Vendre une maison sans chauffage : que dit vraiment la loi ?

Mettons tout de suite les pieds dans le plat : non, il n'est pas possible de vendre une maison sans système de chauffage en état de marche, sans le signaler. La Cour de cassation, par un arrêt du 28 février 2018, rappelle ainsi la chose suivante : « un logement doit obligatoirement disposer d'un système de chauffage en état de fonctionner ».

Attention toutefois, car une subtilité existe : la vente d'une maison sans chauffage (ou avec un chauffage qui ne fonctionne pas) reste possible, quelle qu'en soit la cause, à condition que cette absence fasse l'objet d'une mention claire et transparente dans l'acte de vente. Cette transparence a nécessairement une incidence sur le prix, qui sera revu à la baisse. Ne pas la respecter constitue une erreur qui peut coûter cher : l'acquéreur pourrait ensuite saisir un juge pour obtenir réparation.

Un habitat privé de chauffage pendant plusieurs mois développe presque toujours des problèmes d'humidité. Sans apport de chaleur régulier, la condensation s'installe sur les murs et les fenêtres, et cette humidité favorise l'apparition de moisissures, notamment dans les pièces les moins ventilées. Avec le temps, un taux d'humidité élevé fragilise l'isolation, abîme les peintures et peut, dans les cas les plus sérieux, toucher la structure du bâti.

Avant de mettre un bien sur le marché, il est donc recommandé de vérifier l'absence d'humidité anormale. Un diagnostiqueur peut mesurer ce taux d'humidité et signaler tout point de vigilance. Pour limiter durablement ce phénomène, une ventilation adaptée et un chauffage minimal hors saison suffisent souvent. Cette humidité, si elle n'est pas traitée, a aussi un impact direct sur la consommation énergétique du futur occupant, qui devra davantage chauffer pour sécher les murs.

Au moment de la vente, le propriétaire a une obligation de délivrance et de conformité, que le bien soit une maison ou un appartement. L'obligation de délivrance consiste à remettre les clés et le logement convenu à l'acheteur. L'obligation de conformité implique que l'acquéreur doit pouvoir prendre possession du bien dans l'état exact où il se trouvait au moment de la vente, quelle que soit la date de construction du bâtiment (voir article 1614 du Code civil).

Pour éviter tout litige au moment de la vente d'une habitation, il est impératif d'évaluer un certain nombre de paramètres, notamment par le biais du DPE. Ce diagnostic obligatoire atteste de la qualité de l'isolation générale du bâti ainsi que du bon état de fonctionnement du système de chauffage, à travers une étiquette énergétique allant de A à G. L'attestation doit être consultée librement par les personnes intéressées et mise à la disposition des futurs acquéreurs.

Le coût du DPE varie selon la superficie du logement et le diagnostiqueur choisi ; il reste néanmoins largement inférieur au coût d'un litige après la vente. Certains biens peuvent toutefois bénéficier d'une exemption de diagnostic, notamment une construction provisoire prévue pour une durée limitée ; cette exemption reste rare et doit être justifiée auprès du diagnostiqueur. Notez que le DPE est désormais opposable, depuis le 1ᵉʳ juillet 2021. Le nouveau propriétaire peut se retourner contre le vendeur s'il constate un préjudice lié à un changement de classe énergétique. En cas de doute sur l'état du bien, un audit complémentaire réalisé par un professionnel disposant des certifications requises permet d'affiner l'estimation du bien et de fixer un prix cohérent avec ses exigences énergétiques.

Les dysfonctionnements du réseau de chauffage sont une conséquence naturelle de l'usage, d'où l'intérêt d'entretenir régulièrement son installation, voire de la remplacer lorsque cela s'avère nécessaire (une chaudière au gaz à condensation se remplace généralement tous les 15 à 20 ans). En cas de défaut d'entretien, les conséquences peuvent être sérieuses : chauffage hors service, radiateurs détériorés par le gel, blocage de la soupape de sécurité, etc.

Dans tous les cas, il peut être intéressant d'investir dans un dispositif peu énergivore, qu'il s'agisse de radiateurs électriques nouvelle génération, d'une chaudière à condensation ou, dans le meilleur des cas, de pompes à chaleur. Pour un propriétaire, ce type d'investissement représente un réel atout au moment de la vente. Parmi les solutions les plus efficaces pour valoriser un bien : mentionner les travaux récents de rénovation thermique et énergétique dans le descriptif de l'annonce. Cette démarche s'inscrit en cohérence avec les projets immobiliers des futurs acquéreurs, de plus en plus attentifs à la performance énergétique de leur futur logement.

Que risque un vendeur qui ne signale pas l'absence de chauffage ?

Il s'expose à un risque de recours de l'acheteur, qui peut saisir un juge pour obtenir une indemnisation ou l'annulation de la vente si le défaut n'a pas été mentionné dans l'acte.

Vendre une maison sans chauffage fait-il baisser son prix ?

Oui, dans la plupart des cas. Le coût des travaux de remise en état est généralement déduit du prix de vente, ce qui explique une décote par rapport à une estimation classique du marché.