La solvabilité du locataire est l’une des principales préoccupations des propriétaires bailleurs qui souhaitent confier leur bien à une personne en mesure de régler ses loyers en temps et en heure pendant toute la durée du bail. Pour vous couvrir au maximum, vous pouvez analyser différents points et documents.
Evaluez la situation du locataire pour évaluer sa solvabilité
Tout d’abord, pensez à questionner le candidat à la location au sujet de sa situation professionnelle ou étudiante. Vous êtes en droit de demander à une personne quelle est sa profession, quel est le contrat qui la lie à son entreprise et concernant les étudiants, pensez à sonder les parents au sujet de leur propre situation car généralement, les étudiants sont épaulés par leurs parents. Cela ne rend donc pas la situation des étudiants plus précaire ou plus fragile que d’autres personnes, pensez donc à tenir compte de l’ensemble des éléments qui constituent les revenus et la situation de votre locataire.
Le loyer versus les revenus du locataire
Il est d’usage de réaliser un calcul pour savoir si le loyer proposé est raisonnable par rapport aux revenus du locataire, en déterminant si ses revenus mensuels sont équivalents à au moins 2 à 3 fois le montant du loyer mensuel. Cela vous permet d’appliquer au locataire une marge de sécurité, le « reste à vivre », qui est indispensable pour que chaque personne soit en mesure de payer son loyer sans trop de difficulté. En revanche, si vous appliquez une règle de revenus 3 fois plus élevés que le montant du loyer et que vous manquez de candidats, pensez à revoir cette règle à la baisse, en appliquant 2,5 fois le loyer voire 2 fois le loyer. Cela vous permettra de ne pas passer à côté d’un bon dossier.
Pensez à la garantie Visale proposée par Action Logement, si votre locataire a un profil éligible.
Réunissez un certain nombre de documents
Vous pouvez bien évidemment demander un certain nombre de documents au locataire afin de contrôler sa situation et vous assurer que ses revenus sont bien à la hauteur de ce qu’il vous a annoncé. Pour cela, vous pouvez lui demander notamment et selon sa situation :
- Les 3 derniers bulletins de salaire et/ou le dernier avis d’imposition.
- Une attestation d’emploi pour savoir s’il s’agit d’un locataire en CDD ou en CDI.
- Un certificat de location fourni par le bailleur précédent, qui permet d’attester que le locataire a bien rempli ses obligations durant la location précédente.
A contrario, notez que certains documents ne peuvent pas être demandés au locataire, comme un relevé bancaire, un RIB, une carte d’assuré social, une attestation bancaire, etc.
Vous pouvez cependant comparer plusieurs documents autorisés pour vous assurer de leur cohérence et vous pouvez également contacter l’employeur du locataire pour vérifier la véracité de ses informations.
Couvrez-vous contre le risque d’impayés de loyers
Quelle que soit la situation du locataire, il est impératif de vous couvrir contre les risques d’impayés. En effet, les locataires « mauvais payeurs » ne sont pas toujours ceux que l’on croit et le risque n’est jamais exclu de faire face à des défaillances, même dans le cas d’un locataire avec un dossier en apparence solide et une solvabilité à toute épreuve. Vous avez donc le choix de demander à votre locataire d’apporter des garants qui s’engagent à verser le loyer à sa place en cas de défaillance ou de souscrire une GLI (garantie loyers impayés), auquel cas c’est l’assurance qui versera le montant des loyers si le locataire cesse de les verser.
Si vous souscrivez une GLI, l’assureur va vérifier le dossier de votre locataire pour s’assurer qu’il est solvable.
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