgré l’absence de financement. Il est donc conseillé de signer la clause suspensive de prêt même en pensant acheter au comptant, car si la somme dont dispose l’acquéreur est finalement insuffisante, il pourra alors demander un prêt en complément sans prendre trop de risques.

Les risques liés à la renonciation à la condition suspensive de prêt

Renoncer à la condition suspensive de prêt comporte des risques plus ou moins avérés selon les cas, même lorsque l’on dispose de la somme nécessaire pour acheter au comptant, et il est essentiel pour l’acquéreur d’en tenir compte avant de prendre la décision d’y renoncer :

  • Il peut perdre le dépôt de garantie s’il rencontre une difficulté au moment du paiement, et cela peut représenter un montant important. Il peut par exemple être confronté à un retard de perception de l'héritage qu'il attend, avoir été dans l'obligation de payer plus impôts que ce qu’il pensait, ou encore avoir oublié de réunir la somme de la vente additionnée des frais de notaire, etc.
  • En pratique, en renonçant à la condition suspensive de prêt, l’acquéreur s’engage à acheter le bien, qu’il obtienne le crédit immobilier ou non. Cela signifie qu’il doit être prêt à assumer le coût total de l’achat du bien en définitive.
  • La renonciation à la condition suspensive de prêt peut entraîner une incertitude financière importante pour l’acheteur. Si la somme permettant d’acheter le bien n’est pas réunie à temps, l’acquéreur peut se retrouver dans une situation économique difficile.
  • Enfin, l’un des risques encourus par le renoncement à la condition suspensive est la survenue de litiges avec le vendeur. Le vendeur pourrait prétendre que l’acheteur n’a pas respecté ses obligations contractuelles, ce qui pourrait entraîner des procédures judiciaires.

La clause suspensive de prêt est obligatoire dès lors que l’acquéreur a besoin d’un prêt pour financer son achat. En contrepartie, il doit rechercher activement un financement.

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