Vous êtes propriétaire d'un terrain sur lequel vous voulez faire construire plusieurs maisons ou en revendre une partie ? Pour cela, il vous faudra faire appel à un géomètre-expert puis faire modifier le cadastre de la commune où est située la parcelle. Toutes ces étapes engendrent des frais de notaire pour la division de terrain, que vous devez prendre en compte dans le cadre de votre budget. Le coût total peut atteindre plusieurs milliers d'euros.
- Diviser un terrain permet notamment de créer plusieurs parcelles, de faciliter leur vente ou de financer un projet.
- Avant de se lancer, vérifiez le PLU, le PPRN et les conditions d’accès aux futurs lots.
- Un certificat d’urbanisme et, selon le projet, une déclaration préalable ou un permis d’aménager peuvent être nécessaires.
- Géomètre, bornage, DMPC, notaire et taxes représentent les principaux frais à prévoir.
- Le montant total dépend notamment du nombre de lots, de la configuration du terrain et de la nature de l’opération.
Les différents objectifs de la division parcellaire
Lorsque vous détenez un terrain, le diviser en une ou plusieurs parcelles permet d'obtenir autant de surfaces à construire. Il vous faut en général disposer d'un terrain d'une superficie adéquate, d'au moins 300 mètres carrés. Mais depuis la loi Alur, promulguée en 2014, il n'existe pas de surface minimum pour les lots détachés, afin de réduire l'étalement urbain et de favoriser la densification de l'habitat.
Plusieurs raisons peuvent motiver une division parcellaire : le terrain peut être trop grand et difficile à vendre, être en partie inutilisé ou encore être trop difficile à entretenir. Il peut également s'agir de la volonté de faire construire une maison pour la louer ou, tout simplement, de vendre une partie de votre terrain pour financer d'autres projets.
Le prix du terrain joue d'ailleurs un rôle central dans cette décision. Plus le prix du terrain est élevé sur le marché local, plus la division peut s'avérer rentable.
Quels terrains peuvent être divisés ?
Avant d'envisager de diviser votre propriété, il faut d'abord vérifier si l'opération est réalisable. Pour cela, une consultation du plan local d'urbanisme (PLU) et, lorsqu'il s'applique encore, du plan d'occupation des sols (POS) s'impose auprès de la mairie de la commune concernée.
Il peut également exister un plan de prévention des risques naturels (PPRN), qui vous indiquera si la zone est susceptible d'être inconstructible en raison de risques tels que les inondations ou les éboulements. Vous pourrez ainsi vérifier si le terrain est constructible et dans quelles conditions.
De manière générale, il peut être plus difficile de diviser un terrain en pente ou présentant une configuration particulière. Chaque lot doit également pouvoir avoir accès à la voie publique, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un droit de passage.
Le calcul des frais peut différer pour un terrain agricole ou dans le cadre d'une vente en viager. Ces deux cas particuliers obéissent à des règles fiscales propres qui ne sont pas détaillées ici.
Le coût de l'étude de faisabilité pour diviser un terrain
Avant de contacter un géomètre-expert, vous pouvez effectuer les premières démarches administratives auprès de la mairie et demander un certificat d'urbanisme opérationnel. Ce document vous apporte des informations sur les règles d'urbanisme applicables au terrain et permet de savoir si votre projet peut être réalisé.
Selon les caractéristiques de l'opération, il faudra également déterminer si une simple déclaration préalable suffit ou si un permis d'aménager est nécessaire, notamment lorsque la division prévoit la création d'une voie ou d'espaces communs. Le géomètre-expert peut notamment vous accompagner dans la constitution du dossier.
Le formulaire Cerfa 13410*10 doit être rempli et plusieurs documents doivent être joints, dont :
- un plan de situation ;
- un extrait du cadastre ;
- une simulation du futur découpage du terrain.
Vous pouvez également contacter un professionnel de l'immobilier pour réaliser une étude de faisabilité. Celle-ci peut coûter quelques centaines d'euros.
