Savoir négocier son bail, c’est tout un art !

Vincent Cuzon 25 sep 2023
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Vous ne le savez peut-être pas mais un locataire peut négocier certains éléments de son bail, notamment son loyer. Quand négocier avec votre propriétaire et comment vous y prendre ? Les conseils à suivre pour tenter d’obtenir des conditions de location plus avantageuses.

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Si vous entreprenez des travaux dans le logement, vous pouvez demander une réduction de votre loyer. © ilkercelik - Getty Images
Si vous entreprenez des travaux dans le logement, vous pouvez demander une réduction de votre loyer. © ilkercelik - Getty Images
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Comment négocier avant de signer le bail de location ?

Si vous avez visité un logement qui correspond totalement à vos critères mais que le montant du loyer dépasse légèrement votre budget, vous pouvez tenter de négocier avec le propriétaire. Dans un premier temps, il est donc recommandé de vous renseigner sur le marché local afin de vous rendre compte du nombre de logements proposés à la location et des loyers pratiqués. Cela vous permettra d’avoir des arguments lors de la négociation avec le propriétaire. Si le loyer est plus élevé que la moyenne et que de nombreux logements sont disponibles sur le marché, il sera plus facile de négocier. En outre, vous aurez plus de chance d’obtenir ce que vous attendez si vous disposez d’un dossier de location complet et que votre profil est rassurant (emploi stable, revenus réguliers, etc.).

Si vous envisagez de rester plusieurs années dans le logement, pensez à l’indiquer au propriétaire, qui sera sans doute séduit à l’idée de louer son bien à un locataire sérieux sur une longue période. En plus de lui assurer des revenus pérennes, celui lui évitera de recommencer les démarches liées à la recherche d’un locataire au bout de quelques mois. Si le propriétaire refuse de baisser son loyer, vous pouvez tenter de négocier d’autres éléments du logement. Par exemple, si le parking de l’appartement est loué à part, vous pouvez demander au propriétaire s’il est possible de l’inclure dans le loyer. Qui ne tente rien, n’a rien !

Dans les villes où le marché est tendu, il peut être compliqué de convaincre le propriétaire de vous accorder une faveur.

Une fois dans le logement, il est possible de négocier votre loyer !

Vous êtes installé dans votre logement mais souhaitez renégocier votre bail pour obtenir des conditions de location plus avantageuses ? Sachez que si votre appartement ou maison nécessite des travaux et que vous proposez au propriétaire de les réaliser par vos propres moyens, vous pouvez tenter de négocier une réduction de votre loyer. En effet, selon la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire et le locataire « peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ». La clause doit indiquer la nature des travaux, leur coût, le montant de la baisse de loyer et sa durée d’application.

En outre, si vous devez accepter les travaux urgents entrepris dans le bien, ceux-ci ne doivent pas excéder 21 jours. Dans le cas contraire, vous êtes en droit de demander une baisse de votre loyer. C’est également le cas si vous subissez un trouble de jouissance durable et conséquent dans son étendue, comme un dégât des eaux dont vous n’êtes pas responsable. En dehors de ces cas de figure spécifiques, il est plus compliqué d’obtenir une baisse de loyer ou une non-application de la hausse au moment du renouvellement du bail… mais cela n’est pas impossible. Si vous êtes un locataire sérieux (bon entretien du bien, paiement du loyer sans retard…), le propriétaire a parfois intérêt à faire des efforts pour vous garder. S’il vous donne son accord, demandez-lui de le notifier par écrit pour éviter toute demande de régularisation lorsque vous quitterez le logement.

Le locataire peut assumer les travaux d’amélioration du bien mais pas ceux de mise en conformité, qui sont à la charge du propriétaire.

Que faire en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?

En France, dans les zones tendues, les loyers sont encadrés. Nous pouvons distinguer l’encadrement des loyers qui s'applique dans la plupart des communes situées en zone tendue et les encadrements spécifiques mis en place dans plusieurs grandes villes françaises, notamment Paris, Lille, Lyon, Montpellier et Bordeaux. Dans la plupart des zones tendues, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer lors de la première mise en location et le réviser 1 fois par an si cela est prévu dans le bail. En revanche, si vous vivez dans une ville où un encadrement des loyers spécifique est mis en place, votre propriétaire doit respecter un plafond pour fixer le montant de votre loyer, qui ne peut pas dépasser le montant du loyer de référence majoré.

Si votre propriétaire ne respecte pas l'encadrement des loyers, vous pouvez lui demander une réduction de loyer lors du renouvellement de votre bail, par lettre recommandée avec accusé de réception. Votre demande doit être effectuée au moins 5 mois avant la fin du bail. En cas de refus ou en l’absence de réponse du propriétaire 4 mois avant la fin du bail, vous avez la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation (CDC). En cas d’échec de la conciliation, vous avez 3 mois pour saisir le juge d’instance.

Si vous louez un logement dans une ville où les loyers sont encadrés, vous pouvez vérifier en ligne si le vôtre ne dépasse pas les plafonds.

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