Vendre une maison sans chauffage, est-ce qu'on en a le droit ?

Justement, quelles sont les obligations du vendeur en ce qui concerne le chauffage d’un logement mis en vente ? Celui-ci doit-il obligatoirement disposer d’un système de chauffage en bon état de fonctionnement ? Les réponses à ces questions ci-dessous.

Mettons tout de suite les pieds dans le plat : non, il n’est pas possible de vendre une maison sans système de chauffage, autrement dit, tous les éléments assurant la génération, la distribution et l’émission de chaleur dans l’habitation (chaudière, circuit de chauffage, radiateurs dans les différentes pièces, etc.). La Cour de cassation, par un arrêté du 28 février 2018, rappelle ainsi la chose suivante : « un logement doit obligatoirement disposer d’un système de chauffage en état de fonctionner ».

Attention toutefois, car une subtilité existe : la vente d’un bien immobilier sans chauffage (ou sans chauffage qui fonctionne) est possible uniquement si cette donnée fait l’objet d’une indication claire et transparente dans l’acte de vente ce qui aura nécessairement une incidence sur le prix qui sera moins élevé.

Au moment de la vente, la propriétaire a une obligation de délivrance et de conformité. L’obligation de délivrance envers l’acheteur va consister à lui remettre les clés et lui délivrer le logement convenu, conforme à ce qui était prévu. L’obligation de conformité implique que l’acquéreur doit pouvoir prendre possession du bien, dans l’état exact dans lequel il se trouvait au moment de la vente et de la remise des clés (voir Article 1614 du Code civil).

Pour éviter tout litige au moment de la vente d’une habitation, il est impératif d’évaluer un certain nombre de paramètres, notamment par le biais du DPE. Ce document obligatoire pour le vendeur atteste de la qualité de l’isolation générale du bâti, ainsi que du bon état de fonctionnement du système de chauffage. L’attestation DPE doit pouvoir être consultée librement par les personnes intéressées et mise à la disposition des futurs acquéreurs.

L’avantage de ce document est qu’il reste valable 10 ans (voir le Décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020). Notez toutefois que le DPE est désormais opposable et ce depuis le 1er juillet 2021. Cela signifie que le nouveau propriétaire d’un bien immobilier peut être en capacité de se retourner contre le vendeur, s’il constate un préjudice dû à un changement de classe énergétique.

Les dysfonctionnements du réseau de chauffage sont des conséquences naturelles après une certaine période d’utilisation d’où l’intérêt de faire entretenir régulièrement son installation, voire de la remplacer lorsque cela s’avère nécessaire (un appareil de chauffage de type chaudière au gaz à condensation se remplace généralement tous les 15 à 20 ans). En cas de défaillance au niveau de l’entretien, les conséquences peuvent être irréversibles : chauffage hors service, radiateurs détériorés par la présence de gel, blocage de la soupape de sécurité du manomètre et des vannes, etc.

Dans tous les cas, il peut être intéressant d’investir dans un dispositif innovant et peu énergivore (comme les chaudières au gaz à condensation, voire les pompes à chaleur dans le meilleur des cas). Si vous êtes propriétaire, sachez que de tels investissements représentent un réel avantage au moment de la vente. N'hésitez pas à mentionner l’existence de travaux récents, en lien avec la rénovation thermique et énergétique du bâtiment !

Bref, vous l’aurez compris en lisant ces quelques lignes : tout propriétaire a l’obligation de vérifier que le chauffage du bien vendu fonctionne correctement. Que vous soyez d’un côté ou de l’autre de la transaction, n’hésitez pas à vérifier chaque élément constitutif du réseau : chaudière, radiateurs, plancher chauffant, poêle à bois, etc. Si vous constatez un problème (radiateur bloqué, chaudière bruyante…), tentez de le corriger ou de trouver un accord, celui-ci peut se matérialiser, par exemple, sous la forme d’une ristourne sur le prix de cession. Bien entendu, toute défaillance doit être signalée sur l’acte de vente.