Frais de notaire dans l’ancien : comment les estimer ?

Calcul des frais de notaire immobilier ancien : comment ça marche ?

À combien s’élèvent les frais de notaires dans l’ancien ? C'est une question importante à se poser avant de boucler son budget lors d’un achat, d’autant qu’ils sont significativement plus élevés que dans le neuf : 7 à 8 % du prix d'achat dans l'ancien contre 2 à 3 % dans le neuf, hors frais d'agence.

On entend par « bien immobilier ancien » tous les biens à l’exclusion des logements neufs, c’est-à-dire qui a déjà fait l'objet d'un transfert de propriété, qui a été habité ou qui l'est lors de la vente ou, par défaut, tout bien dont la construction est supérieure à 5 ans.

Les frais de notaire immobilier ancien sont composés des éléments suivants : 

• les émoluments du notaire (sa rémunération),
• les droits de mutation (taxes versées à l'État et aux collectivités),
• les débours et frais de formalités (sommes déboursées par le notaire pour réaliser certaines démarches),

• la contribution de sécurité immobilière (pour financer l'inscription du bien au service des hypothèques). 

Les émoluments : quel pourcentage des frais de notaire dans l’ancien ?

Les émoluments du notaire reviennent au notaire et à ses collaborateurs, au titre de la rémunération de l’étude notariale. Ils sont fixés selon un barème dégressif défini par l’État, suivant quatre tranches de prix du bien :

Attention, il faut aussi ajouter 20 % de TVA sur les émoluments du notaire. Ainsi, dans le cas d’un achat de maison au prix de vente de 200 000 €, le calcul est le suivant :

6 500 x 3,870 % = 251,55 € pour la première tranche, auxquels on ajoute respectivement chaque tranche suivante : (17 000 - 6 500) x 1,596 % = 167,58 € pour la deuxième tranche, puis (60 000 - 17 000) x 1,064 % = 457,52 € pour la troisière tranche et enfin (200 000 - 60 000) x 0,799 % = 1 118,60 € pour la dernière tranche. Ce qui donne en tout 1 995,25 € auxquels on doit ajouter 20 % de TVA, soit 2 394,30 € d’émoluments.

Les droits de mutation

Les droits de mutation dans l’ancien sont des taxes qui reviennent au Trésor Public . Ils sont dus lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire. Intégrés au calcul des frais de notaire dans l’immobilier ancien, ils se composent des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière.

Les droits de mutation sont perçus au profit de la commune et du département. Pour un logement ancien, les taux sont les suivants¹ :

• 1,20 % au bénéfice de la commune,
• 3,80 % par défaut pour le département, sauf délibération : le taux peut alors varier de 1,20 % à 5 %,
• le taux global appliqué ne peut dépasser 6,32 %.

Les conseils départementaux, depuis le 1^er avril 2025, peuvent en effet augmenter le taux jusqu’à 5 %, contre 4,50 % auparavant. La possibilité est temporaire : elle concerne les transactions immobilières conclues jusqu’au 31 mars 2028.

Les débours et frais de formalités

Dans le cadre de la transaction, le notaire doit effectuer différentes démarches comme, par exemple, la demande de pièces d’urbanisme, l’état hypothécaire, l’interrogation du cadastre, etc. Y sont appliqués des émoluments de formalités fixés par un barème. Le prix peut donc varier en fonction des démarches, mais il représente environ 10 % du total des frais de notaire. 

S’ajoutent aussi des frais annexes qui correspondent au remboursement de sommes que le notaire a payé à des tiers pour le compte de son client (constitution du dossier, état civil, extrait d’acte…), ainsi que des sommes à directement par le vendeur comme l'accompte après la signature du compromis de vente.

La contribution de sécurité immobilière

Enfin, la contribution de sécurité immobilière est due à l’État pour l’accomplissement des formalités d’enregistrement et de publicité foncière. Concrètement, cela correspond aux frais engrendrés par l'enregistrement légal de la transaction immobilière auprès de l'administration. Elle s’élève au taux proportionnel de 0,10 % du prix du bien (avec un minimum de 15 €). Dans l’exemple pris plus haut, cette contribution s’élèverait donc à 200 €.

Au total, dans l’exemple que nous avons pris pour un bien ancien de 200 000 €, les frais de notaire seraient d’environ 2 394,30 € (émoluments) + 11 800 € (droits de mutation dans un département appliquant le nouveau taux) + environ 1100 € de débours et frais annexes (attention, il s'agit là d'un exemple, cette somme peut évoluer selon les démarches réalisées par le notaire) + 200 € de contribution de sécurité immobilière = 15 494,30 €, soit un peu plus de 7,70 % du prix du bien. Mais pour éviter d'entrer dans ces savants calculs vous-même, le plus simple est encore d'utiliser un simulateur de frais de notaire.

Peut-on réduire les frais de notaire dans l’ancien ?

Il n’est pas possible de réduire les droits de mutation, fixés par la loi. En revanche, une marge de négociation existe sur la rémunération du notaire !

Depuis la loi Macron de 2016, il peut accorder une remise sur ses émoluments pour les transactions d’un montant supérieur ou égal à 150 000 €. La réduction peut aller jusqu’à 10 %. Elle ne peut cependant pas être décidée au cas par cas : si elle est appliquée, elle doit concerner tous les clients de l’étude et faire l’objet d’un affichage réglementaire.

Comment estimer les frais de notaire dans l’ancien ?

Pour évaluer avec précision les frais de notaire dans l’ancien, le recours à un simulateur en ligne est vivement recommandé. Au lieu de vous fier à une simple estimation approximative, le simulateur permet d’obtenir en quelques secondes un calcul détaillé et adapté à votre projet. C’est un outil simple, rapide et fiable pour anticiper au mieux le coût total de votre acquisition.

Vous pouvez dès maintenant estimer les frais de notaire avec le Crédit Agricole.

¹  https://www.economie.gouv.fr/particuliers/frais-notaire-achat-immobilier