Plusieurs métropoles et groupements de communes appliquent désormais l’encadrement des loyers, face à une demande locative nettement supérieure à l’offre. Si le logement que vous occupez est soumis à l’encadrement des loyers et que votre loyer est abusif, des recours existent. Voici comment les exercer.
Comment vérifier que votre loyer est abusif ?
Depuis 2015, certains logements sont soumis à l’encadrement des loyers, ce qui signifie que leur propriétaire doit fixer le loyer en se conformant au loyer de référence, qui est fixé par arrêté du préfet. Cet encadrement des loyers a été mis en place dans les zones tendues, dans lesquelles la demande est nettement supérieure à l’offre locative.
Les plafonds ne sont pas les mêmes d’une ville à l’autre mais également d’un quartier à l’autre et parfois même d’une rue à l’autre. Ils changent également selon la nature de la location, à savoir vide ou meublée, le nombre de pièces composant le logement, la date de construction de l’immeuble, etc. C’est pourquoi il est nécessaire de se renseigner avec précision au sujet du loyer de référence qui concerne votre logement spécifiquement.
On relève également trois types de loyers en la matière :
- Le loyer de référence.
- Le loyer minoré, qui correspond au loyer de référence - 30 %.
- Le loyer majoré, qui correspond au loyer de référence + 20%.
Concrètement, pour commencer, vous devez retenir que le loyer fixé par le propriétaire ne peut excéder le loyer de référence majoré.
Vous pouvez vérifier que votre logement se situe en zone tendue et qu'il est soumis à l’encadrement des loyers en accédant à un simulateur mis en place par le service public.
Vérifier que le logement est soumis à l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers s’applique dans différents secteurs considérés comme zones tendues, à savoir :
- Paris,
- Montpellier,
- Bordeaux,
- Est Ensemble,
- Lille,
- Hellemmes et Lomme,
- Lyon et Villeurbanne,
- Plaine commune.
L’encadrement des loyers concerne tous les logements situés dans ces secteurs, qui sont mis en location pour la première fois ou dont le bail est renouvelé, mais également à chaque changement de locataire dans le logement.
Cet encadrement ne concerne que les logements loués à titre de résidence principale, mais il peut concerner :
- les baux pour location vide de 3 ans,
- les baux de location meublée d’un an,
- les baux étudiants de 9 mois
- ou encore les baux mobilité.
Notez également que lorsque le propriétaire engage d’importants travaux de rénovation ou de mise en conformité, il peut alors augmenter le loyer jusqu’à 15 % du coût des travaux dans la limite du loyer de référence majoré. Il faut cependant que le montant des travaux soit au moins égal à la moitié de la dernière année de loyers et il ne peut appliquer une augmentation supérieure à 7,5 % du loyer annuel.
Comment signaler un loyer abusif ?
Si votre loyer dépasse la fourchette de loyer réglementaire et que votre logement se situe bien dans un secteur où l’encadrement des loyers s’applique, vous pouvez saisir la Préfecture. Le préfet pourra alors prononcer l’exigence de mise en conformité du bail et exiger que le propriétaire reverse le trop-perçu à son locataire sous 2 mois de délai.
Lorsque le propriétaire a été saisi de l’affaire, il dispose d’un délai d’un mois pour répondre au préfet. S’il n’agit pas en faveur du locataire malgré la mise en demeure, le préfet peut alors le sanctionner en lui infligeant une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 € ou 15 000 € selon le profil du propriétaire.
Un propriétaire peut appliquer légalement un complément de loyer qui hisse ce dernier à un niveau supérieur au loyer de référence majoré, à condition qu’il prouve que le logement est doté de caractéristiques remarquables : vue exceptionnelle, prestations haut-de-gamme, etc.
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