Par principe, dès lors qu’il y a accord sur la chose et le prix, la vente est parfaite et le vendeur ne peut plus revenir sur son engagement. Pour autant, la jurisprudence apporte des nuances à ce principe.
C'est quoi une offre d'achat d'un bien immobilier ?
Avant même de s'interroger sur le fait de savoir si le vendeur d'un bien immobilier peut ou ne peut pas refuser une offre qu'il vient pourtant d'accepter, encore faut-il se poser la question de savoir de quoi on parle exactement. En droit, une offre d'achat doit non seulement être écrite mais aussi comporter certains éléments comme :
- la désignation du bien,
- la date de la dite offre,
- sa durée de validité (le plus souvent, elle expirera au bout d'une, voire deux semaines)
- et le prix demandé par le vendeur.
En principe, dès lors que le vendeur accepte les conditions de l'offre, lui et le candidat à l'achat de son bien immobilier sont engagés.
Après avoir reçu une offre d’achat pour son logement, un vendeur a le droit :
- de la refuser,
- de renégocier avec l’acheteur,
- d’accepter la proposition qui lui a été faite.
Quelle forme l'acceptation de l'offre doit-elle revêtir ?
La jurisprudence a validé, dans certaines circonstances, la position du vendeur qui refuse de signer un compromis après avoir signé une offre d’achat.
Elle considère, en effet, que certaines mentions ne sont pas contraignantes et n’engagent pas le vendeur.
La Cour de cassation a considéré que la signature du vendeur précédée de la mention « lu et approuvé » ne valait pas acceptation de l’offre mais seulement prise d’acte de l’existence de cette offre.
En revanche, la mention « bon pour accord » a été considérée comme valant formation de la vente.
Par principe, la signature de l’offre engage le vendeur. Selon les circonstances, il a pu être jugé qu’il pouvait renoncer à la vente. Pour autant, il est nécessaire de signer cet acte avec la plus grande vigilance.
Que l'offre doit-elle contenir ?
Il a été jugé que l’acceptation d’une offre précise et complète au regard de ses conditions engageait le vendeur.
Tel est le cas d’une offre comportant tous les éléments permettant de rendre la vente parfaite et notamment le prix, le financement, un délai de validité, le versement d’un acompte, un délai pour la signature de l’avant contrat, ainsi qu’une date d’entrée en jouissance.
A l’inverse, lorsque l’offre est trop succincte, elle peut permettre au vendeur de ne pas poursuivre la vente.
D’autre part, l’indication dans une lettre de proposition d’achat, prévoyant la signature d’un avant-contrat « qui constatera l’engagement des parties » a permis aux juges de considérer que la contre-signature de l’offre par le vendeur ne l’engageait pas, que seule la signature de cet avant contrat exprimait son consentement à la vente.
De même, la Haute Cour a considéré qu’un propriétaire acceptant une offre d’achat peut refuser de signer un compromis de vente comportant une condition suspensive de financement qui n’était pas stipulée dans l’offre initiale.
- Arrêt de la Cour de cassation du 2 juillet 1991 n°90-10.187
- Arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 25 novembre 2005 n°04/04015
- Arrêt de la Cour de cassation du 6 mai 2003 n°01-17638
- Arrêt de la Cour de cassation du 28 mars 2008 n°05-14.090
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