Le bornage consiste à fixer de manière définitive les limites séparatives de propriétés contiguës. Cette opération est réalisée par un géomètre-expert. Elle peut être amiable, si les propriétaires voisins s’entendent sur les limites, ou judiciaire, en cas de désaccord. Vous êtes propriétaire d’un terrain en cours d’achat ou en litige avec un voisin ? Savoir dans quelles situations le géomètre-expert intervient peut vous éviter bien des tracas...
Lors de l’achat d’un terrain
Il est recommandé de faire appel à un géomètre-expert pour un bornage officiel, même si le vendeur vous assure que les limites sont clairement définies. Vous éviterez ainsi de potentiels conflits avec vos voisins. De plus, vous aurez la garantie de la surface exacte de votre acquisition.
Exemple : vous achetez un terrain de 1 000 m², selon l’annonce immobilière. Après bornage, il s’avère que la surface réelle est de 980 m². Cette différence peut avoir un impact sur vos projets de construction ou sur la valeur de votre bien.
En cas de litige avec un voisin
Recourir à un géomètre-expert pour un bornage contradictoire est la meilleure solution, si vous êtes en désaccord avec votre voisin sur :
- l’emplacement d’une clôture ou d’un mur,
- les limites exactes entre vos terrains,
- les plantations proches de la limite séparative de votre parcelle.
Notre conseil
Avant d’entamer une procédure judiciaire coûteuse, proposez à votre voisin de partager les frais d’un bornage amiable. Cela permet souvent de résoudre le conflit de manière pacifique.
Avant des travaux de construction
Un bornage préalable est fortement recommandé, si vous prévoyez une construction près des limites de votre propriété pour :
- une extension,
- un garage,
- une piscine.
Cela vous évitera ainsi de construire par erreur ou d’empiéter sur le terrain de votre voisin. Ces situations sont susceptibles d’entraîner des complications importantes, juridiques comme financières. L’article 555 du Code civil prévoit la possibilité pour le voisin lésé de vous obliger à démolir votre construction.
Lors d’une division de terrain
Vous envisagez de diviser votre terrain pour en vendre une partie ou pour une succession ? L’intervention d’un géomètre-expert est incontournable dans ce cas de figure. Il réalise le bornage, mais aussi le document d’arpentage nécessaire à la division cadastrale. Ce dernier vient modifier le plan cadastral de la zone concernée.
Bon à savoir : quelle est la sanction en cas de déplacement ou de suppression d’une borne ?
Le propriétaire concerné a le droit de faire une action en référé devant le tribunal judiciaire pour rétablir les marques de la ligne séparative. Il peut également obtenir des dommages-intérêts.
Pour une mise à jour du cadastre
N’hésitez pas à faire appel à un géomètre-expert pour un bornage, si vous constatez des incohérences entre la réalité du terrain et le plan cadastral. Vous pouvez consulter ce plan sur le site cadastre.gouv.fr. La fixation de nouvelles limites de propriété entraîne une mise à jour du cadastre.
Pourquoi faire appel à un géomètre-expert ?
Le géomètre-expert possède les compétences techniques pour mesurer et délimiter précisément votre terrain, mais aussi les connaissances juridiques pour garantir la validité légale du bornage.
En tant que professionnel inscrit au Tableau de l’Ordre, il agit de manière impartiale. Son intervention est particulièrement précieuse dans le cadre de conflits de voisinage.
Les géomètres-experts utilisent des équipements de pointe (station totale, drone, scanner 3D, récepteur GNSS, tachéomètre, etc.) pour obtenir des mesures d’une grande précision.
Au-delà du simple bornage, ces professionnels peuvent vous conseiller sur divers aspects liés à votre propriété : servitudes, règles d’urbanisme, potentiel constructible, etc.
Le processus de bornage : à quoi s’attendre ?
Comprendre le déroulement d’une opération de bornage vous aide à mieux vous y préparer.
- Étude préalable. Le géomètre-expert commence par étudier les documents existants : titres de propriété, plans cadastraux, anciens bornages, etc.
- Visite sur le terrain. Il se rend ensuite sur place pour effectuer des relevés et prendre des mesures précises.
- Confrontation des données. Le géomètre-expert compare les résultats de ses mesures avec les documents existants. Il recherche d’éventuelles incohérences.
- Bornage contradictoire. Si nécessaire, il organise une réunion de bornage avec les propriétaires voisins pour définir les limites de manière consensuelle.
- Matérialisation des limites. Une fois les limites définies, le géomètre-expert pose des bornes physiques sur le terrain. Il peut s’agir de piquets ou de pierres.
- Établissement du procès-verbal de bornage ou abornement. Il détaille les opérations effectuées et les limites définies. S’il est enregistré au service de publicité foncière, ce document est opposable aux tiers.
Le géomètre-expert rédige un procès-verbal de carence si :
- les propriétaires ne parviennent pas à un accord sur le tracé des limites de leurs propriétés,
- une partie refuse de participer aux discussions,
- il est impossible de déterminer l’identité du véritable propriétaire du terrain.
Ce document officiel permet à la partie la plus diligente d’engager une procédure judiciaire afin de faire fixer définitivement les limites contestées par le juge.
Les coûts du bornage
Le coût d’un bornage varie de 500 à 2 000 €, en fonction de plusieurs facteurs comme :
- La superficie du terrain.
- Sa complexité (forme irrégulière, relief accidenté, etc.).
- Le nombre de propriétaires impliqués.
- L’expert auquel vous faites appel. Chaque géomètre est libre de fixer ses propres honoraires.
Dans tous les cas, les frais de bornage sont partagés entre le propriétaire du terrain voisin et vous-même.
Notre conseil
Demandez un devis à différents géomètres-experts pour comparer les prix, mais ne reposez pas votre choix uniquement sur le critère du coût. L’expérience et la réputation du professionnel sont tout aussi importantes. Vérifiez que le géomètre-expert est inscrit à l’Ordre des géomètres-experts, gage de compétence et de sérieux. N’hésitez pas à demander des références ou à consulter les avis d’autres clients pour évaluer la qualité de son service.
En faisant borner votre propriété, vous prévenez les litiges, valorisez votre bien, et bénéficiez d’une tranquillité d’esprit durable. N’attendez pas qu’un conflit de voisinage surgisse pour agir. Prenez les devants, en vous assurant que vos droits de propriété sont clairement établis.
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