Location sans agence : comment louer un appartement de particulier à particulier ?

Le loyer va constituer le premier critère essentiel dans la mise en location de particulier à particulier. En l’absence de professionnel, il est important de se renseigner quant au marché locatif dans le secteur où se situe le logement, de comparer votre bien avec des annonces de locations similaires et de bien connaître la législation en vigueur car certaines communes et agglomérations, dont le marché immobilier est tendu, ont mis en place l’encadrement des loyers qui interdit aux propriétaires de fixer un loyer supérieur à un montant maximum. Vous pouvez utiliser un outil en ligne dans lequel vous renseignez un maximum d’informations précises concernant le bien que vous mettez en location et qui vous propose le montant d’un loyer juste et cohérent.

Vous ne pouvez compter que sur vous-même pour trouver le locataire idéal et faire un tri dans les candidatures que vous recevez. Certaines candidatures sont plus ou moins sérieuses et il est nécessaire d’être armé(e) pour séparer le bon grain de l’ivraie et s’arrêter en définitive sur une personne avec qui la location sera pérenne. Pour commencer, examinez scrupuleusement les candidatures, le montant des revenus, la nature des revenus, la situation professionnelle et familiale des candidats, la solvabilité, etc. Mais prenez également le temps de dialoguer avec les candidats, car certains seront plus avenants que d’autres et vous inspireront davantage confiance. Programmez des visites et étudiez l’attitude, la politesse, la ponctualité et la réactivité des candidats.

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Le bail de location constitue le contrat qui va vous lier au locataire. Il est donc indispensable de le rédiger dans les règles de l’art et dans le respect du cadre légal. Il doit être conforme à la loi Alur, comprendre un état des lieux d’entrée, être écrit en autant d’exemplaire que de parties et il peut être signé sous seing privé ou par acte authentique chez le notaire. Le bail doit contenir des informations obligatoires telles que :

• L’identité et les coordonnées du locataire et du propriétaire.
• La date de prise d’effet et la durée du bail, la destination du logement.
• Une description contenant le nombre de pièces.
• La surface habitable et les équipements à usage privatif et commun.
• La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail ou le dernier renouvellement.

Vous pouvez vous tourner vers des modèles de baux déjà élaborés qu'il vous suffit de compléter afin d'avoir la garantie de signer un bail conforme.

Se prémunir des risques liés à la location est une étape incontournable et différentes options existent pour se protéger contre les loyers impayés et les dégradations locatives :

• La garantie Visale est proposée par Action Logement et vise à proposer un contrat de cautionnement au propriétaire et au locataire qui garantit les loyers et charges impayés sous conditions. La garantie court pendant la durée du bail dans la limite de 36 mensualités impayées dans le parc locatif privé et 9 dans le parc social, dans la limite d’un loyer de 1 500 € en Ile-de-France et 1 300 € en province. Elle peut être accordée à des locataires au profil spécifique, salarié du privé de plus de 30 ans sous conditions, un jeune de 18 à 30 ans sous conditions, un ménage ou un locataire bénéficiant du bail mobilité.
• Le cautionnement vise à demander au locataire d’apporter des garants qui s’engagent à se substituer au locataire en cas de loyers impayés. Il peut s’agir d’un parent, d'un ami ou d'un membre de la famille et cette personne doit également être solvable.
• La garantie loyers impayés (GLI), est une assurance à laquelle vous pouvez souscrire afin de bénéficier d’une protection. Vous versez une cotisation d’assurance correspondant à 2,5 à 5 % du montant du loyer et en cas de loyers impayés, l’assurance vous indemnise en vous versant le montant non-perçu, à hauteur du montant prévu dans le contrat et à la suite d’un délai de franchise qui peut s’étendre de 1 à 3 mois.

Enfin, il est nécessaire de savoir que louer sans agence de particulier à particulier est une opération chronophage, qui requiert du temps et qui peut s’avérer fatigante selon les situations et les périodes de la location. Si vous avez le sentiment de ne pas vous en sortir, que vous craignez de sortir du cadre juridique ou que vous souhaitez vous libérer du temps et de la tranquillité d’esprit, il est toujours possible de faire appel à un agent immobilier. Ce dernier peut se charger de la gestion locative et être mandaté à tout moment de la location. Il pourra se charger de toutes les missions de gestion locative pour votre compte, moyennant des honoraires qui s’élèvent entre 6 et 10 % des loyers annuels perçus.