Enfin, une somme de 1 000 à 2 000 € peut s'ajouter si vous faites réaliser une étude de sol en vue d'une future construction sur le terrain devenu constructible.
Les frais pour diviser un terrain à l'aide d'un géomètre-expert
Une fois les premières démarches effectuées, il sera temps de faire intervenir un géomètre-expert. Celui-ci étudiera notamment les limites de propriété, les servitudes éventuelles et les conditions de réalisation de la division. Il pourra ensuite établir les plans de division et les documents nécessaires à l'opération.
Le bornage permet, quant à lui, de définir juridiquement et de matérialiser les limites des propriétés. Cette procédure est obligatoire si la parcelle est située dans un lotissement. Hors zone urbanisée, elle reste recommandée pour éviter des conflits d'usage avec les voisins.
Le prix de cette étape varie en fonction de la taille du terrain et de sa morphologie, du nombre de parcelles à définir, mais aussi du professionnel choisi, les géomètres-experts étant libres de fixer leurs honoraires.
Ainsi, le bornage peut coûter entre 500 et 2 000 €. Il permet de sécuriser juridiquement la délimitation des propriétés.
Le coût du Document modificatif du parcellaire cadastral
Le géomètre-expert établit plusieurs documents, à commencer par les plans de division du terrain. Il se charge également du Document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC), qui permet de mettre à jour le plan cadastral à la suite de la division.
Le coût de cette prestation dépend notamment de la complexité de l'opération et des honoraires du géomètre-expert. En moyenne : 3 000 €. À ce montant peuvent s'ajouter les frais du notaire, qui viennent compléter le budget global de la division.
Une fois la division parcellaire actée et les superficies des lots définies, vous pouvez faire estimer leur valeur par un agent immobilier, par exemple.
Les frais de notaire et les taxes pour la division d'un terrain
Le partage du terrain en plusieurs parcelles est officialisé auprès d'un notaire lorsqu'un acte doit être établi. Des frais peuvent alors être facturés au titre de l'enregistrement et des différentes formalités liées à l'opération.
Les émoluments et honoraires du notaire entrent en jeu, de même que les débours, c'est-à-dire les sommes que le notaire a avancées pour votre compte, ainsi que les frais liés aux formalités administratives. Suivent ensuite différentes taxes foncières, d'aménagement et d'enregistrement, ainsi que d'autres taxes locales selon la commune.
Dans le cas de la vente des parcelles, les frais d'acquisition, couramment appelés « frais de notaire », varient entre 7 et 8 % de la valeur des terrains. Ils comprennent notamment les droits et taxes ainsi que la rémunération du notaire. Leur montant dépend notamment du prix de vente et de la nature du bien.
Enfin, si vous désirez faire construire une maison sur une nouvelle parcelle, il faudra également prévoir les éventuels travaux de raccordement aux réseaux urbains afin d'obtenir un terrain viabilisé et prêt à bâtir.
Comment se calcule la rémunération du notaire ?
Le calcul des émoluments du notaire repose sur un barème réglementé par décret. Ces émoluments, qui correspondent à la rémunération du notaire pour certains actes, sont calculés selon des tranches en fonction du montant de l'opération. Depuis la loi Macron de 2015, ce tarif est encadré par l'État et identique pour tous les notaires de France, avec la possibilité d'une remise sur les tranches les plus élevées.
Le montant final des frais dépend donc notamment du prix du terrain et de la nature de l'opération. Si vous financez l'achat du terrain ou les travaux liés à la division par un crédit, votre banque demandera généralement une évaluation précise du bien avant d'accorder son financement.
L'acquéreur, tout comme le vendeur en cas d'accord contraire, doit donc anticiper l'ensemble de ces frais dans le coût global de son projet.
Ces frais s'ajoutent d'ailleurs à ceux d'un achat immobilier classique lorsque le terrain divisé est ensuite destiné à la construction. Mieux vaut donc demander un devis détaillé des frais liés à l'opération avant de vous engager.
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