Vous êtes propriétaire d'un terrain sur lequel vous voulez faire construire plusieurs maisons ou bien en revendre une partie ? Pour cela, il vous faudra faire appel à un géomètre-expert puis faire modifier le cadastre de la commune où est située la parcelle. Toutes ces étapes engendrent des frais de notaire pour la division de terrain, que vous devez prendre en compte. En général, le coût total atteint plusieurs milliers d'euros.
Les différents objectifs de la division parcellaire
Lorsque vous détenez un terrain, le diviser en une ou plusieurs parcelles permet d'obtenir autant de surfaces à construire. Il vous faut en général détenir un terrain d'une superficie adéquate, faisant au moins 300 mètres carrés. Mais depuis la loi Alur, promulguée en 2014, il n'existe pas de surface minimum pour des lots détachés, de façon à réduire l'étalement géographique urbain et ainsi permettre la densification de l'habitat.
Plusieurs raisons peuvent motiver une division parcellaire : le terrain peut être trop grand et difficile à vendre, être en partie inutilisé ou bien être trop difficile à entretenir. Il peut s'agir d'une volonté de faire construire une maison pour la louer ou tout simplement vendre une part de votre domaine pour financer d'autres projets.
Quels terrains peuvent être divisés ?
Avant de pouvoir espérer diviser votre propriété, il vous faut savoir si cette opération est faisable. Pour cela, une consultation du Plan Local d'Urbanisme (PLU) et du Plan d'Occupation des Sols (POS) s'impose dans la mairie de la commune concernée. Éventuellement, il peut exister un Plan de Prévention des Risques Naturels, qui vous indiquera si la zone en question est susceptible d'être inconstructible en raison d'inondations ou d'éboulements probables. Vous apprendrez également si vous êtes propriétaire d'un terrain constructible.
Il est de manière générale plus difficile de diviser un terrain en pente ou présentant un angle particulier. Chaque lot doit pouvoir avoir accès à la voie publique, soit directement soit via un droit de passage.
Le coût de l’étude de faisabilité pour diviser un terrain
Avant de contacter un géomètre-expert, vous aurez besoin d'effectuer des démarches administratives auprès de la mairie et demander en premier lieu un certificat d'urbanisme opérationnel. Ce document vous apprendra les informations les plus essentielles quant à votre projet de division parcellaire, et de savoir s'il est réalisable.
Le formulaire Cerfa 13410*10 doit être rempli et d'autres documents sont à joindre, dont :
- un plan de situation,
- un extrait du cadastre,
- une simulation du futur découpage du terrain.
Cela vous permettra de prétendre à la remise du certificat d'urbanisme. Vous pouvez contacter un professionnel de l'immobilier pour qu’il réalise une étude de faisabilité. Cela vous coûtera quelques centaines d'euros. Enfin, une somme de 1 000 à 2 000 € peut s'ajouter si vous faites réaliser une étude de sol en vue d'une future construction sur le terrain.
Les frais pour diviser un terrain à l’aide d’un géomètre-expert
Une fois les premières démarches effectuées et le certificat d'urbanisme délivré, il sera temps de procéder au bornage du ou des futurs terrains. Cette procédure est obligatoire si la parcelle est située dans un lotissement. Hors zone urbanisée, elle reste recommandée pour éviter des conflits d'usage avec les voisins.
Le bornage est réalisé par un géomètre-expert. Ce dernier délimitera les parcelles issues de la future division. Le prix de cette étape varie en fonction de la taille du terrain et de sa morphologie, la quantité de parcelles à définir, mais aussi d'un expert à un autre, puisque les géomètres ont la liberté de fixer leurs propres honoraires. Ainsi, le bornage coûte entre 500 et 2 000 €, et vous assure une valeur juridique. La délimitation ne peut plus être contestée, même si le plan cadastral donne des indications différentes.
Le coût du Document modificatif du parcellaire cadastral
Le géomètre-expert produit plusieurs documents, à commencer par les plans de division de votre terrain. Puis, il se chargera du Document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC), qu'il enverra au service du cadastre. Ce fichier indispensable coûte environ 3 000 € en moyenne. La division parcellaire est désormais actée et les superficies des terrains sont connues, ce qui vous permet ensuite de faire estimer leur valeur par un agent immobilier par exemple.
Les frais de notaire et les taxes foncières pour la division de terrain
Le partage du terrain en plusieurs parcelles est officialisé auprès des services d'un notaire. Il faut savoir que des frais vous seront facturés au moment de l'enregistrement légal de la division. Les honoraires et les émoluments du notaire entrent en jeu, de même que les frais de recherche et de travail administratif. Suivent ensuite différentes taxes foncières, d’aménagement et d'enregistrement. Dans le cas de la vente des parcelles, les frais de notaire varient entre 6 et 9 % de la valeur des terrains.
Enfin, si vous désirez faire construire une maison sur une nouvelle parcelle, il vous faudra prévoir au moins 5 000 € pour les travaux de raccordement aux réseaux urbains, afin d'avoir des terrains viabilisés et prêts à bâtir.
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