En Île-de-France, il est urgent de construire des biens avec un extérieur !

Avec ses 7,08 millions d’habitants, l’agglomération parisienne est l’une des plus densément peuplées de France. Avec 2 175 000 personnes, Paris concentre près d’un tiers des Franciliens. La région continue d’être attractive, malgré la crise sanitaire et les différents confinements qui auraient pu pousser plus franchement les Franciliens en mal de connexion avec la nature dans des régions moins urbanisées. Depuis 2008, la population y croît de 0,3 % chaque année. « L’agglomération parisienne est un espace où la tension sur les marchés locatifs et immobiliers est au paroxysme au niveau national », peut-on lire dans une étude publiée par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (¹).

L’accès au logement social illustre les tensions locatives observées sur l'Île-de-France. Le nombre de demandes par rapport au nombre d’attributions de logements sociaux est de 7 contre 1 en Île-de-France et de 4,8 contre 1 au plan national. Selon l’Anil, « Seules 14 % des demandes de logement social sont satisfaites, contre 21 % à l’échelle nationale. » Cette forte demande signifie que le nombre de logements mis en location sur le marché privé ne suffit donc pas pour répondre à la demande, ce qui fait grimper les prix et poussent les locataires à se tourner vers le parc social… souvent sans succès.

Un problème d’autant plus criant, que la construction neuve ne désengorge pas le marché. Et pour cause : les permis de construire octroyés sur ce territoire sont trop peu nombreux et cela, de manière chronique. Dans son premier rapport, la Commission pour la relance durable de la construction de logements (²) rappelait que dans les années 2000, « le nombre des logements autorisés avait stagné […] à un niveau voisin de 43 000 ». Fort de ce constat, l’État a fixé un objectif de construction de 70 000 logements chaque année depuis 2010. Résultat, « le nombre des logements autorisés en Île-de-France a progressé rapidement pour dépasser largement les 70 000, avec un maximum de 98 400 logements autorisés en 2017», observe la Commission Rebsamen. Problème : « après ce pic conjoncturel, la baisse des autorisations est toutefois rapide, dès 2018 et 2019, avant même le point bas exceptionnel de 2020 lié à la crise sanitaire » où le nombre de logements autorisés à la construction s’est rapproché des 60 000 unités ! Enfin, entre octobre 2020 et septembre 2021, 73 500 logements ont été autorisés en Île-de-France selon les données du gouvernement (³), « sans toutefois retrouver le niveau d’octobre 2018 - septembre 2019, période excluant l’impact du premier confinement ».

Au final, ces cinq dernières années « Il n’y a pas vraiment eu de choc de l’offre positif, déplore Guillaume Martinaud, président du réseau d’agences immobilières Orpi. Même si le contexte actuel a bousculé les débats politiques, je suis assez étonné que l’on en ait peu parlé jusqu’à présent lors de la campagne présidentielle. Pourtant, nos agences enregistrent toujours une demande forte : nous n’avons pas assez de biens à louer ni à vendre, alors que les particuliers cherchent à se loger. »  

« Depuis la crise sanitaire, le marché a complètement changé, estime de son côté Agnès Weil, conseiller immobilier d’IAD, basée à Neuilly-sur-Seine.  Avec l’avènement du télétravail, de nombreux Parisiens souhaitent quitter la capitale pour vivre en Province. Résultat : beaucoup de biens sont mis en vente. »

Une observation confirmée par les données de SeLoger. En 2021, le nombre d’annonces immobilières publiées à Paris a progressé de 58,1 % en 2021 par rapport à 2020 et de 68,4 % par rapport à 2019. Une tendance haussière qui s’observe sur l’ensemble des départements de la région Île-de-France :

• + 28,9 % en Seine-et-Marne par rapport à 2019.
• + 40,8 % en Seine-Saint-Denis.
• + 55,5 % pour les Hauts-de-Seine.
• + 32,5 % dans le Val-de-Marne.
• + 26,2 % dans les Yvelines.

Malgré la hausse des mises en vente, Agnès Weil estime toutefois que « le marché est moins dynamique. Quand on publie une annonce, il y a moins d’appels que ce que nous pouvions enregistrer il y a encore trois ans. » Plus attentistes, les Parisiens doivent faire des compromis sur la localisation et le type de bien à acheter car la crise sanitaire a bousculé leur rapport à leur lieu de résidence et à la qualité de leur logement. Selon une étude réalisée par OpinionWay pour le compte de SeLoger, seulement 79 % des Franciliens candidats à l’accession cherchent un bien dans leur région. C’est le taux le plus bas enregistré en France, bien en dessous de la moyenne nationale (88 %). Deux tiers des Franciliens souhaitant quitter l’Île-de-France veulent devenir les heureux propriétaires d’un logement individuel (66 %). Enfin, 41 % des Franciliens souhaitant rester dans la région veulent acquérir une maison. « Ces derniers font donc le choix de s’éloigner un peu de Paris en optant pour des villes comme Rueil-Malmaison, Saint-Germain-en-Laye… », confirme Agnès Weil et pour les ménages qui n’en ont pas les moyens, « l’existence d’un parking et d’un espace extérieur sont les deux critères principaux des recherches immobilières », complète-t-elle.

Pour Stéphane Fritz, président du réseau Guy Hoquet L’Immobilier, la crise sanitaire a modifié le comportement des Parisiens. «Les acquéreurs font des sauts de puce pour acquérir un logement en 1ère, 2ème couronne. Depuis la crise sanitaire, ils portent une attention particulière à l’espace dans leur logement, ils souhaitent disposer d'une chambre libre pour y installer un bureau afin d'y télétravailler, à pouvoir profiter d'une terrasse ou d'un balcon et avoir un accès facilité à la nature. De fait, les biens sans extérieur se négocient plus. Les Parisiens rechignent toutefois à trop s’éloigner, car Paris concentre les espaces culturels, économiques, scolaires… et le trafic en Île-de-France est très dense, rendant les déplacements du quotidien difficiles. »

De fait, le marché est actif, à Paris et dans le reste de l'Île-de-France… et les tensions immobilières se ressentent sur les prix. Selon les données de SeLoger, à Paris, ils progressent de 1,9 % par rapport à 2019. Dans les Hauts-de-Seine, ils grimpent de 7,3 % sur la même période. Ils prennent 9,1 % en Seine et Marne, 15,5 % en Seine-Saint-Denis, 19,4 % dans le Val de Marne et 18,5 % dans les Yvelines. Pour répondre à la demande et faire baisser les prix, il y a donc urgence à construire !

_{Sources :  « Marchés locaux de l’habitat : complémentarité des parcs locatifs privé et public » - Anil, Fnau, Observatoire des loyers - Décembre 2021 (¹), « Tome I – Diagnostic et mesures phares » - Septembre 2021 (²) et « Note de conjoncture trimestrielle - Résultats au troisième trimestre 2021 » - Direction régionale et interdépartementale de l’environnement, de l’aménagement et des transports d’Île-de-France, Mars 2022 (³).}